鑽石舞台

月初，深圳住建部門發布了《深圳市住房發展「十四五」規劃》，行內有不少解讀，核心點在於：深圳要拿出15平方公里土地來建房子。後台粉絲也一直催我做個解讀，今天兌現。

於住房長周期規劃而言，根本的分析指向是關於一座城市未來住房供求關係的變化。但要得出一些價值的結論，最好需要有歷史縱深的對比。

在過去1年，深圳陸續發布了2035國土空間規劃、至2035年加大居住用地供應的措施、2021年供地（房）計劃。很容易能看出來，有的規劃管的長度是15年，有的規劃管的長度是1年。這次的「十四五」住房規劃，管的長度是5年，等於是補齊了最後一塊拼圖——1年、5年、15年，短期、中期、長期規劃，都有了。

是以，在談這個五年規劃之前，我們需要先回顧總結其它幾份規劃。

1）深圳2021年供地計劃、供房計劃。

參看：《深圳2021供地計劃：「十四五」房地產政策新轉向》（2021.4.27）、《深圳2021供房計劃：總量超預期大增5成，商品住宅占比跌至3成》（2021.7.7）。

核心內容：2021年建設籌集住房20萬套，供地11.3平方公里，居住用地363.3公頃，占比32.1%，史上首次超過3成。

2）深圳2035國土空間規劃。

參看：《深圳2035年國土空間規劃：長周期住房短缺依然未解》（2021.6.11）

核心內容：未來15年，新增各類住房200萬套以上，公私住房繼續執行2018年「二次房改」確立的6:4結構。

3）未來15年深圳土地供應規劃。

參看：《深圳邁出遲來10年的一大步！》（2021.7.12）

核心內容：「確保至2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應量原則上不低於建設用地供應總量的30%」。

然後再來看這份「十四五」住房規劃。為了理解更加簡便，我們不把已經結束的2021年摘開了，並且，把這份「十四五規劃」和「十三五規劃」對比來看。這裡要提醒一點，大家一定要先弄懂幾個概念：供應居住用地、建設籌集住房、供應分配住房，這是以後讀懂此類文件的必要學習。

規劃開宗明義：未來5年（2021-2025），明確供應居住用地不少於 15 平方公里、建設籌集住房 89 萬套（間）、供應分配住房 65 萬套（間）。

（圖1）

供應居住用地好理解，就是賣地，「建設籌集」和「供應分配」有些童鞋不明白，其實大體上理解為開建和實際供應就好了。這個影響在於，確保是可比口徑。

「十四五住房規劃」和「十三五住房規劃」對深圳住房根本矛盾的描述都一樣，提煉為三點：

1）總量不足。「十四五住房規劃」預計深圳人口到2025年底將至1860萬人（2020年底是1756萬人，增加大約100萬），但同時土地資源緊約束，人地矛盾尖銳。十三五也是如此，2015年深圳人口是大約1138萬，比2010年底增加了大約102萬人。到2020年，又比2015年增加了高達618萬人口。土地供應常年不足，居住用地累40年占比不到23%，低於國標25%下限要求。

2）結構失衡。當前深圳住房建築總量6.21億平米（我理解為是「十三五」末），總量看起來是夠（人均35平米+）。但大家都知道，超過7成是小產權房、宿舍，商品住房累40年只建有大約200萬套，全城住房成套率低（早些年的套戶比數據大約是1:0.7）。

3）保障率低。這個前文有講，去年7月媒體報道，深圳常住人口的住房保障覆蓋率不到10%，低於國家規定23%下限要求。而且，深圳公租房/安居房的輪候人數一直在快速增長，2020年9月15日，安居房輪候人數為15.5萬，公租房輪候人數29.2萬；到2021年7月7日，前者超過16.2萬人，後者超過33.5萬人；再到1月21日，前者超過18萬人，後者超過37.4萬人。按照現在的保障房供應速度，排隊排10年都排不到。

（圖2）

我們必須要先把「十三五」住房的計劃/完成情況講清楚，才能更好的解釋「十四五」。

依據《深圳市「十三五」住房建設規劃》，在「十二五」（2011-2015），深圳商品住房用地供應總量為582.77公頃，保障房供應用地總量為432.71公頃，合計1015.28公頃，略超10平方公里。住房建設籌集60.3萬套，完成規劃目標的112%，新房批售面積（新增供應）29萬套，累計竣工保障房10.2萬套，都超額完成任務。

至2015年末，深圳家庭住房自有率為34%。

（圖3）

在「十三五」（2016-2020），深圳計劃供應住房建設用地8平方公里，其中，商品住房用地5.66平方公里，公共住房用地2.34平方公里。

當時預計「十三五」全市購房需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套（租房需求約109.2萬套）。故此，計劃在「十三五」建設籌集各類住房總量75萬套（包含商品住房35萬套，公共住房40萬套）。

在有效供應方面，計劃「十三五」實現有效供應65萬套（包含：新建商品住房批售與現售30萬套，公共住房分配供應35萬套），實現2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。

完成情況有超額，有不足。

「十三五」深圳居住用地供應規模從 2016 年的 150.3 公頃提高至 2020 年的 362.8 公頃，累計供應居住用地1121.8 公頃（安居工程用地供應 382.6 公頃，占比34.1%；商品住房用地供應 739.2 公頃，占比 65.9%）。比預期的8平方公里整整多出了3平方公里多，土地供應增幅超過40%，顯見在這部分是下了力氣的。

（圖4）

「十三五」期間，累計建設籌集住房 78.63 萬套（公共住房 44.24 萬套，是「十二五」的 2.4 倍，占比56.3%；商品住房 34.39 萬套，占比43.7%）。和75萬套的計劃相比，總量略超，商品住房的籌集規模不及，公共住房的籌集規模超額。

但在實際有效供應上，可能還是沒有完成，至少公共住房確定沒完成。

「十三五」期間，深圳商品住房的批售量是217304套，低於計劃的30萬套（考慮到未計入的現售規模，我們假定是完成了）。但依據深圳住建局官網數據整理，深圳公共住房在「十三五」期間，累計供應分配25.7萬套，比計劃少了高達9.3萬套，只完成了計劃的73%。

（圖5）

此外，截至2020年末，深圳的住房自有率數據，沒有再公開。我以2020深圳商品住房/家庭戶測算，預料只在31%多，比2015年末不增反減，距離「十三五」計劃里的40%應是差距擴大。

以上述分析，再來看「十四五」規劃，具體出現了哪些不一樣。

1）居住用地計劃供應量顯著增加。

「十四五」期內計劃供應居住用地不少於 15 平方公里，力爭達到 17.5 平方公里，力爭每年供應的居住用地占建設用地比例不低於 30%，規劃期前三年供應居住用地不少於五年總量的 70%。

與上述對比，「十二五」實際供應10.15平方公里，「十三五」實際供應11.2平方公里，「十四五」用地供應計劃顯著提升——比「十三五」增加了至少4平方公里以上，史上最猛，可以說：這是一份「非常慷慨」的計劃。

（圖6）

尤其是居住用地占比，從之前的22%提高到30%以上。這個突破非常大，我們之前文章披露過，深圳過去40年的居住用地占比是22.1%，而「十三五」期間的居住用地完成占比只有16.8%（見圖4），創下低紀錄。從2020年起，居住用地比例才開始第一次抬升到30%以上。2021年深圳整體建設用地完成數據還未出爐，單就公開出讓的新增土地中，居住用地供應占比在31.4%。

（來源：深圳中原地產，圖7）

關於居住用地供應的計劃顯示：深圳的管理部門直面現實，徹底從先前的「需求管理」轉向「供給管理」，銳意增加土地供給。希望通過增加住房供應，一來穩定居民預期，二來實際緩和供求矛盾。而且，這些土地來源還都不包括深汕合作區，更顯含金量。這是非常值得肯定的地方。

2）住房實際供應和「十三五」等同。

「十四五」，深圳計劃建設籌集住房 89 萬套。其中，建設商品住房 35 萬套，占比39.3%；建設籌集公共住房 54 萬套（間），占比60.7%，延續二次房改6:4的結構。

和「十三五」的78.63萬套相比，「十四五」的住房建設籌集規模增加了10.37萬套，每年多增2萬多套。

但在實際供應分配住房的規劃方面，「十四五」和「十三五」一樣，同是65 萬套。其中，供應商品住房 31 萬套，占比47.7%；供應分配公共住房 34 萬套（間），占比52.3%。

這是非常值得注意的地方，和「十三五」相比，「十四五」總量沒有增加。稍有不同在於，商品住房增加了1萬套，公共住房減少了1萬套（參見圖6）。

由於「十三五」的供應計劃沒有完成，我們假定「十四五」能夠完成。那麼，在最終的實際完成數量上，「十四五」還是有機會增加更多的實際供應出來。單看已經過去的2021年，深圳住宅批售量是61684套，創下過去10年新高，是一個好開頭。

這裡我們要加入一點關於房價波動的數據。

看這個過去10年的住宅供應數據，是有很大信息量的，也能在某種程度上解釋深圳房價的快速上漲。

（來源：美聯物業，圖8）

「十三五」期間，深圳商品房批售量從「十二五」的346695套增加到了397262套，總量增加了50567套，每年多增加1萬套。但是！在總量增加的條件下，商品住宅的批售量卻從「十二五」的282453套縮減到了「十三五」的217304套，總量反而減少了65149套！每年減少1.3萬套！如此之下，深圳商品住宅在整體商品房供應中的占比，從「十二五」的81.5%，快速下滑到「十三五」的54.7%！多增加的部分，全部去了商辦與公寓！

（圖9）

然後對照這個房價走勢，某種程度上就能自成邏輯了。自新房限價以及二手房住房參考價以來，統計價格已無意義。但根據中介數據，2021年深圳二手房套均價格已經超過了750萬（豪普分界線），升至762萬/套。據此測算，深圳2021年的二手住房單價可能已經高達8.56萬/平米。回到「十二五」開頭，深圳二手房價格約1.88萬/平米，現在的二手住宅價是10年前的4.5倍。

有很多其他方面的因素，但是長周期內供應短缺的現實以及由此引發的恐慌預期，是最為重要的一環。表現在微觀上，很簡單，當你需要買房子的時候，發現市場上可選的新盤很少，你就會慌，慌的人多，就會集體抬高價格……

所以，我們花那麼多時間和精力去研究政策，真的都是白瞎。大道理都是簡單的，長周期的曲線還是要回到簡單的基本面上。深圳人口越積越多，但是作為第一需求的住宅，供應卻遠遠沒有同步跟上。

在2021年，這個情況稍有緩解，總供應量能夠在9萬套以上，商品住宅的占比升到68%，雖還沒回到「十二五」的均值，但比「十三五」要好了。即意味着，深圳在大力縮減非住宅供應，並大力增加商品住宅供應。

最後我們來做一些總結及政策改善的小建議。

1）「十四五」，深圳市民有關住房供應不足的預期會出現改善。

由「十二五」、「十三五」的教訓——前者教訓是居住用地供給不足，後者教訓是宅地比重偏低，以及管理部門在2020年之後的方向調整（轉向供應端），我們可以樂觀展望：「十四五」的土地和住房供應計劃，大概率可以超額完成。同時，輔以依然嚴厲的「五限令」需求管制政策，綜合會令住房市場的供求預期得到五年期的扭轉，房價上漲預期會偏於穩定。這意味着深圳市民在「十四五」期間，可以選擇的樓盤更多，進而就不會再出現過分的慌張。

2）要正視住房有效供應依然是嚴重不足，長周期供求緊張依然存在。

從更長的周期反觀，我們依然要重申此前在2035住房規劃里的判斷：供應量——無論是土地還是住房——依然不夠。先前已經論述過了，最主要的原因不在於數字計算，而在於計算依據。深圳住房供應的依據是：到2025年常住人口是1860萬，到2035年常住人口1900萬。5年周期看是科學的，15年周期看大概率是不科學的。基於這一點，單看深圳房價，未來長周期的持續上升還是大概率事件。

3）計劃籌集不是最重要的，最重要的是有效供應，應披露更全面的數據檢討。

參照圖1，我們會看到，住房的「建設籌集」指標都是「約束性」（即是一定要完成），但是實際「供應分配」指標卻都是「預期性」，我認為是否也可以調為「約束性」？這樣給到市民的信心會更強。

同時，我在回查過往數據的時候，常常發現，管理部門披露的數據不完善。最重要的缺陷是：重計劃輕總結。每年度公布計劃的時候，都非常的詳細全面，但是到年終回顧時，就會挑好的講——比如上年度的實際供應完成了就公布，沒有完成就略過。久而久之，會導致數據殘漏不全，沒有辦法令外界有完整的數據展開分析。總之，管理部門對計劃的執行結果，有必要進行年度、季度的回顧對比，社會效果會更好。

4）市場總有波動，規劃一定要有長期定力。

回顧過往，你經常會發現，我們很多城市的規劃總是畫大餅（深圳算是做的不錯的），但是在5年周期的落地中，又多變化無常。比如某一年市場出現大調整，那麼所有的規劃「初心」就沒有了。這個影響當即不能反映，但長期是災難性的。土地供給影響的是市場長周期預期，如果因為市場出現下跌就縮減供給，上漲時再增加，就一定會因為政策的天然滯後性而放大市場波動。深圳在這方面有過教訓，1998金融危機至2002年，深圳市場處在調整期，當時深圳做出一項決定：自2003年起3年內，關內停止供應新增土地，由此導致了預期快速改變，2005年之後，深圳房價開始大漲。這個教訓是需要警惕重演的。

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