鑽石舞台

我們幾乎走遍了大灣區所有的城市，深研了每一個城市的樓市，梳理了數千條的一線樓市數據

——我想，是時候跟大家說幾句知心話了；

——我想，是時候跟大家聊聊灣區樓市的置業邏輯了；

——我想，是時候擊潰大灣區概念下的諸多虛妄了；

——我想，是時候給擠在這裡的投機者們一個交代了。

謹以這篇長文，獻給燃燒五年的大灣區樓市。

一場綿延五年的樓市神話。

大家都知道，過去五年的大灣區，可能是全國房價漲幅最高的板塊。

究竟有多高？

我們先來看下面這張圖——

這是2015年底-2021年，粵港澳大灣區部分板塊的平均漲幅。

滿屏望過去，都是血紅的漲幅。

有概念，但沒落地的，漲幅1.5倍起步！

比如，中山。

一個長在大灣區G點上的城市。

又是深中通道，又是臨珠概念。南沙出來了，又蹭着南沙，一起炒。

貼着深中通道的南朗，漲幅干到130%；貼着珠海香洲的坦洲，漲幅干到150%；蹭着南沙的三角鎮，哪怕南沙還是個殼子，但三角鎮先起飛示範一波，漲幅直接干到150%。

比如，東莞臨深。

一個長在深圳痛點上的板塊。

即便深圳的產業都集中在西部，而東莞的臨深板塊，大都臨的是深圳產業最差的東部。但起碼看起來是一路之隔，只要一路之隔，房價就能暴擊。鳳崗的漲幅，干到了170%。

以上這些，還都是空有概念的邊角料。

如果概念落地

——哦豁，那就厲害了！

比如，松山湖。

華為進場了，還有華為配套的整條產業鏈，以及中國只有10個的國家級大科學裝置——「散裂中子源」等等。

像這樣的板塊，漲幅是多少？

340%！

再比如，千燈湖。

佛山的金融機構都進場了，市級的金融機構，也叫金融機構嘛。城市界面基本兌現，可能是全佛山最漂亮的城市界面和配套。

像這樣的板塊，漲幅是多少？

330%！

除此之外，還有漲幅270%的深圳寶中、漲幅3倍起步的深圳南山……

各個板塊都有概念，各個板塊都是暴擊！

只掛個殼子的，1.5倍！

概念落地的，3倍起飛！

像這種漲幅，意味着什麼？

我們再來看下面這張圖——

這是2015年底-2021年，大灣區和全國平均漲幅的對比。

2016-2021，全國樓市的平均漲幅大約在90%。

大灣區的熱門板塊漲幅，是全國平均漲幅的一倍！

有人說，你不能這麼比。

全國也有一些大牛批貨，漲幅遠超全國平均數。

比如，合肥。

全國漲幅最高的二線明星城市，炸裂的濱湖，也就是2倍漲幅；

再比如，西安。

動不動就說連漲60多個月，很兇。但一看漲幅，也不到150%；

更比如，杭州。

堪稱全國漲幅最高的城市，中國搖都嘛。明星板塊的奧體，也就是200%。

拿這些明星城市的明星板塊，與大灣區放在一起——

你的最高漲幅，在這也就排個中游。

連漲60個月的西安，還抵不上我一個中山坦洲鎮。

雖然你沒聽過我，但我嗷嗷碾壓你。

以上這些，還是明星城市。像鄭州、太原和石家莊這種城市，我都不敢拿出來對比。

說起來你是個省會城市，狠狠漲了五年，一拉漲幅，抵不上大灣區一個鎮。

上面這些數據，是不是聽起來很過癮？

看我拿出來了這麼過癮的數據，你是不是以為我又要收割你？

說了這麼多，怕不是要忽悠我去跟你買廣州科學城吧！

不，不，不！

這麼想我，你的格局就小了。

我拿出以上過癮的漲幅數據，是想讓大家思考一個問題

——面對這樣的暴擊，面對遠超其他城市一倍以上的漲幅，你是否還有信心說，大灣區還存在着尚未暴漲的窪地？

一場長達五年的虛妄滋生。

前面我們說到，大灣區的諸多板塊都蹭着各種概念，全部暴擊了。

房價是翻倍了，甚至翻了兩倍，但是那些概念呢？真正落地了多少？

1、那些被置業顧問吹爆的地鐵，落地了幾條？

下面這張圖，是我大灣區的一個售樓部里拍下的軌道交通規劃圖。

這張規劃圖上，藏了太多的虛妄。

比如，珠江口東岸的穗深城軌。

以前，叫深莞穗城軌。建了11年，改了兩次名。

2019年底，才完成主線通車，其中很多站點還沒有啟用。

一條在陸地上建設的城際鐵路，就建了11年。

那麼，至今都沒有明確規劃批覆，工程量涉及到需要跨越整個伶仃洋的深珠通道需要多少年？

8年？10年？15年？

再比如，東莞2號線。

2010年開始建設，2016年通車，整整建設6年。

2016年剛剛竣工，餅就畫了起來，口號就喊了起來

——我要對接深圳地鐵20號線！

口號喊了5年，對接工程的2號線三期工程，至今都沒有動工。

完成對接，需要多少年？

3年？5年？8年？

還有，深圳地鐵14號線。

恨不得從8年前就說要通往惠陽，屢次夭折。直到現在，都沒有具體的確定性的規劃和開工時間。

什麼時候開工？從開工到落地通車，需要多少年？

5年？8年？

更牛批的是下面這個——

深圳地鐵10號線的延伸線，一直傳聞要穿過東莞鳳崗。

2019年，提出了規劃構想。2月份，開始環評，6月份又說要調整站點，傳的神乎其神。結果，深圳發布了城市軌道交通四期工程的研究報告，不包括10號線的東延。

東莞不死心，自己跳出來搞了個10號線的工程勘探。

神特麼工程勘探，人家深圳的10號線，你東莞勘探個屁。

除此之外，東莞一號線對接深圳6號線，東莞3號線對接深圳13號線延長線，至少在2025年才有批覆動工的可能。

建成通車，又要幾年？5年？8年？

2、地鐵批不了，連條路都修不通。

如果說，修地鐵很難

——成本太大，造價太高，人口經濟要達標。

那麼，修條路總簡單一點吧。甚至不用修路，把斷頭路打通，總簡單一些吧。

下面這張圖，是中山的坦洲鎮和珠海的香洲區的斷頭路分布圖。

中山的坦洲，與珠海香洲僅有一路之隔。

但偏偏一路之隔的坦洲和香洲，存在足足13條的斷頭路。上面這張圖上，一根根放射出去的箭頭，就是一條條的斷頭路。

明明就是一路之隔，明明就是兩三公里的路程，硬生生被繞成了10公里。

早在6年前，中山就在於珠海協商

——咱們把斷頭路修修吧。

修了6年，只修通了5條半。

為什麼？為什麼修條路這麼簡單的事情，就是搞不定？究竟是誰不想讓誰過來？

說實話，我不知道。

我只知道

——中山坦洲屯了上百畝的土地，只等着路修通，對接珠海，嗷嗷賣地。

我只知道

——哪怕路修通，完成對接，坦洲賣出去的地，一分都不會給珠海分。

——還可能用天量供應，把對面香洲的房價砸到地板上。

路雖然沒修通，但是也沒關係。

坦洲的房價也暴擊了，暴漲了150%。

暴漲的理由也很粗暴，與香洲一路之隔，房價只要1/3。

看來這路，是真不能修。

3、大灣區一共有多少金融中心？

下面這張圖，是大灣區規劃建設中的金融中心和金融總部分布圖。

大灣區的各個城市，但凡是新區，都搞了個金融總部。

香港和深圳，就不說了。人家畢竟有兩個證交所在，吹多大的牛逼都不過分。

廣州，也勉強能接受。畢竟一線省會，還有一行三局加持，也有剛剛成立的中國五大期貨交易所之一，廣州期貨交易所。

珠海橫琴，我把腮幫子咬碎了，也能勉強接受。畢竟，一直網傳有個澳交所。

但是，東莞、佛山、中山馬鞍島……你們都是何方妖孽？

一個交易所都沒有的城市，究竟有多少金融業務需要這麼多的金融總部和金融中心？

弄個金融中心，只為給老頭老太太辦開戶麼？

更牛逼的是這個——

上面這張圖上，有兩個藍點。一個是松山湖中以產業園，一個是珠海唐家中以加速器。

人家松山湖弄個中以加速器產業園，我能容易理解。

人家畢竟有「中國唯一、全球唯四」的散裂中子源，連香港人都把大學搬過來，蹭加速器。

但是，你唐家弄個這幹啥？

你是想花個上百億美金從以色列買台高能加速器，甩開舉國體制，獨立自主搞研究？

你倒是想買，人家以色列賣麼？

還有一個數據——

全國像唐家北圍這種中以加速器產業園，一共有大大小小20多個，常州有，上海有，餘杭區也有，重慶還有，甚至河南也有一個。

再發展下去，可能中國就能實現「高能物理對撞機自由」了。

唯一的問題是——

照這個速度發展，一個2.5萬平方公里的以色列，可能不太夠中國人民用。

4、大灣區一共有多少寫字樓？

關於這個問題，可能沒有人能回答出來。

我們來看下面這張圖，這張圖是橫琴、南沙明珠灣CBD和前海的規劃圖。

大灣區皇冠上的這三顆明珠里，一共規劃了多少寫字樓？

珠海橫琴，150萬㎡！

深圳前海，1200萬㎡！

南沙明珠灣起步區，規劃面積的7成都是寫字樓！

大家可能對這種動輒上百萬、上千萬的數據沒感覺，我舉個例子。

整個珠海，目前在使用的、企業入住率比較高的，品質相對比較好的寫字樓全部加在一起

——約70萬平米！

橫琴的寫字樓面積，是珠海所有在用寫字樓的2倍！

把現在全珠海的企業都填到橫琴，也填不滿橫琴的寫字樓！

這還只是橫琴，還有唐家灣北圍，還有珠海十字門商務區，還有金灣……

有人說，我大珠海可以承接深圳的外溢，我唐家北圍可以承接前海的外溢……

前海還特麼有1200萬㎡的寫字樓，在那堆着呢！

福田和南山，入住率比較高的寫字樓全部加在一起，只有1000萬平米。

把南山和福田的企業，全填進前海，也只能填2/3。

前海自己的寫字樓都填不滿，人家可能垮過伶仃洋，外溢到你珠海麼？

你說，你有深珠通道。

你快別說深珠通道了，就算把伶仃洋填成陸地，人家也不會過來！

因為，深圳說

——我真沒那麼多企業。

——我的企業，都不夠自己的寫字樓用了。

以上這些，都是極為可怕的數據啊！

南山、福田、珠海香洲這些成熟區裡的企業，不可能全部搬到唐家、十字門、前海和橫琴去。

也就是說

——這些概念新區里，所謂的金融中心、總部大樓、產業園，都將至少有一大半以上都會空置。

更可怕的是

——概念新區裡的大量寫字樓，已經在商改住。改成公寓在銷售，全是投資客在炒。

該來的產業沒有來，結果來了一大片的公寓投資客。

神特麼產業中心、CBD！

在珠海、中山、南沙、唐家、深圳……有多少住宅都是蹭着這些產業中心、CBD和寫字樓，蹭着，綁在它們身上負重前行？

現在這些所謂的產業總部和CBD，交房就面臨着一半以上，甚至是更高的空租！

寫字樓填不滿，企業也沒來，人從哪裡來？所謂的高薪就業人口從哪裡來？

產業人口沒過來，誰來接盤這裡的住宅和房子？

5、有多少城改，不過是黃粱一夢？

在深圳，在廣州，我去過的絕大多數售樓部里，都能看到類似這樣的圖

——舊改項目規劃圖。

密密麻麻，幾乎每一個區都有。

深圳羅湖，舊改投資4200多億；深圳龍華，舊改投資2000多個億。

打眼一看，整個城市似乎正在以翻天覆地的速度進行城市更新，重塑奇蹟。

但是，扔掉圖紙，一看數據

——過去5年，深圳啟動了300多個城改，卻只搞定了13個。

去年深圳最大規模的舊改，是白石洲舊改。

而白石洲舊改，最早放出風來是什麼時候？

2005年！距離今天整整14年！

在廣州，在深圳，舊改是你絕對賭不起的絕命局。

但偏偏，所有的項目都在打舊改的概念，所有人都在告訴你

——別看現在爛，村子一拆就不爛。

——別看現在差，村子一拆就高級。

——別看現在破，村子一拆就是綜合體。

甚至，還有一幫人忽悠着另一幫小白，去買村民房，去賭拆遷，去搏暴擊。

試問一下，10年，甚至15年的暴擊，你有命賭，有命花麼？

6、其樂融融的大灣區，有多少博弈？

自大灣區的規劃出台，整個粵港澳一片「一體化」。

廣肇佛一體化、珠中江一體化、深莞惠一體化……

但是，這些其樂融融的一體化背後，藏着多少利益的博弈？

比如，廣佛一體化。

佛山貼着廣州的西部，做了一片臨廣新城，鼓着勁兒與廣州融城。

但是，廣州絲毫不顧及西部的佛山，掉頭向東一路狂奔——

珠江新城、琶洲，金融城，天河智慧城、科學城、知識城，把所有的產業全放在了東部。

廣佛一體化，不僅沒做到產業聯動。

甚至廣州連產業人口的居住外溢，都不讓佛山吃到。

再比如，唐家灣北圍。

珠海費勁巴拉填海，填出一片乾淨整潔的北圍。

又是招商引資，又是基建配套，使出吃奶得勁兒，剛要把這裡做成一個產城融合的科創新城。

萬萬沒想到，一河之隔的中山南朗，就貼着珠海北圍，搞了一大片的低端居住區。

蹭着唐家的概念，嗷嗷拍地，嗷嗷賣房，吸引低門檻的投資客。

一張口就是

——1/2的價格，搶占唐家灣盤價值窪地。

南朗，天量的低價住宅供應，直接把唐家北圍砸在地上翻不了身。

更加怪誕和魔幻的是，深汕合作區。

深圳、東莞和惠州，從地理上幾乎是融為一體的城市。

按照正常的邏輯，要搞一體化，那就三個兄弟聯合起來一起玩唄。

該對接地鐵就對接地鐵，該合作開發就合作開發。

但是，現實情況是

——深圳連條地鐵都不願意給東莞和惠州延伸過去。

——直接跳過東莞和惠州，在汕尾搞了塊飛地，發展飛地經濟。

為什麼會出現這種情況？為什麼明明是親兄弟，卻都打着小算盤？

原因很簡單——

都想占便宜，都不想真出力。都想你弄個啥，我趕緊蹭一蹭。

你搞個產業園，我趕緊蹭個概念拍地；你弄條地鐵，我趕緊蹭個概念拍地。

到頭來，一切博弈變成一句扯淡的話

——憑啥？憑啥我壘好灶台，做鍋菜，讓你端走吃個肚圓？

——我修地鐵，你賣地，錢給我分麼？

粵港澳大灣去看似其樂融融的背後，充滿了利益博弈。

利益的博弈，讓絕大多數的概念都無法按時順利落地。

7、大灣區一共有多少管家公司和自媒體？

關於這個問題，我依舊不知道答案。

但是，我知道深圳的相關數據

——500家以上管家渠道公司，300個以上正常運營的樓市自媒體。

這些渠道和管家公司，每天都在幫助各種人挖掘筍盤，找到窪地。這些自媒體

每天都是上千篇的文章推送，幫你分析，挖掘價值。

你認為——

在這樣充分市場化和充分競爭的環境裡，還有「別人看不到，只有你看得到」的窪地和筍盤，等着你去暴擊？

你怕不是瘋求了吧！

以上這些，就是我用了近一個月的時間，切開大灣區，所看到的七個微觀剖面——

屢遭擱置的地鐵、修不通的斷頭路、遍地開花的金融總部、填不滿的寫字樓、拆不完的舊改，利益的博弈，透明的市場。

但是，但是，但是——

以上虛妄的微觀剖面，都無法阻止大灣區成為全國的樓市神話！

房價，統統統統統統，暴擊了！

大灣區，無窪地。

如果把以上所有的內容，做一個梳理，我們看到的是一個怎樣的大灣區樓市全貌？

1、房價多輪暴擊，利好可能出盡。

大灣區的各個各個板塊，只要是有概念，全部經歷了2015-2021的兩輪爆炒，該暴擊的都暴擊過了。

不僅暴擊了，而且是遠超全國平均數的暴擊。

短期的規劃利好、大的概念、小的規劃，該出盡的，幾乎都短期出盡了。

2、城市相互博弈，規劃落地緩慢。

以上種種大概念，在落地到各個城市和各個板塊時，充滿了博弈。

都想摘果子，都不想種樹。不僅軌交緩慢，連個斷頭路都不想修。

3、預期可能高估，兌現潛在風險。

當所有的人都在炒概念的時候，預期就可能存在高估。

比如，遍地開花的金融中心，哪裡都有的產業園，每個新區可能都會有超高層寫字樓。

然而，現實情況是——

幾乎沒有人在意這些，一股勁兒的沖沖沖。

眼睛耳朵捂起來，不聽不聽，王八念經。

4、專業團隊密集，市場透明開化。

得益於過去五年的高漲幅，這片熱土上聚集了可能是全國最密集的管家公司、渠道公司、自媒體。

他們每天幫你挖筍，幫你分析價值，幫你搞定槓桿，幫你出租，還有各種大V幫你分析各個板塊。

這個市場，可能是全國目前最透明的市場。

以上，就是當下大灣區樓市的全貌。

那麼，重點來了！

面對這樣的樓市全貌，我想認真問你一個問題——

衝着可能是全國最高的漲幅、城市之間的博弈扯皮、規劃落地的不確定性、被高估的預期、極端透明公開的市場……

難道你還認為，大灣區還有尚未暴擊的窪地，只等着你去挖掘？

接下來，我想告訴所有人一個殘酷的事實。

這個事實，只要是浸淫在這個市場裡的人都能看明白，但因為種種原因，他們不太願意告訴你。

這個事實就是

——大灣區，無窪地！

承認現實，挨打要立正。

當我們認清楚了大灣區、無窪地這個現實之後，對於很多問題的認識都會重塑。

第一，關於舊改。

廣深兩城，存在大片的農民房。這些農民房，是影響樓盤價格的很關鍵一點。

正因為如此

——廣深一半以上的樓盤，都會提出舊改的概念。

通過以上分析，我們就知道了

——廣深的舊改，是以10年為刻度來計算的。

但凡一場投資的影響因素是以10年為刻度來計算的，基本上這個影響因素就可以放棄了。

未來，面對廣深的舊改，請我們時刻銘記一點：

不要去賭10年刻度上的意外暴擊。

如果，某個樓盤的旁邊是農民房，且沒有開發商簽約，牆上也沒有寫上大大的「拆」；

那麼，你就要做好「未來5年周邊還是農民房」的準備。

第二，關於新規劃的CBD、產業園區和金融中心。

我們去看大灣區已經成熟的就業中心——

深圳南山、廣州珠江新城、廣州科學城，甚至是琶洲電商總部……

我們會發現——

這些成熟就業中心的形成，也都是以10年為刻度。

動輒都是已經開發了10年、20年。

比如，廣州科學城。

現在看，區域內已經聚集了130多家500強企業總部、4萬家中小企業和3000多家科創企業。

但是，你知道科學城搞了多久？

足足20年！

廣州可能再也沒能力做出一片類似科學城規模的科創新區了！

就業中心的形成，不是簡單的弄一片超高層，企業就入住了，就業中心和CBD就成了。

更何況，現在的大灣區，總部經濟、金融中心、科創新區的概念過重，寫字樓和產業園嚴重超標。

我們一定要謹慎並保守的對待，一切新規劃的產業中心。

舉個例子——

廣州的產業軸線，現在是一路向東，未來10年大概率也是一路向東，不要去搏10年後向番禺轉移的可能性；

深圳的科創中心，現在是南山，未來5年大概率也還是南山，短期內跳轉到前海的可能性也不高。

第三，關於軌道交通。

地鐵的對接，因為城市間的利益博弈，遠不像我們想象中的那麼簡單。

如果，跨城市之間，至今也沒有地鐵連接，或者也沒有連接地鐵的批覆和開建——

比如深莞之間的地鐵鏈接，比如深惠之間的地鐵鏈接，比如深珠之間的城際軌交鏈接。

那麼，我們就要做好未來5年，仍然沒有地鐵對接的準備。

第四，承認暴擊已經發生。

對！

我們要承認過去五年的暴擊和高漲幅已經發生，更要承認近一兩年可能再也不會看到類似前五年那樣動輒3倍以上的漲幅。

我們要學會用平和的心態看待大灣區的樓市，並學會接受相對平庸的收益。

第五，過去沒漲的，以後大概率也不會漲。

別總想着撿便宜！

別總想着找個過去沒漲過的、漲的少的、現在價格低的，妄圖後期會補漲，妄圖彎道超車搏個暴擊。

比如，干套惠州，干套增城……

我們要想到——

過去五年，是大灣區漲幅最高的五年，也是大灣區遍地暴擊的五年。

在那樣的的大周期里，還有板塊沒漲上去，那這種板塊該有多垃圾？

未來兩年類似之前的大行情，大概率不會出現。

風口在的時候，這些垃圾板塊都飛不起來。

風口不在了，你還希望它們能逆勢起飛？

你怕不是瘋球了吧。

以上，就是我送個尚在大灣區浮沉諸位的五點建議。

全是掏心窩子的話，也是可能得罪人的話。

即便得罪人，我也要說。

我希望，我希望，我希望——

從今天開始、從現在開始、從這一刻開始，看到這篇文章的所有人，要學會承認七件事！

承認舊改的超長周期，承認就業轉移的超高難度，承認總部概念的泡沫，承認房價爆擊已經發生過，承認城市博弈的存在，承認地鐵對接的難度，承認過去沒起飛的未來大概率也飛不起來！

做一場歸零。

過去五年的大灣區，過於亮眼。

各種房價暴擊的奇蹟，各種光怪陸離的概念。

各種乘着光怪陸離概念和房價暴擊奇蹟，遠道而來的投資客。

現在五年過去了，所有的概念都短期釋放了，所有的預期都短期透支了，所有的暴擊都已經發生了，所有的神話都原地起飛了……

是時候，做一場歸零了。

讓心態歸零，讓概念歸零。

這是我們看待所有大灣區城市，看待所有大灣區概念，所有大灣區板塊的前提與基礎。

如果你近兩年要進場大灣區，歸零是你的必修課。

做不好這一課，我可以很負責任的告訴你——

你所買的所有版塊，大概率都會踏坑。

包括現在諸多人仍在擠入的絕大多數板塊，如果你用歸零心態去看，很容易發現——

這些板塊，大都是坑。

先歸零，我們再來討論如何買，買哪裡，哪裡有價值。

如何買和買哪裡，是明天文章我們要探討的問題。

在探討這個問題之前，我建議大家先把這篇文章「熟讀三遍」！

我也希望諸位把此文收藏，並轉發給身邊的朋友，在你自己和他們腦袋一熱時，拿出來再「熟讀一遍」！

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