鑽石舞台

深圳今天第三次集中賣地，也是年底終戰。

先看前兩次。

5.13，深圳第一次集中賣地，6塊地，土地面積約36.19萬平米，建築面積約91.01萬平米。起拍價105.76億，收金138.44億，整體溢價率31%。除安居集團零溢價外，其它均是45%溢價率。彼時，民企不但都有參與而且還是主力，龍光拿下兩塊，佳兆業拿下一塊。

9.28，深圳經中止一次的第二批集中賣地開始，也是土拍新規後的第一次，大幅增加到22塊地，土地面積約83.38萬平米，建築面積約279.92萬平米，起拍價約421.98億元，最後收金456.76億（流拍1塊），整體溢價率大幅下跌到8.2%。這次是在土拍新規之後，而且市場形勢陡變，民企集體躺倒是最大的特徵。21宗賣掉的宅地，國家隊拿走了17宗，占比超過8成。不要說佳兆業、龍光不參與了，像萬科、龍湖這些負債率極其穩健的房企也都不見身影。

今天第三次土拍，11塊地（包括第二次拍地時流拍的一塊），土地面積約38.07萬平米，建築面積約191.32萬平米。起拍價大約352億，最終收金368.37億，整體溢價率大約只有4.7%，在第二次土拍溢價率的基礎上繼續下跌。

由於這次是終戰，所以，深圳全年的土地出讓金也已經出爐：共成交建築面積約562萬平方米，總成交價大約963.57億，小1000億，和2020年大體上持平。

具體成交看公號「買房之前」這個圖，做的很細了。

怎麼看這第三次的土拍？

第一，這次沒有出現流拍，原因有很多，我認為主要是這次賣的地少一些，土拍規則有適度放寬，國家隊還在積極兜底，以及，關鍵是地塊的質素普遍都很好。

比如像土拍規則，我們之前說過，一定會調整，不調整企業都沒法參與，賺不到錢。這次最主要的調整是將競配建指標由「全年期自持租賃住房」調整為「可售公共住房」。這個變化，對企業而言是一個改善。另外，像寶中、赤灣、前海，這些土地的質素都非常好，企業的興趣會高一些，而像說明深汕合作區就沒有了。

第二，從參與方來看，沒變的還是沒變，國家隊在兜底，民營上市房企全撤退。

11塊地，深鐵拿走了5宗，深業+鹽田安居聯合體拿走1宗，深物業拿走1宗，深業拿走1宗，深港科創拿走1宗，鴻榮源、星河各拿1宗。民企2家，都是非上市房企。在第一次土地出讓里的佳兆業、龍光，再不出現了。上市房企非國家隊也不出現，萬科連續兩次缺席，其它的也都隔着屏幕刷新聞。

實際上情緒是比較差的，尤其是深圳地鐵1家拿5塊地，我認為恰恰反襯的是信心差。至於有人說這不有鴻榮源、星河參與嘛，我們下面說，我認為有特殊性。總的來說，上市房企現在還處在爆雷的中繼過程中，過了今天不知道明天。有錢的萬科也在「節衣縮食」，搞戰備，一是沒錢玩，二是不敢玩，很多地算不過來賬。最終，從溢價率來看，節節下滑，第二次溢價率是7%，第三次不到5%，7塊地都是底價，也說明了這一點。能露面來拿地的，就已經很厲害了。

第三，深鐵咋付地價？

萬科大股東深圳地鐵和萬科形成了鮮明反差——我形容是「大手大腳」的深鐵和「節衣縮食」的萬科，萬科和第二次土拍一樣，銷聲匿跡，而深鐵一家包攬了5宗地，花了178.51億。惹得大家一片驚呼：深鐵YYDS。

錘子。

賬面上看，深圳地鐵根本付不起這個地價。

界面新聞今年5月的一份調查指出，深圳地鐵2020年營收208.28億，淨利111億（這已經是中國最賺錢的地鐵公司了），這5塊地的總地價相當於去年營收的86%。

按正常理解，深鐵絕對不應該拿這麼多地，也不可能付得起這個錢。眾所周知，深圳土地部門收地價，多年來那都是很嚴格，不會有什麼大的讓步空間。也許是政府有給到深鐵更多的補助，沒有表現在上面的報表里。也許，深圳地鐵出面買地，然後和萬科一起做？這兒子現在有的是錢，178億的地價不到他持有現金的10%。但是萬科不參與已經說明了態度，似乎也不太成立。

總之我不知道他這筆錢怎麼付，有知道的請在後台告我知道。我傾向於認為，還是之前的看法，這不是國家隊在趁機擴大市場份額，因為他們很可能不是基於市場邏輯來拿的地。具體是什麼，咱也不知道。

第四，鴻榮源拿地是個特殊。

從地塊來看，我認為鴻榮源拿的寶中那塊地，無疑是最好的，也是深圳這些年來賣的罕見的一塊寶地。前面是歡樂港灣，後面是壹方城。比前海的地塊都要好，為什麼這麼說？因為寶中的住宅更稀缺，前海的宅地雖然也很好，但是都陸陸續續有很多住宅用地放出來，稀缺性不會像寶中這樣強。

這塊地的住宅不多，只有2萬來平米，限價限到令人咋舌的8.55萬/平米，加上精裝6000塊也才9.35w，低過周邊的市場指導價——熙龍灣1-2期指導價10.08萬/㎡。現在的壹方中心，都要15萬+，等這塊地出來，那就是「第二個深業中城」。所以，對於後台的同學們，這個項目可以先收起來，等個1-2年去打新。中不中是另一回事，反正得參與，萬一搖中了呢。（另外光明的幾個盤，加上精裝預計還是會在5萬左右，對於現在光明的新盤來說，不是好事情，但對於未來打光明的剛需來說，很有利，快點攢錢吧。）

但是如果據此認為這是民企入市了，我認為不對。作為深耕寶中多年的寶安王，我非常有理由相信，寶中這次賣的這塊地，鴻榮源一定是盯了很多年了，無論如何他都會拿。至於業態、價格，這些都是可以變通的。而且，鴻榮源的態度也非常明顯，就像男人逛超市一樣，11塊地裡面他就直奔着那塊地去，其它的連看都不看。

不過，從鴻榮源、星河的動作來看，現在反而是這些平常不顯山不露水的不上市房企，開始顯現功力了。經歷過2007-2008的擴張，深圳有些本土房企是龜縮戰略，盤在深圳和周邊，多年來悄悄的猛吞舊改，降低負債。反而躲過了國家這一波對上市房企的巨大打擊，不能不說是個lucky boy。

總之，第三次拍地，改變的少。要是想調動市場的積極性，土拍的政策需要試探進一步變寬。當然，更重要的阻礙在於，如果市場的成交量還是今天這副樣子，市場類開發商的信心只會越來越壞，在擴大投資上的舉動會越來越收縮。今年還可以有國家隊拿老本撐着，但他們的錢也總有耗盡的時候，如果整個市場的信心不能及時恢復，真正的考驗還在後頭。

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