我最近一直在強調，市場調整並不是壞事，真買家一定要喜歡調整市多過喜歡繁榮市。從短期看，調整總會放大悲觀情緒，情緒會產生「錯誤的價格」，讓有些好樓盤出現超跌價，從而製造非常好的機會。從長期看，調整總是會加劇市場分化，讓「好地段的好房子」自動跑出來，獲得更高的認可。經過多年市場洗禮，深圳真正跑出來的大牛盤，就是兩類：一類是頂流學區盤，尤其以香蜜湖學區盤為代表。另一類是核心區一線海景盤，尤其以紅樹林-深圳灣海岸豪宅為代表。這兩類大牛盤，已被市場驗證是深圳房價的天花板。雖然現在真實價格看不到，但從我的跟進來看，這兩類樓盤的真實成交單價，普遍都在15w+以上，如果近幾年入市的新盤，那則普遍會去到20w+，甚至更高。比如安托山的瑧山府，9月份成交一套231平米的單位，單價21w+。半三，10月份成交163平米單位，單價25.8w。和2018年相比，真實價格的上漲幾乎都是翻倍的。我早在2016年就寫過一篇文章《深圳正崛起「10w+超級豪宅帶」》，有興趣的童鞋可以回翻，感受一下深圳房地產價值的增長。但我剛剛得到一條令人興奮的消息，在這條盛產頂流豪宅的海岸線上，竟然出現了一個起價只要8.1萬/平米，均價不到10萬/平米的一線海景盤，而且是即買即住的現樓！這個樓盤是大金沙第一大盤，一二期規模高達126萬平米的超級綜合體——中洲灣，近日預售備案，將公開發售一期僅有120套現房，戶型面積主要為142平米、165平米四房，均價9.3萬/平米，單價區間為8.1-10.7萬/平米。樓盤現已入伙，既買即住！
9字頭的價格，3年前的價格，依然可以買到這條「超級豪宅帶」上的一線海景盤，這可能是深圳性價比最高的海景盤！中洲濱海華府一期所在區位是福田的大金沙板塊，對面是紅樹林自然保護區，隔河對望香港米埔自然保護區，背面是深圳高爾夫俱樂部，又緊靠福田CBD。同時，近幾年，該片區也啟動了熱火朝天的城市更新，因此有非常樂觀的價值重建預期。可以說是同時擁有自然景觀資源與城市頂流商務配套，這樣的地段是最易誕生豪宅的。大金沙片區可改造區域占地約114.5公頃，總建面超過750萬平米，包含住宅350萬平方米，產業商辦412萬平方米，預計政府將投入300億進行改造。這個總體量是個什麼概念？相當於豪宅片區華僑城的2.5倍、深圳核商務中心車公廟的2倍，近幾年網紅盤華潤城舊改的3倍！如果去現場看就知道，基本上等於是整個大金沙區域要徹底改造一遍，因此，我認為這個區域是未來福田區的「三駕馬車」之一，福田區未來的三大經濟新動能，一個是香蜜湖國際金融中心的建設，一個是河套區域開發，第三個則就是大金沙片區的城市更新。在2021年修訂版的《深圳市福田區現代產業體系中長期發展規劃 (2017-2035 年)》中提到，福田將構建「一軸兩翼」的總體發展布局，大金沙的重要性不言而喻。參與大金沙開發的四大巨頭地產商——金地、綠景、京基、中洲等，都已經或即將啟動自己的新項目。比如，包含寫字樓、商場、公寓的綜合體京基濱河時代已經落成，商場KKONE已經開業。區域內的第一大盤中洲灣，中洲濱海華府一期住宅已是現樓，中洲濱海商業中心公寓即將交付，一期商業預計明年開業，同時中洲灣二期現已動工。可以說，隨着這些開發商的聯手，有理由預期，從明年開始，大金沙片區就會迎來一個價值的兌現期，支撐起福田有一個具有國際化底色的生態濱海城區。中洲濱海華府一期位於福田區濱河大道與椰樹路交匯處，最近的地鐵是地鐵7號線上沙站與9號線下沙站，距離上沙站只有大約600米，距離下沙站也只有大約800米。項目一共分為三期開發，一二期總建面約達126萬平米，包含有約56萬平米的住宅、約21萬平米的公寓與超甲級寫字樓、約2萬平米的精品酒店，以及約16萬平米的Mall及主題商業街區，妥妥的一個超百萬平米的超級城市綜合體。看下面這張圖，正在現樓發售的一期，最靠近學校，而且南面海景毫無遮擋。中洲濱海華府一期未來最有競爭力的優勢之一，就是它的商業配套。中洲近幾年在商業地產方面的開發與運營能力，進展神速。項目一二期自帶約達16萬平米的巨型商業，暫定在明年開業，而且，已有好幾個大型品牌已確定入駐，例如蔦屋書店（TSUTAYA BOOKSTORE）、寰映imax影院、teamLab Future Park等等。比如即將引入的日本蔦屋書店，被譽為「全球最美的書店」。蔦屋書店在全球分布着一千多家門店，是日本目前最大的連鎖書店，全日本有50%以上的人都是它的會員。而在中洲濱海商業中心落地的這間分店，將是深圳第一家蔦屋書店。以上只是中洲一二期自身的商業配套，項目三期未來還規劃有高達20-30萬建面的商業體，加上現有的約25萬平米的京基KK ONE，未來在中洲灣周邊1公里範圍內，將會崛起一個規模高達50-60萬平米的城市級商圈！在教育配套方面，今年傳來的好消息，中洲濱海華府一期旁邊的上沙小學、上沙中學，都確定被列入紅嶺實驗教育集團，雖然不能說是名校，但和之前相比，預期教學質量也會有很好的提升。未來該片區還將建設有1所初中、4所小學，以及10所幼兒園，業主小孩的教育選擇，會得到比較好的保障。區域舊改概念、百萬大城的品質配套，是中洲濱海華府一期的兩大特色，那麼第三大特色則是該項目的最大亮點：一線無遮擋紅樹林海景。上面已經說了，項目一期住宅南面就是學校，恰巧提供了無遮擋的紅樹林海景。而且，項目一期的所有單元都是南向，坐在陽台上即可看到高達368公頃的紅樹林國家自然保護區、隔河對岸的香港米埔自然保護區、以及深圳灣15公里濱海長廊。而在每個單元的北向房間，則可俯瞰136萬平方米的深圳高爾夫俱樂部，以及福田CBD的繁華夜景。景觀在遠郊，會構成很大的誤區，是謂「風景有毒」。但是在城市核心區，如果擁有豐富繁華的城市配套，同時又擁有無敵的自然景觀，那通常則又更加有機會誕生出影響全城的豪宅來。中洲濱海華府一期是後者，更何況還疊加非常有吸引力的價格。中洲濱海華府一期在售的現樓，建築面積約7.7萬平米，包括三座住宅（A、C、D座）及一座公寓（B座）。本次發售是120套單位，主流戶型是142、166平米，大概總價在1200-1500萬的樣子，最低的單位總價都不到800萬。現在在福田、南山，800多萬幾乎都買不到像樣的房子。讓我說這一批單位的巨大優勢，就三點：海景、現樓、低價格。目前這個項目已經交樓了，小區園林都維護的非常整潔，也可以看到清水樣板房，交付的標準盡在眼底。這個在以前沒有什麼，但是考慮到眼下房地產行業整體處在交付危機的背景下，中洲濱海華府一期的現樓交付，體現了強大的吸引力。而且，現樓交付，買家也可以大大減少等待時間，節省出一筆不小的資金成本。如果按照近2年行業從發售到交樓普遍長達3年的時間來算，省下的這筆錢可真不少。小區內尤其是能夠看到之前宣傳的垂直綠化的落地，小區每棟樓的主入口處都配置了多種稀有植物打造而成的垂直綠化牆，它是由垂直綠化的發明者Patrick blanc，在全球第一個用在綜合體項目裡面的作品，現在能看到實際樣貌了。戶型上，我重點考察了D棟的兩個戶型，142、166平米，2梯4戶，梯戶比非常低密度。戶型格局方正，採光通風都很不錯，可實現南北對流。而且客廳、主臥都面向海景，視野開闊。主臥、客房均設有大飄窗，空間利用率較好。必須要強調的一點是：中洲濱海華府一期最早是在2018年10月就拿證銷售了，當時住宅備案均價8.9萬/平米，區間價格在7.6萬/平-9.9萬/平。到今天算，3年過去了，這批現售單位的備案價格是9.3萬/平米，因為政府限價的因素，售價只上調了4.5%！但是，這3年來，深圳經歷了2019「雙11」之後的大漲、2020疫情寬貨幣之後的大漲，不少樓盤都直接翻倍了。但是考慮到時間、資金成本和現樓因素，可以說中洲濱海華府一期現在獲批的價格，和3年前相比，一分錢都沒有漲！現在等於是在花3年前的價格，買今天的現樓。這是我認為最最重要的一點，它同時擁有大部分限價樓盤都不具備的現樓優勢+價格優勢。最後，我來為大家總結一下，這時候買入中洲濱海華府一期的理由。1）位處福田核心區，近距離受益福田CBD和深港融合規劃的利好，更擁有大金沙片區城市更新概念，是原始股。2）自身是百萬大城，自帶品質配套，與片區聯手打造一個城市級商圈，並且擁有較好的教育配套。3）一線海景，一期南面是學校，視線無遮擋，南面可以觀賞一線海景，北面可以觀賞高爾夫景觀，居住舒適感較高。4）現樓優勢，項目已經完全現樓，即買即住，不存在交付危機，買家也大大減少了等待時間，節省了資金成本。5）價格優勢，項目與第一期單位時隔年，但受制於政策限價幾乎一分錢沒漲，相當於是用3年錢的價格買今天的樓盤，而且是現樓。總之，現在想要買樓自住的同學，值得去認真的看一看！買房入群+信息交流，掃碼下方二維碼或加微信號：budao2000。
鑽石舞台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
留言列表
留言列表