牛年過去了，虎年迎春而來。
雖然深圳樓市低迷，特別是前期上漲較快的西部區域，政策影響更大，在年中南山、寶安、福田等豪宅區域，頻頻出現大幅降價筍盤，整體房價也有所回調。
但是從新房角度來看，深圳受認可度較高的前海、福田香蜜湖+安托山、南山蛇口區域的豪宅新盤，有至少9個樓盤實現了開盤即售完的好成績，說明「豪宅」屬性強的新盤，依然受市場歡迎，屬於「硬通貨」。
那麼，在新一年「虎虎生威」的日子，咱們聊一聊深圳豪宅過去一年的樓市情況以及未來還有哪些「豪宅」新盤值得關注。
2021年，深圳二手房市場整體低迷，基本處於冰封的狀態。
據深房中協統計到的二手房網簽數據，2021年全年，深圳二手房網簽44375套，相比2020年120295套的網簽量，下降幅度達到63.1%。
整個市場環境對於豪宅市場影響也是頗大的，2021年2月深圳二手房指導價出台，而給出的指導價調控力度較大的，是西部區域的豪宅等的上漲過快的小區，也就是西部豪宅公布的二手房指導價比當時成交價更低一些。
可以看出，快速上漲的西部豪宅區域是調控力度的重點關注對象。
不少二手房報價明顯鬆動，原熱點片區如南山區南頭街道的部分樓盤報價，相比新政前下調了20%，但仍無人問津的現象，東、西部版塊內部，開始呈現出內部分化態勢。
到了去年年中到下半年開始，市場僵持局面開始破局，特別是前海、寶安、後海等區域，房價回調力度更大，不斷有降價盤出現。半島城邦有房源2周降價8次，幅度達720萬；諾德國際更是有房源一降再降，48平2房已經從高峰期880萬，直降200萬到680萬成交，相當於打了77折。
但是，2021年下半年市場一直也是一直在變化，咱們來看下深房中協的調查：
·8月：南山網簽占比有所反彈，坪山區與鹽田區網簽占比有所回落。
此前熱點版塊南山區、寶安區內的部分高報價、改善型房源，在經歷了半年多相持後，部分業主「堅挺」的心態有所鬆動，的確出現部分「降價給力」的盤源，吸引了部分需求關注。
·10月：龍崗、坪山為代表的東部版塊的熱度下降，福田、南山隨着近期「筍盤」頻出，導致需求回流，網簽占比持續回升。
·12月：寶安、南山片區網簽占比下降明顯，說明熱度在降低，羅湖、福田區，部分高性價比房源開始流入市場，導致部分需求向此類片區聚集。
值得一提的是，縱觀深圳2021年全年情況，南山紅樹灣、深圳灣、蛇口等認可度更高的豪宅區域，雖然受政策影響不小，但房價依然相對還是堅挺一些；而打豪宅「擦邊球」的區域受政策影響更大，房價波動更大，比如寶安曦城以及福田華強北、百花片區。
與二手市場不同，2021年新房市場相對還是更熱一些，2021年更是被稱為「深圳樓市的新房年」。
一方面是新房項目的大量供給，全年合計預售58100套新房住宅，另一方面受二手房指導價及新房政策影響，大量購買力向新房市場聚集。據第一數據統計，2021年全年深圳成交52417套新房住宅，同比增加15.5%。
但也是從下半年開始，隨着新房項目的大量供給，新房價格穩定，供需雙方進入理性博弈期，一改「打新」局面，不少樓盤銷售情況並不算好，甚至出現新盤促銷現象。
可能不少網友都聽到某熱點盤，在近日的開盤中，首次沒有「開盤售完」的消息，認為深圳樓市現在連熱門豪宅都不好賣了。但是目前來看，雖然新房市場逐漸冷卻，總體豪宅新盤的銷售情況，還是非常不錯的。
從晶晶整理的下圖可以看到，深圳2021年約9個10萬+新盤出現開盤售完的情況，1個10萬+新盤開盤後售完，比例是非常高的，甚至比如海德園、深業中城、招商領璽、天健悅桂府等，都需要積分入圍，且最低積分都不算低。
再比如，華僑城新璽這個項目，是辦公產品，還是超大戶型，最便宜一套3932萬，但是依然開盤後很快就賣完了。
說明「真豪宅」依然擁有市場關注度，從下圖來看，豪宅市場受置業者認可的區域有前海，去年出了4個新盤，都是開盤售完，今年（2022年）仍然後一些新盤，有入市機會，受關注度也不小，這個我們下邊會有介紹。
還有南山蛇口區域，特別是臨海區域，「豪宅」認可度很高，即使超大戶型，也依然有市場。
再一個就是福田的香蜜湖、安托山（安托山在福田、南山交界），去年入市的3個盤，都是需要積分才能入圍。
據晶晶統計，前海、福田、南山仍然有不少豪宅項目，有望在今年入市。
其中，前海約有4個項目，值得一提的是，受深圳2021年第2、3次集中出讓宅地價格進一步下調政策影響，深業、天健在2021年獲得宅地，比起去年（2021年）價格，10萬+更為低一些，兩塊地的商品房限售均價在9.2萬/平，吸引力頗大。
福田的海德園A區、天健天驕西築等，也是這兩年的熱點樓盤，有望在2022年推新。
而南山豪宅項目儲備最多，華潤城潤璽2期新品、深鐵懿府3期，以及備受關注的白石洲舊改首批住宅——綠景璟庭等多個項目，有望在今年入市。
前海時代位於前海啟動區中央——桂灣金融中心區位置。
一期為紅黑外牆共5棟，124-132平三房，79-89平的兩房，49平一房，為2014年開盤的紅黑相間的高層建築，前海時代二期（CEO公館）為2016年黑黃相間的純板樓設計風格，均為1梯2戶，1梯1戶等南北通透四房以上戶型，共14棟，總高11層。
CEO公館由14棟11層高的洋房組成，其容積率僅1.54。
據【家在】網友爆料，2020年12月，前海時代三期動工，前海時代三期右下角的位置，預計4-6棟。
# 棲灣里
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頤城棲灣里位於前海深港合作區媽灣片區的19單元07街坊，靠近地鐵5號線南延線鐵路公園站。
頤城棲灣里是深國際智匯港先期項目的組成部分之一，智匯港先期項目的總占地面積約4萬㎡，計容建面約10萬㎡，總建築面積約17.5萬㎡。以商業用地為主，包含住宅、商業街區、辦公樓、企業公館等建築群。
整個先期項目分為4個地塊，分別為19-06-02、19-06-03、19-06-05及19-06-06，而頤城棲灣里位於02地塊。
項目一期頤灣府，已於2019年11月開盤，當天賣了近9成，均價10.2萬/平，推售戶型為建築面積約120-190平米。
2021年9月28日，深圳22宗住宅地集中出讓，天健以52.41億+28000平人才配建面積獲得前海T201-0157宗地。本宗地項目建成後，普通商品住房最高毛坯均價為 92000元/平方米。
本項目靠近龍海家園、天健悅桂府，天健悅桂府2021年開盤，均價10.3萬/平，推售427套，於開盤當天售完。
2021年11月25日，深圳11宗住宅用地集中出讓，南山桂灣 T201-0168宅地，深業+安居集團以約86.6億+競配建5.7萬平獲得。
南山T201-01 68宗地，位於桂灣片區三開發單元03街坊，土地面積51350.36㎡，建面210040㎡，掛牌起始價75.35億，最高限價866525萬。
其中容積率總建築面積不超過210040㎡，其中住宅190000㎡、商業10000㎡、公共配套設施10040㎡（文化活動室2000㎡、社區警務室50㎡、社區管理用房300㎡、匯聚機房250㎡、公共廁所120㎡、12班幼兒園3200㎡、便民服務站400㎡、老年人日間照料中心750㎡、郵政所150㎡、環衛工人作息房20㎡、公交首末站2800㎡、社區體育活動場地3000㎡。
該宗地商品住房最高毛坯均價為9.2萬/㎡，出售型人才住房(不含室內裝修)平均售價為5.52萬/㎡、最高售價為5.8萬/㎡。
地塊現場圖
# 天健天驕西築
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天健天驕西築位於福田區景田西路與商報路交匯處，天健天驕南苑西側。緊鄰福田CBD，東面是蓮花山，西面是香蜜湖豪宅區，附近有雙軌交匯的地鐵景田站。
項目占地面積19918.68㎡，建築面積183159.00㎡。分兩期開發，一期由五個部分組成，其中地塊西側主要為商品房，由兩部分組成，即天健天驕北廬和天健天驕南苑。
項目第一期南苑於2020年8月底開盤，均價10.5萬/㎡，推515套住宅，目前已經售完，接着第二期北廬於2020年11月底推出首批位於C座、E座的207套住宅，開盤即售完。
根據資料顯示，2020年1月開工的西築總占地面積3025.41平方米，總建築面積約1.8萬平方米，建築高度約100米。
# 海德園A區
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項目位於福田香蜜湖安托山片區，北挨北環大道，東邊為萬科臻山府，南邊有地鐵2號線與7號線交匯處的安托山站。
項目分為A、B兩區，中間由規劃道路安托山三路相隔，其中A區占地面積約3.02萬㎡，建築面積約17.47萬㎡，容積率約3.44。
海德園B區於2021年11月開盤，此次共有504批意向登記客，最低入圍積分為62.2分。推售房源共181套，約121-296平3-6房單位，備案建面均價12.6萬/平，均為毛坯交付；備案價格區間在11.46萬-14.41萬/平。
據家在深圳網友爆料，海德園A區還有約600套房，預計2022年入市。
# 中洲濱海華府2期
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項目位於福田區濱河大道與上沙椰樹路交匯處。
中洲濱海華府2-4期共有1624套住宅。其中，2期426戶、3期1198戶，共1624套住宅，4期為保障房和回遷房，共1356戶（保障房240戶，回遷房1116套）。
中洲灣總占地面積9.7萬㎡，總建面約126萬㎡，集海景住宅、服務式公寓、寫字樓、酒店、16萬平集中式商業和商業街等多元業態為一體。項目大一期主要由2棟塔樓和3棟服務室公寓組成，項目大二期由沿街商業、商務公寓和住宅組成。
中洲灣（中洲濱海華府）四面環景，高層可觀深圳灣濱海景觀。南鄰紅樹林自然保護區；北瞰高爾夫球場、福田CBD建築群；西望深圳灣濱海休閒帶。
2018年10月16日，中洲灣一期住宅部分開盤，均價8.9萬/㎡推228套房源。2021年12月2日，項目一期推出現售房源含A、C、D三座住宅，共120套建築面積約為88-165m住宅產品，價格區間為8.1萬-10.7萬/平。
# 深鐵懿府3期
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深鐵懿府位於深圳南山安托山片區，環安托山公園而建，生態及景觀資源突出，背靠安托山博物館群（規劃中），規劃打造30餘個主題博物館。
深鐵懿府整個項目的總占地面積約21萬㎡，是座功能配套全能型的大型社區，是一個以住宅為主導，融合辦公、公寓、商業、教育配套等功能為一體的大體量綜合體項目。
包含住宅約37.8萬㎡（含人才房15萬㎡）、商業約2.2萬㎡、公寓約2.7萬㎡、辦公約6.3萬㎡、1所九年制學校、2所12班幼兒園、3個公交場站。
2021年2月，深鐵懿府開盤售完，推744套，位於2、3、4棟。住宅建面約112-118㎡，均價約10.3萬/㎡，單價區間在9.1-11.4萬/㎡，總價區間在1044-1353萬/套。
2021年11月，深鐵懿府2期開盤售完，推648套，共入圍1260批，戶型為約100平3房、約120平4房單位，各324套，均毛坯交付，均價約10.3萬/㎡，總價區間為887-1422萬/套。
項目位於南山區華僑城千萬豪宅片區，西鄰沙河高爾夫球場，視野開闊景觀優美。
項目建設用地面積月4.2萬平，總建築面積約38.9萬平，計容建築面積約28.2萬平，不計容建築面積約10.7萬平。是集住宅、公寓、酒店、商業、辦公等功能於一體的城市綜合體。
深業世紀山谷分2期建設：
1期住宅47700平，商業2900平，回遷辦公2100平，酒店22000平，公共設施2000平，車位：1/1943（12期共用）。套數532套，套內面積小於90平456套。
2期住宅108900平，商業3000平，商務公寓36400平，回遷住宅348套。
綠景璟庭為沙河五村城市更新單元其中項目，項目東臨華僑城，西臨沙河東路，南抵深南大道，北至香山西街。
該更新單元規劃已批，其中一期項目主要位於新塘街與上白石街之間，拆除用地面積104918.7㎡，開發建設用地面積61539.4㎡。
在今年年中的綠景公布的年報中顯示，項目分4期滾動開發，開發周期8-10年。項目一期預計預計在2022年底-2023年初預售開賣。
一期01-08地塊已經獲得建設工程規劃許可證及總平面圖公布。該地塊命名為「綠景白石洲璟庭」，規劃有1棟5座塔樓，其中，2座商務公寓（1座26層、1座59層），3座超高層住宅，均為74層。
華潤城位於南山區深南大道與銅鼓路交匯處，是大沖舊改項目，涉及改造的各類建築物達1400多棟，體量之大，名列深圳在建城中村舊改之最。
華潤城共分5期開發，以半圍合式布局沿華潤城外圍而建。前幾期均已賣完。
項目設計有6棟建築，1-4號樓為60-62層的住宅，高近200米；5號樓同為住宅僅4層，樓高13.45米，建築面積約2016.6㎡；6號樓為商業+文化室。
2021年，潤璽二期推出1、2、3棟住宅，共1024套房，分別為120平、185平、270平的三種戶型，均為精裝交付。備案價格最低12.2萬/平起，最高13.9萬/平；均價約13.2萬/平。
華潤城潤璽二期實景圖
# 晗山悅海城新品
（諮詢電話：400-800-6188轉5153）
南園晗山悅海城位居蛇口半島門戶，位於南山區南海大道與工業八路交匯處，蛇口自貿區門戶區位，銜接前海、後海核心圈；背山近海，荔林公園、南山公園和四海公園三座城市公園環繞其中。
晗山悅海集城市核心配套資源於一身，致力打造為涵括住宅、公寓、辦公、商業的綜合體社區。
其占地面積約2.2萬㎡，總建面達到23萬㎡。計容建築面積約14.5萬㎡，容積率7.39。其中，住宅建面約5萬㎡，商業建面約2.5萬㎡，辦公建面約4.8萬㎡。本期主打的商務公寓建面約2.7萬㎡，另有其他公共配套約0.6萬㎡。
項目共有4棟塔樓，公寓和辦公產品由2棟約190米的超高層雙子塔構成。自帶2.5萬㎡商業裙樓，將打造集特色餐飲、休閒娛樂、生活購物為一體的社區mall。
# 新世界臨海攬山御園
（諮詢電話：400-800-6188轉5151）
新世界臨海攬山坐落於蛇口國際住區大南山半山，東西北三面環山，享352萬平米天然綠肺山景資源。
共由2棟超高層公寓/5棟超高層住宅/1棟高層及7棟別墅組合而成。占地面積約4.0萬㎡，計容總建面約19.6萬㎡，容積率5.78，包含超高層住宅、超高層公寓、多層住宅、高層保障房及公寓等業態。
2021年11月，新世界·臨海攬山御園開盤，推出251套住宅，共有403批客戶入圍。本次備案為1棟A、B座，建面約107㎡-226㎡戶型，價格區間在約10萬/平-12.98萬/平，總價區間在1075萬-2938萬之間。
項目位置太子灣片區望海路南側、居海路東側、源海路西南側。周邊地鐵有在建12號線太子灣站，2號線蛇口港站。
項目投資約33億，住宅總建築面積約10萬。據【家在】網友爆料，共有4棟住宅，無遮擋一線海景視野，目前正在打地基。
華僑城新璽原為備受關注的蛇口漁人碼頭城市更新項目，又名為蛇口街道西岸更新單元。
位於蛇口街道南端，東至南海玫瑰園三期，南面臨深圳灣；與香港元朗隔海相望,連接香港的西部通道跨海大橋落腳於蛇口東角頭。與海上世界項目隔「小灣區」相望，與南海玫瑰三期和半島城邦為鄰。
通過周邊的望海路、南海大道、後海大道等城市幹道及地鐵2號線東角頭站，與周邊區域建立便捷的外部交通聯繫。
項目分為兩期開發，主要由三棟高層建築組成。其中：
一期為2棟38層的商務公寓及公寓＋辦公綜合樓，建築高度約156.5米＋171.1米；一期的2棟公寓樓位於地塊的南面，面朝深圳灣，擁有濱海一線海景資源。
二期為1棟57層的辦公及酒店綜合樓，建築高度約250米。
2021年11月初，華僑城新璽名苑推出1棟共48套辦公產品，單價區間在12.25-15.3萬/平；管理費14.80元/平方；全為大戶型，分別為320.74平、398.92平、321.28平。據了解已經售完。
項目於2022年1月，已經推出2棟產品，共73套辦公產品。
項目位於南山區招商路北側、工業六路和育才路東側，建設規模約8萬平，合同開工日期為2021-12-03，合同竣工日期為2023-12-31。
項目周邊配套成熟，距離在建地鐵12號線花果山站較近，與2號水灣站也不遠。周邊有四海公園、蛇口人民醫院等。
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