巨浪視線聯合財經五月花，特邀「中國房地產第一人」、原中房集團董事長、匯力基金董事長孟曉蘇先生與《財經》雜誌副主編袁滿女士，在《袁來如此》欄目共同探討 「中國房地產發展是否見頂」、「限購政策」、「保障性住房」等相關熱門話題。以下視頻為該系列完整版：
袁滿：最近萬科的董事長郁亮有一句話業界傳得也比較多，他說現在是黑鐵時代，如果讓您來概括，您覺得現在是一個什麼時代？孟曉蘇：首先我要說說為什麼作為一個大房企的領軍人物，他看到的前景是一片黑，整個金融對房地產的打壓，整個房地產政策對房地產打壓，到現在沒有整體放鬆的趨勢，局部的救市解決不了萬科這樣全國性的企業的問題。孟曉蘇：中央和國務院文件已經提出了要求，要建設新的發展模式，要堅持多措並舉，要講到三穩。能不能把這些政策落實？孟曉蘇：去年國務院和中央講的也是這些，為什麼最後到年底變成了一個「謬」字，就是因為主管部門各干各的事，各行其是。孟曉蘇：不是一個司令部指揮的。你剛才說到的政策疊加，這也是最近我引用了中央財經委的一個副主任的講法，叫做政策合成謬誤。因為缺乏協調，因為沒有人協調，本來醫生開的藥方可能是正確的，比如房住不炒是正確的，但是護士不交班，這個護士進來給打一針，那個護士給打一針，7、8個護士過來各給病人打一針把這個病人打得半死，這叫政策合成謬誤。第二個問題，美國建國245年，房地產發展了245年，雖然中間有多少個周期波動，但是到現在還是在強勁發展。我們才從房改到現在算起來才24年，我們才走了美國245年的1/10，這時候就已經是黃金時代、白銀時代一直到黑鐵時代了？
孟曉蘇：明顯是淺見。所以，一旦等到政策能夠充分落地，那個時候人們可以看到中國房地產的黃金時代還沒有走完。
袁滿：現在中國人均的住宅面積大概已經達到40平米了，廣義上存量的房產，有一些統計數據就顯示我們要銷售是要五年才能消化完。現在行業當中有些聲音就預判認為，實際上中國的商業房地產市場發展的大頂已經正在形成，有這麼一個說法，您認同嗎？因為畢竟咱們統計的人均居住面積是按照建築面積，而西方是按照居住面積，這兩者之間差多少一般老百姓不知道。再一個，中國老百姓本身是一個人類歷史上的定居民族，他們對於房屋到底要求未來的居住面積和居住條件要有多大、有多好，不是現在專家們坐在屋子裡能夠計算得出來的。再加上中國現在是大量的新市民進城，大量的新家庭產生，這種新家庭又有新理念就是說不跟父母在一塊兒住，這些都成為中國未來老百姓剛需的重要組成部分。有人老說中國的房地產快到頂了，其中的理由就是說中國有多少多少套房賣不出去。孟曉蘇：去年庫存雖然有所增加，但是整個庫存也沒有那麼多，稍微地加把力就把它賣掉了。還有的就是叫做開復工面積，施工面積本身是未來五年有可能產出、有可能不能產出的。更不要說有的專家看走眼了，他把那個施工的面積的平方米看成套數了，於是就出現了說中國有35億套房賣不出去怎麼辦，35億套房都夠全世界70億人，20多億個家庭，每家一套半了，中國人能閒置這麼多房子嗎？看走眼了。所以，不能光聽這些庸醫亂開藥。袁滿：另外是不是還會存在一些結構性的問題，比如說一線城市的情況，還有其它一些地區為了房地產導致地方區域性的泡沫？這個情況確實存在。
孟曉蘇：對，有些城市是一個人口減少的城市，特別是農村、小城鎮。在整個城鎮化的過程中必然有一部分減少，有一部分增加。中國現在在這幾大城市群還需要大發展，應當是人均占有城市土地100平方米，這個比例很多專家告訴我說還是太低了，像美國、日本他們都占了140多平米，而我們現在北京、上海也就是60、70平方米。孟曉蘇：周邊為什麼它不去拓展呢？周邊還在限制，還要在大城市保留農田呢，這就是個微觀的思路，不是宏觀的思維。為什麼中國出現了這樣的一種誤區呢？當時是在80年代末期，中國才剛剛開始進行土地制度改革，於是就派專家團隊到外邊考察，但是國家又沒有外匯給他們，走到香港這些人走不動了。就把香港的經驗抄下來作為中國內地城市的管理和規劃、管理經驗。你看我們現在，整個城市大大小小建的都像香港。這就是盲人摸象。全世界的城市規劃的模型有多種，我們中國為什麼就光學這一種呢？袁滿：這些年大家聽到的很多聲音都是詬病大城市病，說的也比較多，就像攤大餅一樣，一圈一圈往外畫，大家覺得這個好像是不好的，但是今天聽您的這個意思說我們好像還不夠大，我們還可以再大一點。孟曉蘇：通過城市群的方式來制定城市的建設，北京就應該更多沿着京津冀協同發展的方向去發展，而天津不光是要面向濱海，而且要面向北京，你看現在又出了雄安，在整體承接北京的一些職能，這樣我們就把大城市的規劃面積給鋪開了，這樣我們就走出了原來的香港模式。袁滿：如果咱們拉長歷史來看，為什麼我們很多次的調控，房價真的是越壓越漲？孟曉蘇：我很早就提出來房價要看結構性房價。什麼是結構性房價，老百姓要買的房不是平均房價，是他能買到這個房子的房價。收入高的要買商品房，人家這些低收入的，如果你要買的話，只能去買保障房。如果保障房的量增多了，進入到了整個房價就會拉低整個平均房價。但並不是商品房的房價低了，而是保障房的比例多了。這叫做結構性房價。到現在為止我們還仍然忘記結構性房價，一股腦地就是要壓高價商品房的房價。壓下來，跟低收入老百姓有什麼關係？北京有一個笑話，有一段時間有人就看着有個項目，叫釣魚台15號院，它是30萬/平方米，然後就忙着打壓，好幾輪的政府機構都去在那兒辦工作組。開發商就把房價降到15萬，然後人家調控單位得勝收兵了。我說你降到15萬了，就是老百姓能買得起了嗎？孟曉蘇：不就是有錢人買的嗎？讓我們看出來原來這個調控的目的是為了給富人降房價，並沒有考慮到低收入老百姓的需要。其實是什麼也沒做，這就是當年的調控房價的一個笑話。袁滿：另外房價實際上到了2008年的時候，我記得當時有四萬億嘛，我印象當中從那以後好像又漲了一輪。孟曉蘇：四萬億是中國推動基礎設施建設的一個拐點，中國推動基礎設施建設從那兒以後投入更大、更積極、更主動。2011年我們看到了這樣一種情況，就是這一年增長幅度還在9.3%，下一年一下跌到了7.9%，我們中國的經濟增長沒有出現過8%。那麼我們來問，在2011年到底出現了什麼，造成整個經濟從向好轉向了不得不下滑？人們用新常態來解釋，不是解釋問題，出現了什麼？就出現了一個政策上的調整，就是限購。所以，限購就是自己把自己的脖子勒住。孟曉蘇：隨着限購勒的時緊時松，整個中國經濟就開始下滑。這一系列政策調整下來，就造成了後來中央所講的，叫做「需求收縮，預期轉弱」。需求收縮，什麼需求收縮？房地產的需求收縮了。不光造成房地產企業開工少了，而且地方財政受到影響。預期轉弱，是什麼預期？是老百姓買蘿蔔、白菜的預期嗎？不是，這個預期指的是樓市預期。去年還沒有股市預期，是樓市預期，到現在傳染到了股市預期。所以，這些問題都是中央針對房地產前期的變化提出來的，這就是我所說的金融的調控對經濟造成的影響。現在我們需要總結這段經驗教訓。袁滿：這個問題就是看面的總量不注意結構的問題，不去細分政策調控的精準的定位。孟曉蘇：這就談到了雙軌制的問題，雙軌制是我們在房改之初開始大力提倡的，我們一方面通過房改是推動住房商品化，因為當時主要還是保障房，而沒有商品房。但通過房改我們推動商品房的同時，我們沒有忽視保障房。因為看到我們所對標的那些國家和地區，包括英國、美國、法國、日本，還有我們的近鄰新加坡，還有中國香港地區，那都是住房雙軌制，你看新加坡甚至87%的老百姓是居住在政府提供的組屋裡面。所以那個地方老百姓就不擔心商品房價格上漲。孟曉蘇：朱總理曾經有個判斷，他認為中國應該是50%的老百姓住在保障性住房裡面，包括產權的租賃的，到現在我也這麼判斷。因為我看到主管部門有個30%的保障房的比例。孟曉蘇：另外還有20%，社會提供。你比如說拆遷安置房，開發商在開發商品房的時候，弄一套商品房，後面還背着一套不願意花多少錢的拆遷安置房。所以我就跟有些經濟學家說，你們不要輕易提收入房價比，那個算法不對，你把拆遷安置房給忘了，至少那算是兩套房的價格，他聽了恍然大悟。袁滿：也就是說現在收入比那個數是有問題的。如果把這個都算上，我們目前可以歸納到保障性住房的，這個比例大概能占到市場的多少？孟曉蘇：如果我們能夠達到50%房產是帶有一定保障性的，這裡面保障性的含量有多有少，它的多少不是因為房地產本身，而是因為老百姓的收入水平，你的收入水平低的，才能享受到保障性住房。孟曉蘇：這裡面就談到了關於低收入的老百姓，要為他們來建保障房，雖然房改方案講得清楚，但是從房改之初就開始忽視，多年不投資。甚至當年保障性住房，當時叫做經濟適用房，只占總投資的3%到5%。到了後來我們多年呼籲，到了2011年才開始，這幾年建了3000萬套，局部地解決了問題。為什麼說局部解決問題？這是後來才發現的，因為國務院考核套數，一些地方政府把這些保障性的安居房建到邊緣地區，建到小縣城，結果造成了在大城市一套房子價格就能在那裡建兩套或者三套，他就光為了數字，而忘記了他是市場需求，所以造成了從去年年初中央就開始再三講，要解決好大城市住房，突出問題，住房關係民生福祉。孟曉蘇：保障性住房由誰來建？本來國務院要求的是國企央企退出競爭性房地產領域，這說得很清楚吧。結果現在的結果是一股腦都進入到了商品房領域，去高價競爭。袁滿：我知道您一直有一個觀點，就是房地產市場當中必須要有政府的角色，必須要有國企發揮作用，到底怎麼去發揮作用？孟曉蘇：國家要建房地產央企的目的是什麼？難道就是為了拿財政資金去支持，讓他們到市場上盈利，跟這些民營企業競爭嗎？不是，是要為社會提供公共性產品，是要把公眾服務作為自己的職責。過去我在中房公司當董事長的時候我們非常清晰的，全國分布在300多個城市的大批公司，所建的基本上是這種低價位的房屋，就是各種不同類型的保障房和低價的商品房。所以每年我們開一個會，控制好全國的各地中房的價格，因為我們的房屋產出當時是在全國占了20%，這麼個比例，你說他那些房價漲得起來嗎？但是我後來發現慢慢這個企業的功能被忽視了，然後把這個企業劃給另外一個建築類單位，把它變成了央企，獲取開發權的一個工具。民營企業也想到了辦法，因為它去征地不好征。國企發現掛着一家民企的話有好處，有人幹活，所以就出現了很多聯合體，一家國企加一家民企，這種方式是對現在的政策的一種嘲笑，是在現在政策下出現的一種怪胎。為什麼國企和央企不能夠按照中央要求回歸保障軌？而保障軌因為沒有國企央企的回歸，各地政府它就不知道該怎麼做，那怎麼辦？要麼就新成立一些城投、房開再去擔當這些職務，要不就是把它混在商品房開發裡面，去搞限地價、競配競，還把這種烏龍當作經驗在全國推廣。
袁滿：現在問題是現在市場已然是這樣了，那麼接下來保障房的發展誰作為主體去實施這些實際的建設呢？孟曉蘇：現存的不是合理的，而且這種現存的問題是人為造成的，需要用人為的力量去解決，應當恢復到當年的房改方案，應當恢復到國務院和中央再三要求的國企、央企退出競爭性的房地產領域，回歸到保障房建設。既然我們剛才說的需要未來有個30%—50%的比例的老百姓住在那裡，而且按照你說的金融機構再把這些貸款不再列入一般商品房貸款，那就把成本給剝離就完了。現在賣500萬一畝的地價可能也就成本是50萬，你把這些給做了，這樣房價不就低下來了嗎？再由央企、國企去開發，產權性的就賣給老百姓，租賃型的可以通過租賃給大家。這本來是清晰的一條路，誰說改不過來？如果在這樣雙軌製成型的情況下，我們還用擔心商品房的價格上漲嗎？我們還用為了限制商品房的上漲整天在那裡調控、限購、限貸嗎？
袁滿：其實雙軌制說白了，就是不同類型的主體扮演不同的市場的角色，現在大家混在一起，權責都不清，是吧？角色是錯位的。你讓那個商業的房地產公司去扮演保障房或者是帶有一些純保障民生性，是影響它的收益的。央企、政府背景的去干商品開發的活，導致大家共同把價格推得更高。所以回歸到雙軌制，雙軌制的發展是讓不同的主體扮演它不同的角色，共同實現這個市場結構上的健康的發展。孟曉蘇：你概括得非常好。其實雙軌制就是當年我們房改設計的初心，不要變成雙軌制擰麻花。把雙軌制兩種房混在一起建，那樣的話未來保障型租賃房的REITs都沒法搞，因為每塊土地都是帶着地價的。
孟曉蘇：當年我們房改房，老百姓低價買了公房以後，五年左右可以轉讓，就進入到了商品房領域，他們五年前所建的這種租賃房，租賃滿五年的，老百姓也可以去花錢就把這個買下來了。至於買下來的話，政府把原來的土地出讓金就收回了，老百姓可以轉讓了。這一轉讓，老百姓的房價成倍地增值。這些沒房的老百姓通過租賃房，通過保障房的過渡，又把他變成了有房的階層，他就進入到了中產的行列。隨着房價的升值，他的家庭財富也會升值的。
孟曉蘇：我們是設計了一種共同富裕的一種做法。
袁滿：這就是共同富裕的路徑。大概在很多年前就提出了一個叫「增加大家財產性收入的一個政策」，實際上那個政策出台之後發現確實存在一個問題，富人越富，因為財產性收入當中有一塊是來自於你的投資，你的基數大，你稍微漲那麼幾個點你就高，窮一點的人，他本身就沒有什麼可去投資增值的一些資產，所以這個差距實際上就容易拉大。
剛才您講的這種保障性住房居者有其屋，讓他有資產，實現他的資產跟着房地產市場發展去增值的這種趨勢，也是財富再分配的一種平衡的一個通道或者是說一種路徑。
孟曉蘇：雖然我們在別的方面很難說都給大家搞成同樣的收入，但是恰恰在房屋的問題上，我們可以設計得讓這些低收入的人可以用低價買房，而高收入的人就用高價買房。低收入的這些租賃公房的職工，當時他們用2萬、3萬就買了自己租住的房子，現在的房子都升值到500萬、1000萬了，這不就造成中產階級，這不就造成老百姓的財富的60%嗎？這才是共同富裕的一種手段。
未來我們的住房雙軌制要延續房改精神，要繼續拿保障房來讓相對收入低的群體能夠在致富的道路上，讓他能夠通過房屋能夠進入到中產階級的行列。既實現了居者有其屋，又實現了老百姓的共同富裕。
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版面編輯/周斌
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