對於開發商，眼下這是一個最壞的市場。持續爆雷的風險依然非常真實，如果沒有強有力的政策對沖，還會有更多的房企倒下去。對那些上市房企而言，沒有什麼更好的辦法，只能是努力的賣樓回款還債務，能降價就趕快的降價。
對於高負債的短炒客，眼下這也是一個最壞的市場。因為成交量非常差，1個月才有1000多個家庭買房子，高過指導價太多的房子幾乎很難賣得掉。你要自己籌錢慢慢供，如果你之前又做了經營貸，那現在是很難受的。
但對於剛需，眼下卻是一個最友好的市場。讓我們來看一看，現在這個市場對剛需，是有多麼的友好。
在說這個之前，我強調兩個小細節。
一個是，這裡說的是剛需，主要是指那類還沒有買第一套房子的，價格大概在500-800萬之間的單位。因為，剛需這個詞在不同的語境裡內涵是比較複雜的，這裡做一個說明。
另一個是，希望粉絲們不要誤會，我說「眼下是剛需最好的市場」，並不是要勸說大家去買房子，更不是說是抄底，只是我對市場的一個獨立判斷，和各位如何選擇沒有關係。所以，也希望大家在討論的時候不要譴責說我是房托，看着現在市場不好了，想來利用信息不對稱收割剛需，我沒那個意思。自己花自己的錢，是這世上最重要也是最愜意的事情，一定要聽自己的，親娘老子都不能聽。
首先，我想表達一個總的看法：基於歷史周期，眼下這樣的市場是非常不多見的，值得有能力但還沒有買房的人認真對待。
無論是橫向看全球同類超級都會的房地產發展，還是縱向看類似深圳這樣的超特大城市過去的房地產周期起伏，答案都只有一個：超級城市的房價，從來都是大漲小跌、長漲短跌、易漲難跌。的確像日本、中國香港出現過大的泡沫bengp，但是大部分情況下，並不是那樣，而是房價經常是漲到一個位置，然後開始調整甚至出現小幅下跌，之後再度上漲，到一個更高的水平。
這說明，那些超級城市高房價的背後，有很深層次的力量在支撐。這些力量是緩慢而深遠的，一旦疊加起很簡單的貨幣寬鬆，它就起來了。把這個邏輯放到紐約、硅谷、倫敦……深圳，都一樣，沒有區別。
今天深圳這樣的市場，調整其實已經持續了至少1年半了，從去年的7.15，到今年的2.08，實際上成交量一直都不怎麼樣。在今年下半年之後，價格和年初相比，普遍都出現了真實的下跌。我跟進掌握的一些代表性樓盤，二手價都有20%左右的下跌。那些不下跌的樓盤，基本上都是有價無市——除非它的報價已經低於指導價了。
在歷史上，這樣的調整非常不多見。我們在2018年經歷過一次小的調整，那時候有一些個別樓盤也降價了，但是非常的個別，不像今天的市場是比較普遍的。而超過今天的這個調整幅度，歷史上也只有2008年。有興趣的同學，可以翻閱舊文《房地產「三年小周期」》。
這是我跟大家說的第一點，基於周期律的邏輯，眼下這樣的市場在深圳這樣的超特大城市並不多見。遇到不多見的調整，你不一定要入市，但一定要非常的珍視。因為調整總是在展現危機的同時，製造很大的機會，從來不會有例外。
其次，從市場的博弈現狀看，現在對剛需是有豐富選擇的市場。
今年的市場，雖然成交率不咋地，但是推盤量可不小。這得益於深圳管理部門的努力兌現有關大力增加供應的諾言，尤其是在四季度，市場上的新盤一下子多了很多。尤其是一些性價比非常好的新盤，豪宅裡面像深業中城、海德園這些，改善盤裡像深鐵懿府這些，剛需盤裡像沙井海岸城這些，還有下面要拿證的潤璽二期，等等，都是萬眾矚目的網紅。
而且因為三季度以來經濟數據不好看，一方面是打壓房地產，另一方面是其它經濟指標出現乏力，全國也好深圳也好，經濟數據都不好看。但又不能夠鬆綁房地產政策，所以現在包括深圳在內的各地管理部門，都在積極鼓勵開發商拿證賣樓，以此來提高投資率。這個也是老套路了，但是對剛需就會非常的有利。我們下面會看到，寶安那幾個「捂盤專業戶」，也要慢慢的出來，而且價格還不一定能夠漲上來。
而對開發商而言，現在也是要積極推盤的時候，不推不行。只要是能夠賣的，一定要趕緊賣，賣了好還美元債，給員工發工資，讓工人回家過年，給投資者兌付，給業主交樓。哪一個處理不好都要抓人。
總之，現在的市場博弈，一句話，階段性的買方市場，會有很多的盤供剛需選擇，可以認真挑。如果你真的需要房子，這時候認真挑選，顯然是不知道要比亢奮期沒得選好上多少。
第三，從買房的技術條件看，剛需現在打限價新盤，入圍很容易。
深圳從去年7.15之後就一直在完善一盤一策的積分搖號，一直到今年的半山瑧境開盤時算是固定了下來。應該說，對於剛需而言，最新一版的積分政策，要比最初的版本「公平」了許多。讓無房的老剛需，可以有更多的機會。
但是更重要的原因是，因為預期不好，現在的市場還是有很多投資客退場了。這是非常重要的有利信號，投資客退場的市場，才是剛需最好的市場，這是房地產作為一個民生市場偏特殊的地方。投資客一旦進場，那一定是非常亢奮的市場，價格會出現非常快速而且顯著的上漲。剛需，沒有資金優勢、沒有信息優勢、沒有知識優勢，幾乎每次都是全面被碾壓。
現在對於那些非常網紅的盤來說，有投資意圖的實力派買家依然在踴躍的參與，但對於大多數次級樓盤來說，打新的分數全部都降了下來。只要不是非常火的網紅，基本上都可以殺進去參與搖號。對於那些賣掉房子打新的置換型買家來說，這也是一個最好的市場。
所以，現在遇到那種上千套一起拿出來賣的大盤，只要地段不錯，產品和配套不錯，剛需就不應該放棄掉。今天這個階段性低積分的市場，是自2018年深圳推出加強版嚴厲限價之後，沒有過的事情。想想1年前，2年前，當初的瑧山府、悅府、雙璽、半三、華潤城、金融街，那些人山人海、冒雨打徵信、排隊1公里的恐怖，今天有大量的選擇，顯然是天大的好事。
最後，從調控政策的力度看，有些新盤可以用1-2年前的價格買到。
深圳現在基本是按照指導價在批價格，只要是連續多期開發的樓盤，後一期不改名字，基本上就不可能漲得了價。比如華潤城2期是8.5w，3期還是8.5w，到了4期改成了潤璽1期，當做全新的樓盤「漲」到了13.2w，這次我估計它就是再改個名字也木有辦法超過13.2w。
但是相當部分的新盤，看那個批價，是沒怎麼漲的。比如現在光明的新盤價格大概是5萬左右，4.5萬依然可以買到很多單位的，這個價格和2019年甚至2018年比，沒有太明顯的差別。再比如馬上有中洲濱海華府發售，2018年的盤了，現在的價格受到嚴厲限價可能依然和3年前沒多大差別。但這2-3年過去，深圳很多區域的房價是漲了不少的。尤其是那些嚴厲限價盤，基本都是翻倍的漲，像半三、瑧山府等等（從另外的角度，這個其實也說明了限價根本沒有起到控制最終房價的作用）。
而且，在未來的1-2年裡，你還可以以不漲價的價格繼續買前海、光明等等。不是說市場不會跌破政府的限價，而是說這樣的市場不多見。歷史上有過跌破的，2008年的龍華限價盤、寶安的天健時尚空間，都因為跌破了限價而延後開盤了。但是少見。
一句話，地方城市是史無前例的費老鼻子勁在幫剛需上車。這個費老鼻子勁，還不僅僅是上面的限價，而是一整個鏈條。
在嚴厲版限價、2.08指導價推出的時候，坦白講都是不能服眾的。管理部門要求開發商賣樓限價、二手房業主出售要以指導價為基礎批貸款、房東出租房子租金也要管制，但是！地方賣地卻不限價！州官能放huo，百姓不能點燈，這沒有道理。
結果呢，地方城市沒有取消限價，而是在三季度的時候，開始嚴厲控制賣地的溢價率——把賣地的溢價率控制在15%以內，以後不會再有任何地王出現了（明天深圳的地都賣不掉，只能左手倒右手）。你們不是說我不讓利麼？我現在也大讓利了，這樣我可以理直氣壯的要求你們了吧。
這一年的情況，就是這樣的變化，房地產從一級市場到二、三、四級市場，一條龍的限價，誰也別說誰。
地方政府花了那麼大的力氣，終於死死的摁下了房價，這樣的市場房改以來從來沒有過，韓國都沒有過。剛需如果說這還不是最好的市場，我相信管理部門也會「很委屈」的，「人民群眾」也不答應。
我不知道市場的後市會怎麼走，還會不會跌得更多呢？剛需是不是還可以繼續等待一個更低的價格出現呢？如我先前的觀點，這些都不是正確和重要的問題。我想人要承認自己的局限性，預測都是僥倖，不建議把決策建立在這個心態上面。自己花自己的錢買東西，大幾百萬上千萬，一定要很嚴肅的用頭腦自己學習的。
我也不知道未來的宏觀形勢怎麼演變，我認為剛需有那個時間去關心宏觀，還不如去認認真真的看倆盤。那些天天聊宏觀的人，他們的所有觀點我都可以用一句話概括了，就是：請論證未來台海局勢的演變對深圳南山半三4棟30多層一套160平米單位價格的影響。
是不是很無趣？
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