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作 者 |彼得·林奇
時 間 | 1993年10月
最近有很多唱空樓市的言論。這些人認為，近期小幅回暖的房地產市場並非大反彈的前奏，而是苟延殘喘。他們用差強人意的樓市數據來印證其判斷——復甦止步了。
但房利美（聯邦國民抵押貸款協會，the Federal National Mortgage Association）的兩名常駐專家：大衛·博森（David Berson）、馬克·奧伯林斯基（Mark Obrinsky）卻持不同觀點，並和我分享了他們的見解。他們認為，儘管今年（譯者按：1993年）的住房開工量僅127萬套，遠低於1972年的240萬套，但今年有110萬套獨棟別墅開建，該數字幾乎與獨棟別墅在1986年創下的歷史最高開建水平（120萬套）持平。此外，今年還會有380萬套現房（房地產行業從不把現房稱為已使用住房）易手，這也接近1978年400萬套的歷史最高水平。
從上述意義上講，我們身處獨棟別墅建設和現房交易的繁榮期——一是買房的整體成本是1970年初以來最低的；二是自有記錄以來，住宅均價已連續25年逐年上揚。
當然也有像聯排別墅這樣表現不盡如人意的。這是因為，政府加大了面向低收入家庭的購房支持政策，並取消了20世紀70年代至80年代初助推樓市繁榮的稅盾政策。1972年，全美在建公寓住宅達906,000套（每套公寓住宅的戶數在5戶及以上），而去年（譯者按：1992年）該數字僅為139,000套。正是該細分市場的差勁表現拖累了樓市的整體表現，但實際上，整個房地產市場的表現沒那麼差。
我從3年前開始關注住宅板塊，因為樓市是所有行業中最先復甦的。在早些時候，即1991年到1992年，房地產商的業績還不錯，相關股票的價格表現也吸引人。以我經常跟蹤的一支股票——托爾兄弟（Toll Brothers）為例，其股價在這兩年間翻了5倍多。
托爾兄弟（Toll Brothers）是我在股市低迷時期還能獲利的典型案例。20世紀80年代，每個人都可以造房子。他（她）要的只是一個工具包、一件圍裙，然後坐等銀行給他送錢。但在行業不景氣的那些年裡，銀行只會貸款給知名的、資金充裕的建築商。因此，1990年經濟衰退期間，像托爾兄弟（Toll Brothers）這樣的建築商開始嶄露頭角，相關的就業機會也大幅增加。
這種情況一直持續至今，反映在股市上，就是房地產企業股價的持續走高、撿便宜貨很難。也就是說，這些房地產企業未受本輪美國經濟衰退的影響。當然，它們一定會受第16輪、第17輪衰退的影響。但這是很久以後的事。
當我研究某個行業時，我總喜歡叫上一群華爾街分析師，了解他們對不同公司經營表現和股價走勢的觀點。分析師是無價的資源，但你得精挑細選。我喜歡那些有持續穩定的個股追蹤記錄的分析師。
我和一批房地產市場的分析師聊了聊，我發現很多分析師和我持有相同的觀點，即住宅建造商的股價很少出現有利可圖的情況，這個行業沒那麼容易撿便宜貨。當然也有例外，比如雷曼兄弟的格雷格·內澤默（Greg Nejmeh）看好的2家公司。一是萊納（Lennar），這是一家總部位於佛羅里達的住宅建造商，在颶風安德魯重創佛羅里達州南部後，該公司獲得了大量重建機會，公司業績屢創新高；二是霍頓（D.R. Horton），1992年上市的行業新星，上市初期也有不錯的投資機會。
從選股角度來看，經濟復甦的一個好處是各行業的復甦節奏不同，先復甦的行業可以作為判斷買入時機的信號。因此，既然住宅建造市場已然復甦，我開始把注意力投向與住宅建造市場有關的其他行業的投資標的，這些行業尚未復甦，股價很低。
以林業為例。高盛的約翰·克里斯（John Chrysikopoulos）看好惠好公司（Weyerhaeuser）。該公司的木材銷售業務已回暖，業績將在日本經濟復甦後進一步走高（日本是美國木材的主要買家之一）。該公司的造紙和包裝業務仍處於頹勢，但最終會走向繁榮。同時，該公司已剝離一些不相關業務，更加聚焦實木主業。
像惠好公司（Weyerhaeuser）這樣的木材企業還受益於這樣一個利好：保護斑點貓頭鷹運動。當環保組織成功迫使政府大幅降低聯邦公有林地的伐木量後，誰將獲益？是那些擁有大量私人林場的企業，包括惠好公司（Weyerhaeuser）、喬治亞·太平洋公司（Georgia-Pacific）、路易斯安那·太平洋公司（Louisiana-Pacific）、梅溪木材（Plum Creek）等。
其中，梅溪木材（Plum Creek）是從伯靈頓資源有限公司（Burlington Resources）分立出來的，採用有限合夥方式經營，並在紐交所上市。而我這個人又恰好偏愛上市有限合夥企業，因為投資這類企業需要做大量額外的研究，這使很多投資者望而卻步，但這裡頭恰恰有撿便宜的機會。梅溪木材（Plum Creek）的財務報表很健康：現金流充沛、開銷不大。商業模式也簡單，就是伐木、銷售、獲利、分紅。
儘管紅利會隨利潤波動，但投資梅溪木材（Plum Creek）的收益相當可觀，現在這個光景下也能有7.7%的投資回報。此外，該公司每砍一棵樹後都會補種幾棵樹，其木料供給可謂取之不盡。因此，投資該公司股票穩賺不賠，相當於買進伐木業的看漲期權。
而從我的投資經歷來看，我在幾年前推薦過另一支和住宅建造行業上下游有關的股票，這是一家叫Pier 1 Imports的進口家居裝飾零售商。當時我推薦這支股票的理由是，樓市回暖將利好其下游的家居裝飾行業。畢竟，沒人願意住在空空蕩蕩的房子裡，房子的新主人需要燈具、地毯、沙發等家居裝飾，而這些商品在Pier 1 Imports都能買到。
這家公司的營收表現不太穩定、有起有伏，其中一個原因是家居裝飾行業的復甦要晚於樓市的復甦，這或許是因為人們把所有錢都用來買房子了，一時半會兒沒錢裝修，要等過段時間有新的儲蓄後才能考慮裝修的事兒。然而，我接觸的所有分析師卻一致看好裝修和家電行業在1994年的表現。讓我們來看看這些分析師分別看好這兩個行業的哪些企業。
在塗料行業，華爾街的分析師們看好一家叫宣偉塗料（Sherwin-Williams）的公司。該公司也符合我對好公司的篩選標準——我一直希望從一堆平淡無奇的行業中覓得這樣的公司。塗料行業是非常乏味的，但宣偉塗料（Sherwin-Williams）的業績表現卻令人驚嘆，其股價表現也振奮人心。該公司現有2,000家零售門店，每年還會新開20至30家，這樣的擴張速度不算快，但穩健，有助於推動公司業務的持續增長。此外，該公司的市場前景也非常廣闊。當實現了在全美各鎮都有零售門店的目標後，還可以把門店開到加拿大。
在家居行業，惠特第一證券（Wheat First Securities）的分析師約翰·鮑（John Baugh）看好一家叫海利格·邁爾斯（Heilig-Meyers）的家具零售企業。該公司在全美16個州擁有450家門店，未來5年內還將新拓19個州。這家公司始終踐行着這套高效的商業模式，就像是家具零售業的沃爾瑪（Wal-Mart）——沃爾瑪（Wal-Mart）和麥當勞（McDonald’s）這兩家公司的發展歷程表明，成功的企業可以持續擴張幾十年。
基德爾（Kidder）的大衛·德懷爾（David Dwyer）看好伊森艾倫室內裝飾公司（Ethan AllenInteriors）。該公司於1989年從家具製造商組間相關聯合公司（INTERCO Incorporated）分立出來，並在今年（譯者註：1993年）3月上市。上市之初的股價為每股18美元，現在漲到每股19.5美元，仍有較大的上漲潛力。該公司以其早期美國家具風格的產品線聞名，但當前其產品中有一半是現代主義風格。該公司本財年（譯者註：1992年6月至1993年6月）的盈利情況為每股收益1.08美元，大衛·德懷爾（David Dwyer）預計明年該公司的每股收益將達1.45美元，到1995年將達1.75美元。
還有幾家家具公司的未來股價也被看好，它們是：普拉斯基家具（Pulaski Furniture）、溫斯頓家具（Winston Furniture，該企業上市之初的股價為16美元/股，然後跌至10.50美元/股）、Pier1家居（前已述及，這是我至今喜愛的一支股票）、禮恩派（Leggett & Platt）。其中，禮恩派（Leggett &Platt）是生產彈簧床的，這種商品能幫助人們入眠。這類公司對資本市場而言並不「性感」，但卻是值得投資的好公司。該公司占據了彈簧床市場50%的市場份額，是安樂椅和摺疊沙發床關鍵部件的主要供應商，財務數據和利潤增速都非常漂亮。
在家電行業，雷曼兄弟分析師鮑博·康奈爾（Bob Cornell）看好惠而浦（Whirlpool），全美一半的洗衣烘乾一體機以及四分之一的冰箱都是該公司生產的。該公司的成長性很好，從20世紀70年代名不見經傳的小企業一路發力，到今天已然是全球白色家電行業的領軍企業。白色家電是業內稱呼，即大家電。而像電視機、微波爐、錄像機、收音機等小家電則被業內成為黑色家電。
在地毯行業，我發現儘管地毯新品的品質好於舊品，比如更耐髒、更耐久等，但新舊商品在價格上沒什麼區別、多年不變。因此，對消費者而言，地毯消費是越晚買越划算。這和汽車等行業的消費特點恰好相反，例如，在汽車行業，新款車的價格可能比10年前推出的舊款車的價格高80%。
市場對地毯的需求是持久的，新辦公樓需要買新地毯，老辦公樓翻新則需要換新地毯（地毯行業銷量的70%都是這類換新需求）。同時，這種需求也是與日俱增的，一是因為像杜邦（Dupont）、孟山都（Monsanto）、聯信（Allied）這樣的大型纖維製造商正着手提高營銷力度，花巨資推廣地毯的妙處；二是因為美國本土的地毯製造已實現高度機械化，用工成本僅占成品價格的10%，相較於外國進口地毯動輒50美分/小時的平均用工成本而言具備成本優勢，無須擔心進口地毯的替代威脅。
在眾多地毯行業的上市公司中，雜木林工業（Shaw Industries）是股市的常勝將軍，在近10年紐交所所有股票的收益表現中位列第八。如果你在1971年花一千美元買進這支股票，那麼今天你將收穫8萬美元。該公司以低成本策略稱霸行業，收購了很多經營效能低的競爭對手。如今，該公司貢獻了全美地毯市場份額的35%，這是一個值得稱道的數字。如該公司延續其收購策略，那麼該公司將來可能收到司法部反壟斷部門的傳票——當然，司法部辦公室用的也很可能是雜木林牌地毯。
雜木林工業（Shaw Industries）應該會續寫新篇、基業長青，不過我們的另一位分析師朋友：惠特第一證券（Wheat First Securities）分析師約翰·鮑（John Baugh），卻偏愛地毯行業的另一家公司——莫霍克工業公司（Mohawk）。該公司上市之初的股價是每股15美元，現在翻了兩倍多。花旗公司（Citicorp）是這家上市公司股份的大股東之一，至今未拋售。這意味着，花旗公司（Citicorp）對莫霍克工業公司（Mohawk）的評價很高，且對其未來充滿信心。莫霍克工業公司（Mohawk）借鑑了雜木林工業（Shaw Industries）的發展策略——收購競爭對手。不同的是，目前莫霍克工業公司（Mohawk）僅占7%的市場份額，在市場擴張和收購對手方面，未來還大有可為。
以上是我對房地產板塊的最新洞察。房地產是周期性行業，行業情況時刻變化中。為此，每個階段的選股策略也會不同。當前最適合買入的地產行業股票似乎是那些為房子提供內容的家居和裝飾公司，但過段時間股市投資風格發生轉換後，可能就到了清倉地產股的時候了。彼時，投資者又有機會找到新的價值窪地。
專欄作家簡介：
彼得·林奇每月為本刊的「投資者優勢」專欄撰文。1977至1990年間，彼得·林奇管理麥哲倫基金(the Magellan Fund)，帶領該基金取得了15年間複合投資收益率排名全美公募基金第一的驕人戰績。目前，彼得·林奇擔任美國富達管理及研究公司(Fidelity Management & Research Co.)副主席，並著有《戰勝華爾街》一書，該書由西蒙與舒斯特公司(Simon & Schuster Inc.)出品。
本文關鍵詞：股票投資策略
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1.3節|夢回2006年，中國超級周期的啟動1.4節|夢回2011年，中國商品周期的結束1.5-1.6節|馬拉松資本是如何把握啤酒行業投資的
1.7-1.8節|對於資本品的逆向投資框架
1.9-2.1節|如何購買那些不受均值回歸影響的股票
2.2-2.3節|長期信息和短期信息的區別，有一種商品提價後銷量會增加，但並非奢侈品
2.4-2.6節|半導體行業的「資本周期」
2.7-2.8節|競爭格局和產品特徵帶來的兩種定價權
2.9節|投資那些被忽視的高壁壘公司
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3.3-3.4節|為什麼北歐會出現一批世界級的企業
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4.6-4.8節|金融市場危險的「傳遞包裹」遊戲
4.9-4.10節|好銀行和壞銀行的差別：客戶匹配
5-5.3節|經濟衰退是行業格局重構的催化劑
5.4-5.6節|銀行的價值陷阱、低利率環境的影響、資本周期的適應性
5.7-5.8節|馬拉松資本:超低利率帶來對冒險的鼓勵
6-6.2節|中國企業的治理結構問題
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