原創聲明：本文作者是金融監管研究院資深研究員 楊瑾，謝絕其他媒體、公眾號、網站轉載，歡迎個人微信轉發。
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剛剛，央行、銀保監會聯合發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知（銀髮〔2022〕30號）》（以下簡稱「通知」）。通知的核心其實就是一句話——「銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。」
早在2021年11月，金融圈內就悄悄流傳出一份銀保監草擬的《關於銀行保險機構支持保障性租賃住房市場發展的指導意見》。該文件根據2021年7月2日國務院辦公廳發布的《關於加快發展保障性租賃住房的意見（國辦發［2021］22號）》中關於金融支持保障性租賃住房建設運營的要求，詳細制定了金融支持保障性租賃住房建設的若干措施，包括融資機構、融資產品、加強風控、金融機構內部管理、監管引導等五大部分，其中監管引導部分的四項措施，最重要的就是「保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度計算」。但不知何種原因，該指導意見始終未見正式發布，不知道後續是否還會出台。而本此通知，則僅保留了那份傳說中指導意見中「保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度計算」這一項措施，相較指導意見的內容大大縮水。當然，通知保留的這項，的確也是當前最為關鍵的政策。畢竟此舉將使得保障性租賃住房建設的融資規模不受當前地產去槓桿高壓政策的限制，對推動保障性租賃住房發展非常重要。一、房地產貸款集中度管理制度
二、何為保障性租賃住房貸款
三、保障性租賃住房政策的推進歷程
四、保障性租賃住房政策的主要內容
五、發展保障性租賃住房政策的重大意義
六、未來大城市住房市場新格局
根據2020年12月28日央行與銀保監會聯合發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知（銀髮〔2020〕322號）》規定，銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款餘額占該機構人民幣各項貸款餘額的比例和個人住房貸款餘額占該機構人民幣各項貸款餘額的比例，不得高於人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。貸款集中度管理有效的控制了銀行業金融機構的房地產貸款規模。目前房地產貸款的具體統計口徑，應遵守銀保監會最新版規定。金融機構房地產融資需要填報新調整的S67房地產融資風險監測統計表，該表屬於基礎類—風險類—信用風險類報表，根據統計表設定，保障性地產貸款分為保障性安居工程和保障性住房開發貸款，保障性安居工程是指扣除保障性住房開發貸款後用於土地開發整理的貸款。保障性安居工程屬於地產開發貸款項下，保障性住房開發貸款屬於房產開發貸款項下住房開發貸款的子項。繼續細化保障性安居工程中的貸款種類，則需要查詢保障性安居工程需要填報的S66保障性安居工程貸款分地區情況表，該表屬於支持發展類—普惠金融—保障性安居工程報表。按照表格設定，保障類安居工程貸款主要包括：公共租賃住房貸款、廉租住房貸款、棚戶區及墾區危房改造貸款、經濟適用住房開發貸款、限價商品住房開發貸款、農村危房改造貸款和遊牧民定居工程貸款、城鎮老舊小區改造貸款。分類詳情請見下表：註：本表旨在分析房地產貸款的種類名稱，省略按資本金比例、價值比等指標比例分類的貸款項目但上述房地產貸款統計報表中關於保障性房地產部分仍是沿用舊的分類方式，其中並沒與明確提出保障性租賃住房貸款，而且其中的很多貸款種類已經取消。國辦發22號文後，保障性安居工程和保障性住房的分類方式已經發生了變化。根據2021年7月7日，國務院舉辦政策例行吹風會上住建部住房保障司司長曹金彪在答記者問時表示，「今後國家的住房保障體系，以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。」這是最新的保障性住房範圍定義。廉租房在2014年已與公租房並軌為公共租賃住房、經濟適用房和限價房已正式取消。自22號文發布後保障性住房僅包括公租房、共有產權房、和保障性租賃住房三類。此外，查詢保障性安居工程最新的規定《中央預算內投資保障性安居工程專項管理暫行辦法（發改投資規〔2019〕1035號）》，其中保障性安居工程包括：各類棚戶區改造、公租房、老舊小區改造、其他保障性安居工程建設任務。可見保障性安居工程與保障性住房都包括公租房，二者是有相交部分的，而不是像S67表格所設，將二者完全分離。監管機構在發布房地產貸款集中度管理制度時曾答覆記者，「為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計範圍。」本次央行與銀保監會聯合發文則可對應上述言論。隨着國家城市房地產政策的重大轉變，保障性租賃住房建設的強力推進，監管機構房地產貸款關於保障性房地產部分的統計口徑急需修訂，房地產貸款集中度管理制度勢必也應隨之調整，保障性住房和商業性住房作為兩個平行的城市住房體系必須嚴格區分，金融機構提供融資時要注意遵守不同的政策規定，監管機構也應執行不同的監管口徑。保障性租賃住房政策最早見於2021年3月13日發布的《十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱「規劃和綱要」），其中將保障性租賃住房作為實現「房住不炒」政策重要的措施，提出「以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，着力解決困難群體和新市民住房問題。」22號文中的諸多內容，例如單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房等，也可以從規劃和綱要中找到源頭。
國家發展改革委4月公布的《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》，根據規劃和綱要的精神提出，「以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，着力解決困難群體和農業轉移人口、新就業大學生等新市民住房問題。」
4月30日召開的中共中央政治局會議再次重申，「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。」5月12日、14日，住房和城鄉建設部分別在瀋陽、廣州召開發展保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳等40個城市人民政府負責同志分兩批參加。
在6月18日國務院常務會議上，李克強總理指出「大力發展保障性租賃住房是完善住房保障體系的重要舉措」、「加快發展保障性租賃住房，將有力支撐城鎮化進程健康發展」。會議最後確定：
1.加快發展保障性租賃住房的政策，緩解新市民青年人等群體住房困難。
2.人口淨流入的大城市等，可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，允許將閒置和低效利用的商業辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。
3.從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%徵收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率徵收房產稅。
2021年7月2日國務院辦公廳在官網發布22號文，同日國家發改委印發《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱「通知」），明確將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口淨流入大城市的保障性租賃住房項目）納入基礎設施REITs試點項目，又為該政策的落實再添一分助力。
2021年7月22日韓正出席加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議並講話，韓正強調「要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，把發展保障性租賃住房作為「十四五」住房建設的重點任務，堅持一切從實際出發，解決好大城市的住房突出問題。要把握好保障性租賃住房的政策重點，明確保障對象，着力做好新市民和青年人的住房保障，優先保障新市民中從事基本公共服務的住房困難群眾。堅持「保基本」，以小戶型為主，注重實現「職住平衡」。按照「可負擔、可持續」原則，建立科學的租金定價機制。因地制宜，以人口淨流入城市為重點，落實城市主體責任，加快發展保障性租賃住房。」
2021年9月7日銀保監發言人答記者問時表示：「金融支持住房租賃市場。指導銀行保險機構加大對保障性租賃住房支持，推動保險資金支持長租市場發展，會同人民銀行推進房地產投資信託基金(REITs)試點。」
2021年10月21日銀保監會在國新辦記者招待會上表示：「穩妥做好對住房租賃市場的金融支持。加大對保障性租賃住房支持力度，研究細化金融支持措施，會同人民銀行推進房地產投資信託基金試點。」
2021年10月21日、22日住建部在福建省福州市召開發展保障性租賃住房工作現場會。會議落實22號文和7月22日國務院電視電話會議精神，總結交流福州、上海、杭州、廣州、廈門、西安等城市的經驗做法，研究部署進一步做好發展保障性租賃住房工作。會議進一步完善了22號文對保障性租賃住房的定義，強調保障性租賃住房要堅持小戶型、低租金，面向無房新市民和青年人，不設收入線門檻，以70平方米以下的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。
2022年1月10日發改委等21個部委聯合印發《「十四五」公共服務規劃（發改社會﹝2021﹞1946號）》，提出積極推動改善住房條件。人口淨流入的大城市要大力發展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70 平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。
2022年1月11日國務院新聞辦公室新聞發布會上，住建部住房保障司負責人潘偉進一步表示，加大金融、土地、公共服務等政策支持力度，擴大保障性租賃住房供給。「十四五」期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間），預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。
2022年2月8日央行、銀保監發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知（銀髮〔2022〕30號）》規定，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。
國辦發22號文明確了保障性租賃住房的定義、受眾人群和適用地區，保障性租賃住房是指建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金的房屋，主要面向符合條件的新市民、青年人等群體，主要是解決人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市租賃住房結構性供給不足的問題。政策核心內容主要有以下三個部分：監管層對保障性租賃住房的推動力度從土地支持上表現的非常充分。土地來源多樣性及特殊優惠政策的力度超前，包括各類土地使用性質，尤其側重盤活存量土地，提高土地使用效率，給予非居住用房不變更土地性質、不補繳土地款等優惠政策降低土地使用成本。主要的土地來源種類包括：a.農村集體經營性建設用地。尤其支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。新修訂的《土地管理法》在2020年1月1日正式實施，農村集體經營性建設用地入市正式放開，但目前關於具體的要求及操作流程還需要等《土地管理法實施細則》的公布。b. 企事業單位依法取得的國有工業用地，包括劃撥、協議、出讓等方式。企事業單位依法取得使用權的土地，可變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式。c. 產業園區配套行政辦公及生活服務設施用地。允許產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積占比上限相應提高，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。d. 存量閒置和低效利用非居住房屋（用地）。允許將閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改為保障性租賃住房，原房屋權屬不變，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。e.住宅用地。按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計劃時，單列租賃住房用地計劃，主要安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域。可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。f. 出讓方式住宅或商業用地（配建）。允許新建普通商品住房項目住房項目配建一定比例的保障性租賃住房，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房。保障性租賃住房因其租金一般低於市場定價，面向新市民、青年人等特定扶助人群，以保障而非營利作為主要經營目標，可以大致歸為準公益性項目，22號文鼓勵多主體投資、多渠道供給，堅持「誰投資、誰所有」。其投資主體主要有：a. 政府。作為準公益性項目，政府將會是保障性租賃住房建設項目的主要投資主體之一，政府可以直接投資或與其他市場主體合作、入股等方式參與保障性租賃住房項目建設，此外也可以直接提供閒置房屋用做保障性租賃住房。b. 農村集體經濟組織。作為土地所有者，農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房。c. 擁有土地使用權的企事業單位。允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。d. 擁有存量閒置和低效利用商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住房屋的各類房屋所有人，以原有非居住房屋改建為保障性租賃住房。e. 商品房或商業物業投資主體。鼓勵商品房項目或商業物業項目中配建一定比例的保障性租賃住房。f. 專業化規模化住房租賃企業。政策支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。g. 城投平台公司。作為準公益性項目，儘管政策鼓勵各類主體投資，但因其資金占用大、投資回報率低、租金水平不市場化等因素，對於一般的社會資本缺乏吸引力，而對於城投平台則是非常合適的發展契機。一方面不同於一般住宅，保障性租賃房屋是具有社會公益性質的民生工程，地方政府對本地區發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責任，最終必然要靠城投平台來承擔主要建設責任，另一方面保障性租賃住房是有一定收益的准公益性項目，由城投平台公司作為建設主體也不違規，保障性租賃住房的運營基本上是按照市場化原則進行，在防控新增政府隱性債務的前提下，也有利於城投平台公司的市場化轉型。鑑於保障性租賃住房項目屬於准公益性項目，有一定的經營收益，因此可以進行市場化融資，在防範不增加政府隱性債務的前提下，合規限制比較小，主要的融資渠道有以下幾種：（1）中央預算內投資補助資金支持。根據2019年6月11日發改委發布的《中央預算內投資保障性安居工程專項管理暫行辦法（發改投資規〔2019〕1035號）》，中央預算內投資保障性安居工程專項採用投資補助方式對符合條件的項目予以支持，投資補助資金應用於計劃新開工或續建項目，不得用於已完工項目。2021年5月20日發改委又針對保障性租賃住房發布《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法（發改投資規〔2021〕696號）》，規定安排中央預算內投資的項目應符合以下條件：（一）納入保障性租賃住房年度建設計劃；（二）納入保障性租賃住房建設三年滾動計劃；（三）符合固定資產投資管理規定，提交的相關文件齊備、有效，項目的主要建設條件基本落實，可按期開工建設；（四）項目單位未被列入嚴重失信主體名單。投入企業的中央預算內投資，應用於配套基礎設施建設。2021年已下達三批保障性安居工程中央預算內投資計劃，分別為2月7日第一批2969300萬元、3月23日第二批4223318萬元、6月9日第三批2406334萬元，每批計劃下達後30個工作日內分解到具體項目。保障性租賃住房專項則採用切塊模式，當年確定各省中央預算內投資年度的切塊規模，再由各省發展改革、住房城鄉建設部門在30個工作日內將切塊資金分解下達到具體項目，並上報備案。2021年11月提前下達2022年部分中央財政城鎮保障性安居工程補助資金合計526億元，其中用於支持住房租賃市場發展試點66億。（2）租賃補貼。22號文規定，城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，因城施策，採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閒置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給。22號文要求金融機構加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待，主要提及以下幾類貸款：（2）向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款；（3）向建設保障性租賃住房的集體經濟組織提供集體經營性建設用地使用權抵押貸款。（1）支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。（2）支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券，ABS、類REITs、基礎設施REITs等，將租賃住房的產權、收益權進行證券化。例如上海地產集團2018年獲批發行的全國首單儲架發行公共租賃住房租金收益權資產支持計劃「國開-上海地產第一至八期公共租賃住房資產支持專項計劃」，獲批額度100億元，採取一次儲架、分期發行的機制，優先級證券評級為AAA，期限25年，首期擬發行額度18億元，票面利率為4.48%。發改委同日發布《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱「通知」），將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點項目範圍，即時完成兩項政策的無縫銜接，通知將保障性租賃住房基礎設施REITs試點具體限定在了4個直轄市和29個人口淨流入大城市，包括北京、上海、深圳、杭州、廣州等。22號文提出支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
規劃和綱要詳細描畫了未來十四五我國政治社會經濟的發展藍圖，新型城鎮化戰略是其中重要的一章，新型城鎮化包括兩項內容，一是以人為核心，加快農業轉移人口市民化，二是完善城鎮化空間布局，以城市群、都市圈為依託促進大中小城市和小城鎮協調聯動、特色化發展。這兩大內容的交匯點就是人口將不斷向大城市及其輻射城市群的匯集，越來越多的人口流向大城市，對大城市的住宅供應形成巨大的壓力，據全國第七次人口普查顯示，我國流動人口較2010年人口普查時實現約70%的超預期增長，截至2020年，流動人口為3.76億人，大城市的住房供應缺口越來越大，不斷推高房價，不管是購買還是租賃，都要承擔高昂的成本，尤其是對進城務工人員、新就業大學生以及青年人這些弱勢群體的住房困難問題更為突出。完善要素市場化配置是推動改革發展，實現新型城鎮化戰略的內在要求，作為主要要素之一的勞動力要素至關重要，解決住房問題是保障勞動力要素合理暢通有序流動的基礎條件。發改委在《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》中明確提出「加快培育發展住房租賃市場，有力有序擴大租賃住房供給，完善長租房政策，合理調控租金水平。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，着力解決困難群體和農業轉移人口、新就業大學生等新市民住房問題。」將保障性租賃住房作為實現新型城鎮化和城鄉融合發展的重要的政策支持。「房住不炒」基本方針確立以來，對於房地產業的定位已經發生了根本的改變，從1998年商品房制度建立起幾十年來，決策層對房地產業雖然從來都沒有放鬆過監管，各種限制政策疊床架屋不斷推出，但從根本上來說房地產業國民經濟支柱產業的定位並沒有動搖過，因此才會出現越限制房價反彈越強的奇葩景象，但本輪房地產嚴監管卻是從定位上的改變，房地產業的支柱地位已被替代，調控的手段直指行業的根本，2018推行去槓桿政策，貨幣收緊，導致生於貨幣寬鬆時期的地產企業立即水土不服，高槓桿、高周轉為生存法則的地產行業前所未有的遭遇流動性壓力。2018年資管新規後，對金融行業、資管行業、非標融資、信託業等進行的大整頓，截斷了地產行業賴以生存的資金源頭。2020年以後監管進一步升級，直接針對地產行業出台了三道紅線、放貸集中度等空前嚴厲的地產調控政策，目前政策升級的趨勢仍未停止，例如2021年後出現的多家地產龍頭企業商票違約事件，監管層在事件尚未下熱搜時，已經及時對三道紅線政策精準打了補丁，將「三道紅線」試點房企的商票數據納入其監控範圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報，而且不排除未來將進一步將商票數據納入「三道紅線」指標中的有息負債指標計算。監管層本次嚴控地產業的決心可見一斑，即使在疫情對國民經濟造成極大衝擊的情況下，也沒有絲毫的放鬆。立竿見影的後果就是2020年後地產企業紛紛爆雷，不但是中小地產商，即使是行業TOP50強的龍頭企業也不能倖免，而且是前期發展越猛崩潰的越快。2021年後監管層又先後出台集中供地、土地出讓金轉由稅務機關徵收等加強管理權的政策，自此土地、資金、市場等房地產業基本要素都嚴密的掌控在監管層手中，牢牢限制住房地產業的發展空間。有破有立，破得徹底，立就必須跟上，大城市的住宅供應巨大缺口必須有新的來源填補，租賃住房的作用理所當然被提到重要高度。規劃與綱要中指出，「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度」，「加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利」。《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》中直接將此細化為工作任務，「有力有序擴大租賃住房供給，完善長租房政策，合理調控租金水平。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給」，「單列租賃住房用地計劃」，明確要求相關部門予以執行。落實好租賃住房的工作才能保證監管層在嚴控房地產業的同時不出現城市住宅供應的斷層，才能建立起大城市住宅市場的長效發展機制，才能真正使國民經濟脫離房地產業的綁架，走上可持續發展的新模式。相比商品房銷售市場，租房市場的發展始終落後，未得到監管層的重視，也沒有完善的制度規範，亂象叢生，租賃房屋供給以自然人所有的房屋為主，缺乏統一有效的管理，由於缺乏保護承租人權益的法律規範，現有租賃關係為房東主導，房東為了追求高利潤隨意漲價、隨意違約，租賃關係極不穩定，市場以短期租賃為主，服務質量低下，尤其在人口流入多房價高的城市，因租賃房屋供應不足，房租水平高漲帶動租金水平增長，租賃雙方關係更為緊張，引發尖銳的社會矛盾。最早提出建立中國住房租賃市場的是十九大報告，指出「要建立起中國房地產市場的長效機制，就得要建立起住房租售並舉的房地產市場體制。在這個租售並舉的房地產市場體系中，一方面商品住宅市場還得繼續發展，另一方面要建立起中國的住房租賃市場。」伴隨着對房地產業政策的趨緊，一部分資本開始關注長租公寓市場，部分地產企業也向長租公寓領域多元化發展。統一的出租房屋裝修及配置標準保證了房屋質量，配套的房屋管理和生活服務解決了租客的後顧之憂，線上運營極大方便了租房流程，無論是集中式，還是分散式都顛覆了自然人房東自有房屋出租的無序狀況，極大的提升了租賃市場的品質。雖然不時傳出甲醛超標、搶房源、違規轉租公租房之類的負面信息，但依然得到了市場的認可，也受到了資本的大力追捧，長租公寓市場在短短几年內獲得了飛速發展。然而在2020年長租公寓遭遇到爆雷潮，蛋殼、樂伽、巢客遇家等大批長租公寓品牌捲入，引發大範圍的群體維權事件，更有一些涉嫌合同詐騙被刑事立案，造成很壞的社會影響。爆雷的主要原因是長租公寓採用了租金貸運營方式，將租賃住房做成了金融產品，長租公寓企業以此融資大舉圈地擴張，這種運營方式存在很大的風險，當資金鍊斷裂時，租客、房東、金融機構三方都將陷入其中，新冠疫情對租房市場的突然襲擊，成為引爆風險的導火線。除了操作不規範、風控不到位的原因外，長租公寓本身投入大，回報慢，利潤低的特性也促使企業採用這類融資方式謀求發展，以2021年捲入蛋殼爆雷事件的微眾銀行行長顧敏的話來說，即使已經做了充分的風控考量，在法律層面也沒有任何漏洞，但由於基礎法律關係、監管框架沒有明確的社會共識，一旦某個環節出現問題，各方都有可能出現極端行為。2021年住建部、發改委、公安部、市場監管總局、網信辦、銀保監會等6部門聯合印發《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見（建房規［2021］2號）》，從七個方面對長租公寓經營者進行了規範，包括辦理登記、不得利用租金支付期限錯配建立資金池、開立住房租賃資金監管賬戶、不得利用承租人信用套取「租金貸」、不得哄抬租金價格等。面對目前極不成熟的租賃住房市場，由政府深入介入並予以土地、稅收、金融等政策支持的保障性租賃住房無疑將極大的推動市場整體的規範化進程，帶動市場的良性發展，低價優質充足的保障性租賃住房供給將迫使其他租賃住房經營者合規經營，提高服務質量，從根本上扭轉租賃住房市場房東一邊倒的強勢地位，更好的保護租客的合法權益。我國的保障房政策並不是現在才提出的，早在九十年代着手住房體制改革之初，決策層就已經考慮到發展商品房的同時也必須保障低收入人群的居住權，1994年國務院發布《關於深化城鎮住房制度改革的決定（國發〔1994〕43號）》，就明確了國家、單位統包的體制住房制度改革的原則，提出「建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系」，商品房與保障房相結合的住房市場格局。保障房中出售的為經濟適用房，出租的為廉租房和公租房。1999年原建設部發布《城鎮廉租住房管理辦法》，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房；2010年原建設部發布《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》，向城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區將新就業職工和有穩定職業並在城市居住一定年限的外來務工人員納入提供公租房。2014 年，公租房與廉租房並軌為公共租賃住房，消減並停止供應經適房，保障方式由只售不租徹底改革為只租不售。此外還有部分地區推出過限價房、共有產權房等形式的保障性住房。但政府對保障性住房需要很大的投入，多年來與商品房相比，保障性住房的發展遠不能滿足實際需求，具體操作中也存在各種不規範的情況。2011年國務院辦公廳發布《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見（國辦發〔2011〕45號）》系統的提出大力推動以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設，增加政府投入，中央加大資金補助力度，地方各級人民政府在財政預算安排中將保障性安居工程放在優先位置。2021年中央財政已下達三批保障性安居工程中央預算內投資計劃。着重發展保障性租賃住房則是在2021年，3月發布的規劃與綱要及4月發布的《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》明確提出了擴大保障性租賃住房供給。22號文則是在此基礎上對保障性租賃住房的各項政策進行的細化，使其能夠具體操作實施。從針對性上來說保障性租賃住房更為精準，明確面對人口淨流入的大城市和省級人民政府確定城市的新市民、青年人等群體，扶持政策的廣度和力度也遠遠強於以往的政策，包括金融、土地、財稅等各個方面，直至細化到「利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策」、「對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費」、「利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行」這些細節層面。此外大大強化部門協作，由住房城鄉建設部組織協調和督促指導，集合國家發展改革委、財政部、自然資源部、人民銀行、稅務總局、銀保監會、證監會等七大部門形成合力，以確保各項政策落實到位。相信在決策層的全力推動下，多年來保障性住房發展不足的現狀將會發生根本性的改變，使得保障性住房真正成為城市住房市場的重要組成部分，充分發揮其保障弱勢群體居住權的社會效能。
這一輪政策調整的目的其實就是回歸改革住房體制之初的構想，建立商品房與保障房相結合的城市住房體制，在完善公平交易合理發展的商品房市場的同時，建立保障社會弱勢群體居住權的保障房制度。這是符合房屋本質屬性的制度安排，房屋不僅是一種具有交換價值和使用價值的商品，具有經濟屬性，可以對房屋享有財產權，而且其關係到公民基本生存權，又具有重要的社會屬性，不能完全依靠市場化調解，政府還必須對市場失靈的部分進行行政干預，維護全社會的實質公平。幾十年房地產市場的發展背離了制度的初心，過分強調房屋的經濟屬性，甚至是畸形的追求其擔保屬性，將國民經濟建立在房地產擔保價值之上，才導致了現在各種弊端。「房住不炒」的本質就是回歸房屋的原本價值，回歸住房體制改革的實質。嚴控房地產業擴張規模，大力發展保障性住房將重塑城市住房市場的格局，未來的城市住房市場應該是涇渭分明的兩個部分，基本保障和非基本保障，市場的歸市場，政府的歸政府：非基本保障體系主要是商品房一二級交易市場及租賃市場，政府制定規則並進行行政監管，遵循市場化原則公平交易，法律保護房屋所有人的財產所有權。a. 銷售市場。政府嚴格控制一手房銷售市場，通過集中供地控制土地供應及土地價格，地產企業三道紅線指標管理控制地產行業的進入門檻和經營風險，金融機構房地產貸款集中度管理控制流入房地產業的資金規模，由此政府得以控制主要新增商品房供應的數量及價格。此外政府對通過城市更新自主改造、合作改造，以及部分農村集體所有經營性建設用地入市新建的商品房進行規劃控制和實施監管。政府對一手房市場的嚴控也將極大的影響二手房交易市場，例如近來已有多地對購買二手房停止批貸，二手房交易的成本將越來越高，而受一手房價格控制的影響，從長期看二手房的價格未來上漲的動力也將越來越下降。b. 租賃市場。《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見（建房規［2021］2號）》發布後全面加強對租賃市場的監管。長租公寓經營機構未來的核心競爭力將是服務質量，租金差異將由提供的服務標準決定，將分化出高端長租公寓與中低端長租公寓的細分市場。專業化租賃企業的進入將會重塑租賃市場的格局，租金價格和服務標準都將逐漸由市場調解，越來越公平透明，非標準化的零散的自然人所有房屋租賃將被邊緣化，租賃市場房東主導的狀況將徹底改變，租賃雙方的地位平等，各種不規範的行為和由此引發的糾紛將被有效克制。保障性住宅作為政府公共服務的重要內容，由政府主導、政策扶持，引導社會參與，主要由公共財政投入，同時發揮市場機制的作用，主要面對城鎮中等偏下和低收入家庭，新就業職工，外來務工人員等符合一定標準的弱勢群體。《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見（國辦發〔2011〕45號）》構建了我國保障性住房的基本架構，22號文根據近年來政策與市場環境的變化，對原45號文的內容進行了修訂。2021年7月7日，國務院舉辦政策例行吹風會介紹加快發展保障性租賃住房的有關情況，住房和城鄉建設部住房保障司司長曹金彪在答記者問時表示，今後國家的住房保障體系，以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。這是監管機構對保障性住房範圍的最新界定。公租房政策始於2010年，2014年合併了原廉租房，主要面向城鎮住房、收入困難家庭。公租房一般在60平方米以下。國家要求各地對城鎮戶籍低保低收入住房困難家庭要應保盡保。保障性租賃住房是2021年新提出的保障性住房類型，主要面向人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市中符合條件的新市民、青年人等群體。保障性租賃住房以建築面積不超過70平方米的小戶型為主。保障房中的出售型住房主要是共有產權房，2014年住建部等六部委發布《關於試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》(建保〔2014〕174號)，在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個城市進行共有產權住房試點。2017年住建部認可了北京、上海對於共有產權住房試點的有效經驗，印發《關於支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，支持北京市、上海市深化發展共有產權住房試點工作。目前共有產權房尚沒有全國統一的規範文件，由各地方政府自行制定監管規定。共有產權房是指政府提供政策支持，組織建設單位建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限制使用範圍和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房，主要面向低收入家庭，北京對本市戶籍和非本市戶籍家庭沒有限制，上海則從2020年2月1日起對非本市戶籍家庭同時符合居住證持證和積分、住房、婚姻、繳納社會保險、繳納個人所得稅、收入和財產等六個條件的，也允許可以申請購買。與以往的經濟適用房、限價房不同，共有產權住房是一種有限產權住房，政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，一般一戶家庭只能購買一套，轉讓或上市交易受到嚴格限制，須滿足規定的條件。經濟適用房和限價房作為曾經主要的出售型保障性住房，2014年之後各省陸續暫停建設，根據住建部最新的表態，經濟適用房和限價房已正式取消。
（全文完）
【第一天】基礎設施與公共服務項目的投資、建設與融資第一部分 地方政府債務與隱性債務的法律合規分析
1. 地方政府債務與隱性債務從何而來？
2. 地方政府債務與隱性債務與預算管理、政府收支管理之間的關係。
3. 銀保監會地方政府隱性債務風險文件對基礎設施與公共服務項目投資、建設與融資的影響。
第二部分 基礎設施與公共服務項目投融資模式分析
（一） 專項債券項目
1. 說明專項債券的含義、資金性質與發行要求。
2. 地方政府專項債券與項目配套融資。
3. 「專項債」+金融機構融資模式的可行性與需要關注的事項。
（二）政府購買服務
1. 政府購買服務方式的來源和含義。
2. 政府購買服務項目的合規要點。
3. 政府購買棚改服務的政策沿革。
4. 棚改項目、城市更新項目項目模式分析。
（三）公建公營（直接投資）
1. 說明公建公營模式的操作方式。
2. 土地開發（園區開發）項目中涉及的合規問題及其爭議點分析。
3. BT、FEPC模式、投資人+EPC模式分析。
（四）政府和社會資本合作（PPP）
1. PPP在中國的發展情況與政策沿革情況。
2. 結合92號文、10號文，對PPP模式的合規要點、操作要點進行分析。
（五）其他方式
第三部分 金融機構對項目合規性的考察
1. 金融機構對項目進行合規性考察的主要內容：融資主體、項目模式、資金來源、還款來源。
2. 資金來源合規性考察的內容與方式，重點分析項目資本金的認定、名股實債的認定。
3. 還款來源合規性考察的內容與方式，重點分析涉及財政資金的項目的合規性分析邏輯。
第四部分 金融機構與產業資本在項目中的合作
1. 分析金融機構與產業資本的不同特點。
2. 分析金融機構參與項目投融資的方式。
3. 從法律角度分析聯合體的組建和聯合體各方的責任。並且分析在聯合體組建之後發生聯合體解散、一方不出資等特殊情形時的處理。
4. 項目中標後金融機構的介入方式。
【第二天】2022年基建和政府融資平台業務融資要點第一部分、銀監會15號文後基建和政府融資平台要點分析
1、隱性債務相關政策回顧和解讀
(1)、《關於防範化解地方政府隱性債務風險的通知》（27號文）
(2)、《關於做好地方政府隱性債務統計和化解的意見》（銀保監發【2018】61號）
(3)、《國務院辦公廳關於防範應對融資平台公司到期債務風險的通知》（40號文）
(4)、《關於防範化解融資平台公司到期存量地方政府隱性債務風險的意見》（45號文）
(5)、《關於加強地方國有企業債務風險管控工作的指導意見》、《關於報送地方國有企業債務風險管控情況的通知》
(6)、《國務院關於進一步深化預算管理制度改革的意見》（《國發〔2021〕5號》）
(7)、公司債發行新規
(8)、《關於將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門徵收有關問題的通知》（財綜〔2021〕19號），
2、銀監會15號文解讀及影響分析
(1)、15號文下發的背景和各銀行應對策略
(2)、15號文四大關鍵問題分析
(3)、15號文後銀行政府平台類貸款管理要點
(4)、對政府平台後繼融資的影響
(5)、對銀行資產質量的影響
(6)、對銀行信貸投向的影響
3、15號文後基建和政府平台融資要點
(1)、項目屬性和融資品種分類
(2)、融資人在項目融資中所承擔角色
(3)、項目實施方式和還款來源分析
第二部分、政府融資平台信用風險評估
1、區域經濟環境
2、企業經營和償債能力
3、地方政府財力分析和常見問題
(1)、一般公共預算收入組成情況
(2)、土地出讓收入情況
(3)、地方政府債務評價指標：債務率、償債率、負債率
4、政府融資平台企業債務風險評估
(1)、企業基本情況評估
(2)、與地方政府關係密切度
(3)、市場化轉型和隱性債務處理情況
(4)、政府性收入和確認方式
(5)、債務結構分析
5、政府融資平台企業債務違約案例分析
第三部分、2022年基建和政府融資平台業務融資要點
1、「超前基建」概念和涵義
(1)、2022年「超前基建」內容和涵義
(2)、「超前基建」實施方式分析
(3)、商業銀行參與「超前基建」建議和風險分析
2、地方政府專項債和配套融資
(1)、地方政府財政預算管理和地方政府債券概述
(2)、地方政府債券發行流程和支付方式
(3)、專項債項目平衡方案
(4)、專項債項目配套融資要點與案例分析
3、舊改、城市更新等城鎮化融資項目
(1)、土地開發流程和土地出讓制度、流程
(2)、舊城改造和城市更新操作模式與常見問題
(3)、住建部城市更新新政和各地城市更新政策分析
(4)、城市更新業務銀行貸款介入的難點與解決建議
(5)、城市更新項目融資案例分析
4、鄉村振興背景下商業銀行業務開展建議
(1)、鄉村振興背景下商業銀行業務機遇分析
(2)、商業銀行介入鄉村振興常見融資工具和建議
(3)、鄉村振興中城鄉建設用地增減指標業務的應用與存在問題
5、地方政府平台市場化轉型中的業務機遇分析
(1)、政府平台市場化轉型的政策導向
(2)、政府平台融資合理途徑分析
(3)、政府平台市場化轉型的主要途徑和方式
(4)、政府平台市場化轉型案例分析
※ 課前小幅綱要微調，請以實際授課為準。
黃律師：高級合伙人律師、財政部政府和社會資本合作（PPP）中心專家、中國政法大學PPP研究中心專家委員會委員、華南國際經濟貿易仲裁委員會（深圳國際仲裁院）PPP專業委員會委員、中國保險資產管理業協會第一屆法律合規專業委員會委員，曾多次被Chambers and Partners、LEGALBAND等法律評級機構評選為專業領域卓越律師。主要的業務領域為基礎設施與項目融資、資產管理與資產證券化、保險，曾在金融機構中從事法律合規工作。
陳老師：某大型股份制商業銀行負責產品創新以及分行業務培訓等工作，法詢金融金牌講師，線下授課百餘場，深受廣大學員好評。
※ 時間：2022年2月19-20日
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