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共7盤預售公示、登記，列表見文末↓

|PART 1|

關於近期二手能不能買？或者要不要賣？這應該是近期諮詢較為活躍的一個話題，問題的緣由主要還是集中在近期政策的不確定性上。

還在關注樓市的購房者應該能夠很清晰的感受到，當前的一段時間樓市政策調整異常活躍，幾乎每天都有全國各地調控放鬆的新消息接力襲來。

從全國層面來看，樓市寬鬆基本大勢所趨，中小城市全面放開基本沒有爭議，內陸及欠發達省份的大城市穩步放開也已成定勢。

現階段唯一還在堅守的只剩下極個別內陸地位超然的中心型城市，及東部沿海具有絕對帶動作用的一二線頭部城市。

近期，就連東部，蘇州、南京、寧波等城市都在蠢蠢欲動，尤其是南京。

近日南京傳出大範圍樓市寬鬆的動靜：溧水、高淳、六合等邊緣區縣，及一些中心行政區的邊緣區域放開限購，比如江寧、棲霞、雨花等外圍板塊。

△來源於花貓說房

相比於此前蘇州、上海小心試探型的樓市新政，南京此次還未徹底明確的樓市新政明顯更為強力和果決，範圍之大超過市場預期。

至此，東部核心城市即將加入大幅寬鬆的行列，在大勢面前，杭州樓市是否加入寬鬆序列直接影響到後續樓市的走向。

從全國各大城市的情況看，客觀來說接下來杭州放鬆調控也是很多人所期待的，未知的是寬鬆的範圍和力度大小。

如果僅僅只是類蘇州及上海等政策小幅開裂縫，那麼對於樓市的刺激作用幾乎可以忽略不計。

就比如幾天前網傳甚廣的富陽新政。


曲線救國式的差異化購房政策，看似力度很大，但由於只是區域性的，且政策由低能級區域發起，所以最終這類政策也很難對杭州整體的樓市起到有效的刺激作用。

就算後續一些邊緣區域跟進此類差異化購房政策，也不會對市場起到太大的提振作用。

甚至在一定程度上可以判定，這類政策對實行差異化購房政策的本區域樓市，恐怕都起不了太大的推動作用。

更不用提全市範圍內的二手房異動，購房者自然不用過於擔心後續的二手房異動。

|PART 2|

更令人擔憂的其實是網傳「南京式寬鬆」，或者說南京寬鬆plus版，範圍廣、力度大，對市場的推動力將會較為明顯。

假如杭州也跟進，那麼市場轉向的可能性將會大增。

故此，接下來杭州會不會積極跟進南京，對還在觀望是否下手二手、或者賣出二手房的參與者而言，確實存在一個巨大的不確定性。

一旦杭州放大招，那麼二手一定是會有所反應的，這點無需質疑。

反之，假如杭州保持政策的延續性，那麼基本可以斷定，二手行情絕無可能，甚至有不小概率繼續向下調整。


再結合杭州第一次土拍的量級，本就供大於求的市場將更加雪上加霜，甚至可以預見，在政策不調整的情況下，新房都會進一步下行，雖然核心區和次級板塊都沒有問題，但是邊緣區域的新房去化會更為艱難。

新房去化都難，何況是二手房呢？

唯一可以救二手房的，只有政策面的大幅寬鬆，將被抑制或後置的需求釋放出來，扭轉當前杭州樓市整體供大於求的市場現狀，激活二手房交易。

但從目前各種跡象表明，現在仍處於博弈階段，從房住不炒的角度、及不進一步擴大樓市泡沫的角度出發，頭部大城市的限購是不能被大幅度取消的。

所以從年初以來，一線城市、強二線城市對於動限購這條底線是非常謹慎的，就算市場再困難，也沒哪座核心大城市敢吃第一隻螃蟹。

而限購不取消，僅依靠類貨幣放水、或降低交易成本等政策工具則很難激活樓市，最終樓市可能還是萎靡不振。

所以我們能看到，不管是廣大的三四城市，還是後來接力實行小幅政策試探的大城市，限購的政策裂縫才是重頭戲。

就比如長沙放開大學生落戶，銀川、無錫的二、三胎可多一套購房指標等，亦或是人才差異化購房，本質上都是在限購上做文章，無非是明、還是暗的問題。

我們回過頭來看杭州，杭州樓市在全國範圍看是極其特殊的。

首先杭州樓市在全國範圍內看算是最為良性的市場之一，新房雖熱度分化、熱點板塊一房難求，邊緣板塊去化相對艱難，但整體依舊可以緩慢出貨。

新房既然不存在太大的去化困難，且土地市場保持較為火熱的狀態，怎麼看僅從杭州單城出發，嚴格實行一城一策，杭州是不需要強力度去調控的。

針對一些區域的新房去化難點，也只需要制定相應的區域政策即可。

比如網傳某些區域差異化購房，雖難以起到逆轉本區域樓市頹勢，但多少對樓市的正向穩健發展起到一定的幫助。

唯一比較存疑的是，頭部大城市是不是需要再次發揮帶動作用？通過從上至下的傳導效應激活整個全國樓市的穩步回暖?

站在今天看，這個可能性是存在的。

|PART 3|

穩健的樓市現在關乎的已經不只是房地產企業的生死，由於疫情的衝擊，經濟壓力極大，沒有樓市的傳導、貨幣更只能在金融系統內空轉，放再多的水都無法抵達基層。

從具有決定樓市走向意義的東部大城市近期的動作來看，重新發揮大城市的帶動作用的概率在快速積累，那杭州還能保持唯我的政策連貫性嗎？

這點才是接下來杭州樓市最大的不確定性。

如果真的被賦予承擔帶動全局的重任，那麼杭州也可能放開，如果限購政策放開哪怕是一定程度上的放開，二手房價格就難以保持當前的穩定，一定程度回暖恐怕是大概率的。


那麼對於一些着急上車、且目標區域新房搖號無望的購房者而言，當前經過充分回調、且議價空間充足的二手房當然值得介入。

畢竟一些板塊一二手房真實價格已經急速靠近，二手房更高的得房率、現房、更好的品質基礎之下，可買性正在快速靠近新房。

當然這是建立在本段的前提假設之上。

對於着急上車的購房者，個人還是建議優先打新，二手持續關注，同時積極關注蘇州、南京、上海等周邊大城市的政策動作，如果這些城市真的有實質性的限購寬鬆類的新政策陸續出台，那麼就應當積極行動。

對於想要出貨的，此時恐怕就不是最佳出貨時機，晚一些等市場更暖一些更適合出貨，當然有頂格社保的除外，換籌最重要的是快。

但對於投資的購房者，二手房個人還是奉勸稍加小心一些。

原因有以下幾個：

首先，假如接下來真的實行頭部城市的大寬鬆策略，大概率也只是迫不得已的，規避經濟下行、房企持續暴雷的一種短期對沖工具。

等危機度過之後，該改革的還是要改革，「達摩克里斯之劍」終於是要落地的。

其次，大城市樓市持續上漲的底層動力之一——長期的住房供給不足恐怕也將在未來的一段時間內得到扭轉。


從杭州近年的新房供應趨勢來看，未來杭州的新房供應大概率會長期保持充裕的供應，在此基礎之上，可以較為明確的推測到，未來杭州樓市很難有較大的整體上漲空間，期望類似2015暴漲行情的可以休矣。

同時內緊外松（核心城區少、外圍充裕）的供應結構，大概率將推動杭州樓市的分化加劇，核心板塊價格相對堅挺，外圍剛需板塊的房價潛質則基本要到頭了。

故此，還想要投資二手房的購房者，一定要謹慎再謹慎。

就算短期因政策因素二手房價格迎來了一次迴光返照，也不意味着就一定能吃到多少肉。

等內外部壓力減輕後，怎麼上來的可能就怎麼下去，最後竹籃打水一場空。

放棄幻想，房住不炒。

還有幻想的，最好去核心區，價值凝聚可能是你最後的朋友。

| 今日公示樓盤|

| 今日登記樓盤|


-END-



文/荊軻編輯/荊軻

本文僅代表作者個人觀點。

本文相關內容不排除因政府相關規劃、規定及開發商未能控制的原因發生變化。以政府部門最終批准文件圖則、（商品房買賣合同）及附件等協議為準。開發商保留對宣傳資料修改的權利，敬請留意最新資料。本文面積如無特殊說明均為建築面積。


2022杭州地鐵樓盤圖（4月版）

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