鑽石舞台

前些日子盤點了一下杭州今年要交付的樓盤，其中也盤點了一些存在踩踏風險的板塊和樓盤，詳情請點擊：開掛理財盤，哪些今年要交付？

可以這麼說，造成踩踏的最大原因是供需平衡被打破，短期瞬間爆發的供過於求；

但如果把深層次原因剖析透徹，最主要的原因歸根結底還是房價走向問題，也就是經濟學上的：供應多需求少，則價格下降，供應少需求多，價格上升，新房這樣，二手房亦然。

影響價格走向的三大要素：「短期看政策，中期看土地，長期看人口。」這句話被視為研判樓市的一條準則。

但是應該再加上一條基本要素：決定上層建築的經濟基礎；

經濟、政策代表槓桿和原動力，土地代表供給，人口則代表需求，槓桿、供給、需求恰是這些年驅動樓市和房價最核心的三股力量。

分析杭州目前這幾項要素的整體狀況，整體經濟面雖然保持穩步上升，但杭州最大的依仗數字經濟過於偏向單一的服務型數字產業，再加上偏科導致的實體經濟過於孱弱的特質；

決定着杭州的數字經濟，乃至整體經濟都面臨最近10年來最大的難關，而這樣的境況必然影響着最為中堅的中產階層的購買力，繼而產生需求端的萎縮境況；

從今年首次土拍市場來看，只要想做，杭州土地供應平抑需求的能力還是毋庸置疑的；

也就是說不僅二手房供過於求，新房供應端也有持續放水的可能性，供應上升，需求退卻，一上一下，不管市場熱度還是價格走向都有持續下行的危險；

這在二手市場表現的尤為明顯，目前杭州二手市場表現出兩種態勢：

一種是部分板塊這幾年漲得過快過猛，導致賣房市場產生較高或是離譜的慣性預期，與並不急迫的需求形成反差；

而供應量持續累計導致蓄水池滿溢，或者說失衡，導致二手成交困難、流速過慢，如果今年還有大量供應入市，踩踏現象必然出現；

第二種就是經濟不景氣、疫情的持續，對服務業和製造業等基礎產業的沉重打擊，導致消費及購房行為的信心度降低；

而房地產作為投資、投機行為的集中區，買入價格最低，賣出價格最大化的特性又加劇了二手流速滯脹，和一旦市場下行，預期背離的現象；

第三種是：部分二手房價格並不高，但板塊關注度和選擇度也並不高的板塊，同樣面臨批量上市二手房逐年積累和成交量低位徘徊的踩踏風險。

這就導致打新時對房價的心理預期與現實進入二手房市場的接受度，形成鮮明的反差。

那麼今年交付的樓盤有哪些會有這樣的擔憂呢？

|PART 2|

我們再嘗試預估一下；判斷是否踩踏，供求關係和流速流量大致可以看出。

因此，我們對今年的交付量、板塊有參考價值和競爭關係的二手次新房，以及流量、掛牌價格（數據來自透明售房網好找房）等維度進行分析，期望對新交付樓盤的買方或賣方，都能在二手房市場有個準確定位。

今年交付量最大的板塊是南部新城，預計總共約9600套面臨交付，而在透明售房網僅蜀山+湘湖兩個板塊的住宅掛牌量就近2000套，按保守估計，今年掛牌量會突破3000套；

而按照我們可以參考的4個二手次新4月僅成交4套的表現，踩踏大概率不可避免；原因很簡單，一是南部新城居住特性，流動性並不出眾；

二是，產業短板和新房限價不斷上漲的蠶食下，二手房溢價方面也不會有太大期望，這在二手房掛牌價上也可以看出。

|PART 3|

今年交付量亞軍板塊是大未科，約9500多套，而目前未科的掛牌量是2600餘套，如果今年交付的這近萬套入市，按保守的至少10%的掛牌量計算，總量直奔4000套。

而包括未科三兄弟、華夏四季、西溪公館等具有參考性的7個盤成交情況來看;

即使在成交價調整幅度較大的情況下，其中以價換量的西溪公館以5套的成績排在上月第一，4月總成交量也僅19套。

雖說未科既是杭州數字產業中心又有着杭州第三中心雙重重磅定位的板塊;

但是科創企業大廠裁員潮和產業景氣度下降對置業的心理影響，二手房與限價巨大的倒掛，都足以影響板塊內房價的走向，以及購買新房或是二手房上的選擇；

新房不斷供，註定不會有大量的盲目購買二手房的購房者，同樣預示着二手房踩踏風險。

但是最近各地層出不窮的救市政策，預示着房地產政策底已經呈現；唯一值得關注的是市場底究竟在哪裡，板塊價格回調到什麼程度，才能引起流量、流速的雙增長，價格支撐度到底幾何？

沒有大的政策調整，不僅未科，其他板塊也依然在繼續尋求市場底的路上；而最大的變數也在於杭州什麼時候加入政策調整的洪流，以及調整的力度多大，這也是目前二手市場博弈僵持狀態中，一直在期望的X因素。

|PART 4|

自從大江東投入到錢塘新區的懷抱，這個均價不到2萬的年輕主城板塊順利成章的成為紅熱盤板塊，但是整體製造產業導入的偏慢，加上土地供應的加速，都讓板塊承受了一定的壓力。

而今年6個交付樓盤總計有5000+套交付給整個大江東又帶來極大的壓力；

同樣，看數據，大江東雖然地廣人稀，新盤還未達到大規模交付期，但是掛牌量也有近1000套，如果加上今年交付流入市場的量，2000套掛牌量都不意外。

而與此相反的是二手次新盤標誌性的東湖城、江與城、寶龍城市廣場等核心四盤剛過去的四月僅成了4套。

今年大江東的踩踏將非常明顯，但是對於沒能搖上號的購房者來說，撿漏可能性大增，這未嘗不是好事；當然，在二手價格依然明顯高於新房的情況下，搖號新房依然是首選，尤其是核心區的優質樓盤。

|PART 5|

奧體—錢江世紀城組成的杭州嶄新的城市封面，已經是僅次於南星、錢新，趕超申花的杭州高價改善板塊。

今年面臨交付的三盤總量近4100套，而板塊目前的掛牌量超過2400套，也就是說今年掛牌量極有可能超過3000套的海量。

與不斷上升的掛牌數量相比，奧體-世紀城目前次新房價格下調有限，導致4月上表中8個標杆性樓盤僅僅成交5套，平均每盤1套都分不到。

而這些海量二手房加上亞運村隱性的4400多套，幾乎有千套以上等待入市；

也就是說板塊內僅7萬+二手房極有可能超過2千套，足以排在整個杭州所有板塊前列，市場好，高價房還有接盤俠，一旦市場溫和，或下行，高價房停滯也是難免的。

當然，亞運會延期導致的亞運村延期交付，會在一定程度上減緩這種壓力。

雖然奧體-世紀城今年交付總量並不出眾，但掛牌量和掛牌價的高企，在政策面不變的情況下，依然難以在短期內帶動成交量。

|PART 6|

排名第五的是市北，今年交付總數量近4000套；按至少10-20%的掛牌量，再對照近1300套存量住宅，今年市北的二手房或突破2000套的量。

如果參照4月6個板塊標杆次新房僅4套左右的成交量，今年市北這麼大的交付量確實難以支撐本就供過於求的供應結構，況且市北不管是土地市場還是新房市場供應量遠未達到青黃不接的階段。

|PART 7|

緊隨其後的是北部新城四盤，總交付量是約3800套，而目前僅勾莊+萬達板塊（餘杭部分）掛牌量就約2600多套，考慮到板塊投資率較高，掛牌量超過3000套幾乎板上釘釘。

而典型次新房杭宸、海德公園、萬家之星、璦頤灣的4月總成交量也就平均1套/盤;

供應充足導致衝破價格壁壘極有可能，2021年掛牌價衝到過5萬+/㎡杭宸如今也開始有明顯鬆動；

而4萬出頭撿漏地鐵盤璦頤灣，以及海德公園性價比還是不錯的。

|PART 8|

今年交付量排在市北後面的板塊是城東新城，6盤共有3200餘套要交付，而掛牌的二手房存量是近1300套，也就是說今年板塊高價二手房將超過1700套；

雖然說從錢塘天譽、金茂府，到今年要交付的景粼天著、東潮府、花語天境等樓盤，城東新城品質天花板終於可以抬升到杭州第一集團的水準；

但是缺乏大型商業綜合體，以及道路規劃、公鐵割裂等板塊短板，強烈阻礙板塊的上升高度和價值基準線。

今年交付即使不踩踏，買方市場也是不爭的事實。

而緊挨着城東新城的艮北新城情況也相似，今年即將有約3200+套交付，而目前板塊掛牌量是約650套；次新房的4月成交量是10套，整體還算適中。

設想下如果掛牌量突破1000套的艮北會不會出現二手房價格再次回落，可能性真的有，畢竟沒有產業的艮北，更多的紅利是其他板塊的外溢和與錢新二期的價格差；

畢竟錢新二期東低價地將持續出讓，艮北的二手次新房又有多少價格優勢，又有多少厚度的價格支撐真不好說。

|PART 9|

今年的申花也有3盤交付，九龍倉天璽、天薈兩兄弟，加上古翠隱秀；

雖然三盤僅2000套出頭的交付量，不容易出現踩踏，但對於上表7個掛牌均價8-9萬的申花二手次新房，整個4月僅4套成交的市場來說，價格博弈最終的結果可想而知。

而如果盤點一下申花近2000套二手房掛牌量，6萬+的就有500套左右，占到了約1/4，如果再匯入今年新交付約200套上下的量，就小一千套了，沒有極端好的形勢，高價盤的去化周期也同樣遙遙無期。

今年在申花高價盤中炭中取栗般撿漏也完全有可能。

|PART 10|

經歷了2019、2020、2021三年開盤潮，2022和未來兩三年也是交付大年；

而盤點今年交付不管是南臥還是未科的9000+新房交付量，或是大江東的5000+，奧體世紀城的4000+，市北、城東新城、艮北、北部新城的3000+，以及申花的2000+的交付量;

對大多數板塊來說既是對價格體系的一次重大考驗，，同時也給二手房一個尋求市場底部和撿漏的機會；

任何健康和健全的房地產市場都不能缺乏一級（土地）、二級（新房）、三級（二手房）市場的互動和相輔相成；

而今年的這些交付樓盤如果在流入二手房市場時，如果配合政策端對增值稅免徵年限、利率優惠、信貸支撐等方面的鬆綁；

或是需求端適度鬆綁，或者其他方面的政策利好支撐……二手房對新房的正向減壓作用才會真正釋放。

畢竟紅盤之所以稱之為紅盤，最終的紅利實現還是在二手端。

至於這些熱門樓盤會不會因人而異的出現踩踏，能否撿漏，應該一目了然了吧！

在政策面暖風既定的情況下，至少今年會是一個買房的窗口期，不管優質新房搖號還是優質二手房撿漏！（文中數據若有錯誤和遺漏，歡迎指正）