存量用地開發是一門複雜的系統性工程，在各個開發環節少不了不同領域專家的配合與幫助。在這個價高利微的開發環境下，在全項目開發流程中做好稅務籌劃，是一種降低成本的有效方式。
近期，鼎鴻誠邀止一稅務清算稅務專業合伙人康慧鵬老師及其團隊，開展了一場主題為深圳更新整備全流程的稅務風險防範的小規模分享交流會，並邀請了十餘名地產金融行業的資深人士一同參與本次交流活動。
活動以深圳市更新整備開發環節為節點，詳細講解稅務政策、稅務風險和稅務對策，並就各類實操問題同與會嘉賓展開了深入的探討。
導師介紹
康慧鵬
深圳市止一稅務清算稅務專業合伙人
深圳市註冊稅務師協會專業委員會委員，註冊會計師、註冊稅務師、註冊資產評估師。
曾先後任職於房地產企業及5A級稅務師事務所，深耕深圳市城市更新和土地整備領域，擁有豐富的房地產稅務實務經驗。
主題大綱
一、基本稅政
二、城市更新各階段常見涉稅問題
三、土地整備稅籌問題探討
基礎稅政知識
深圳城市更新主要涉及幾類稅費：增值稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅、印花稅，相關概念如下。
1、增值稅
商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而徵收的一種流轉稅。
計算方式：
應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額
銷項稅額=銷售額×稅率
銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）
2、土地增值稅
轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。
3、企業所得稅
在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織為企業所得稅的納稅人。被搬遷方和搬遷方均需繳納企業所得稅。
4、個人所得稅
居民個人從中國境內和境外取得的所得，依照法規定繳納個人所得稅。被搬遷方免徵個人所得稅。
5、契稅
在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。其中被搬遷方未超過協議約定面積的，免繳契稅，搬遷方需繳納契稅。
6、印花稅
訂立、領受在中華人民共和國境內具有法律效力的應稅憑證，或者在中華人民共和國境內進行證券交易的單位和個人，為印花稅的納稅人。被搬遷方和搬遷方免繳印花稅。
7、視同銷售
適用於增值稅和企業所得稅中。增值稅中視同銷售是為了避免增值稅「抵扣進項並產生銷項」的鏈條終止，維護增值稅徵收鏈條的完整；而企業所得稅是法人所得稅，視同銷售是為了體現貨物所有權在不同法人之間的權屬轉移以及稅法的公平。
詳見《深圳城市更新稅務基礎要點與稅籌實操技巧——鼎鴻2020年系列沙龍活動回顧（一）》
互動問答
計劃階段
1、從稅籌角度如何看待自改和他改的選擇問題？
首先從業務的角度考慮，更新後的物業是自持還是銷售、政策是否支持等，接着再考慮稅務問題。
自改和他改的區別在於，自改的物業權利人和實施主體一致，而他改則由實施主體支付權利人拆遷補償。
從稅務上考慮，選擇自改還是他改取決於項目的經濟指標，自持無拆遷補償成本，他改需要實施主體支付拆遷補償成本和繳納契稅。
更新模式選擇錯誤，會導致稅收的增加。
2、城中村改造項目中單抬頭和雙抬頭的選擇問題。
首先明晰單抬頭模式與雙抬頭模式的概念。
詳見《深圳非農/征返用地項目稅務要點與稅籌技巧 ——鼎鴻2020年系列沙龍活動回顧（二）》
雙抬頭模式是將股份公司和開發企業視為一個整體。若簽訂合作協議，分割物業時無產權過戶，不涉及增值稅、土增稅和企業所得稅。但銷售階段各付各稅、均按轉讓一手房正常繳納各類稅費，如果開發商代股份合作公司承擔的所有成本，一般均無法進入開發商部分的土增稅、增值稅、企業所得稅的扣除項目中。
單抬頭模式下，開發商分配村的物業屬於回遷物業，視同銷售，按市場價格確認收入，同時可將金額確認為拆遷補償費用，用於扣除土地增值稅成本，降低土增稅。
選擇雙抬頭還是單抬頭，需要對不同合作模式下項目收益進行測算，用數據說話，以達到股份公司與開發商共贏。
（延伸問題：村企合作返還建築面積是否可以計入開發成本抵扣土增稅？）
3、涉及到非農/征返地合作開發項目，補償費用是否可以計入成本？
一般來說，在村企合作的城市更新項目中，開發商支付給村股份公司的土地、建構築物、非農或征返指標等補償（包括貨幣補償和回遷房）全部均可納入拆遷安置補償費用，也即可納入土地成本。
但非農/征返地合作開發項目等淨地開發項目，根據政策需由村自行理清經濟關係，不屬於政策性搬遷，因而不存在拆遷安置補償，因此開發商支付給村股份公司收益款或補償款以及分配給村裡的物業等全部補償都不能納入土地成本，無法做稅前扣除。
4、非農建設用地指標調入城市更新項目如何進行稅務處理？
5、申報主體/實施主體發生變更對稅務有何影響？
6、城市更新項目前期發生相關費如股權收購費用、台底費如何計入成本抵扣土增稅？
……
規劃階段
1、整體規劃、分期實施的城市更新項目，合併登記與分期登記在稅務上哪種方式更優？
2、配建物業移交如何進行稅務處理？
……
搬遷階段
1、搬遷方與被搬遷方的稅務處理？
2、該如何解決綠本購買方取得回遷物業的問題？各相關主體該如何進行稅務處理？
3、同一項目相同業態的現狀建築，超出或低於項目公示的賠償標準，如何進行稅務處理？
4、不同的安置方式（就地安置、異地安置）如何進行稅務處理？
……
實施主體
1、拆遷補償安置協議的補充協議，未經城市更新主管部門備案，實施主體按照補充協議的約定履行了補償義務，如何稅務處理？
2、開發商與股份公司原先敲定搬補協議為補償物業，後續變更補償方式為貨幣，開發商是否能夠增抵費用，股份公司是否無需額外增加納稅？
……
報建實施
1、實際交付的回遷物業面積與協議約定的回遷面積之間的差異，如何進行稅務處理？
2、回遷過程中開票價和登記價如何平衡？對項目稅務有什麼影響？
……
其他
1、如果股份公司將土地整備金一起投入與開發商合作開發項目，那開發商能不能將這部分土地整備金認定為其拆遷成本？
2、拆遷服務費是否能計稅？
……
深圳市止一稅務有限責任公司以「止於一、止於道、止於止善」為核心價值觀。服務對象主要為房地產開發企業與村股份公司，具備「原稅局+原萬科+原五A級事務所+雙一流高校背景」的團隊優勢以及豐富的稅務實務經驗的專業優勢，服務於深圳各區城市更新、土地整備利益統籌及征返用地項目，為房地產開發項目提供涵蓋「投資—拆遷—成本—清算」各環節的全流程稅務服務。
鼎鴻致力於建立城市更新與土地整備領域的全方位合作服務平台，止一是我們的優質合作夥伴，歡迎各方前來諮詢與合作。
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