作者|國勝
4月29日，金科股份(000656.SZ)發布2021年報，公司實現營業收入1,123.10億元，同比增長28.05%；結算面積1,200.96萬平方米，同比增長18.34%；實現淨利潤66.88億元，其中歸母淨利潤36.01億元。營收表現優秀，成功引起風雲君的興趣，下面我就看看這份成績單在行業內處於什麼水平。要評判這份業績單，我們先回顧一下2021年地產行業的大環境。2021年，為保障房地產市場健康穩定發展，國家層面堅持落實「房住不炒」的總方針，陸續出台與實施房企「三道紅線」、銀行「貸款集中度管理」等措施。2021年，全國商品房銷售金額18.2萬億元，同比增長4.8%；商品房銷售面積17.9億平方米，同比增長1.9%。政策實施的效果明顯。參考行業增速，金科股份營收同比增長28.05%，客觀來說還是不錯的。我們再來看一下兩家業內優秀代表公司的數據。2021年，萬科A(000002.SZ)實現營業收入4,527.98億元，同比增長8.04%；保利發展(600048.SH)營業收入2,849.33億元，同比增長17.20%。從營收增速來看，金科股份的表現並不弱於行業龍頭公司。銷售數據端，2021年，金科股份實現銷售金額約1,840億元，同比略有下降，仍位列行業前二十。銷售端的波動同樣傳導到盈利端，2021年金科股份實現歸母淨利潤36.01億元。當外部環境波動明顯時，金科將穩定發展放到了第一位，而保持穩定的第一要素就是現金流。2021年，上市公司實現銷售回款1,853億元，回款率達到101%，創歷史新高。2021年，金科股份經營淨現金累計淨流入142億元，連續四年保持淨流入。有個知識點還是要強調一下，房地產企業的拿地支出是計入經營活動的，這意味着金科股份其實早在幾年前就已經重視量入為出。2021年，金科股份將投資銷售比控制在40%以內，累計新增土地儲備47宗，土地購置合同金額為376億元，計容建築面積976萬平方米，在保證現金流安全的前提下補充了優質土地資源。截止2021年底，金科股份可售資源面積約6,591萬平方米，完全可以覆蓋公司未來兩到三年的銷售。2021年，銀行端對房地產的資金投放力度有所收緊，全國房地產開發資金來源總量為20.1萬億元，同比增長4.2%。其中，國內貸款為2.3萬億元。2021年，金科股份在公開市場累計完成8次債務兌付，兌付金額超106億元。財報數據顯示，在保障現金流安全的前提下，金科也一直在壓降有息負債規模，由年初的976.64億元下降至年末的806.10億元，有息負債規模壓縮約170億元，較2020年6月末更是壓降近300億元。就有息負債結構來看，金科股份壓縮的主要是來自銀行和非金融機構端成本相對較高的負債。2021年末，上市公司來自銀行融資餘額419.39億元，占比52.03%；來自非銀行金融機構融資餘額降至197.13億元，占比降至24.45%；自公開市場融資餘額為189.58億元，占比提升至23.52%。在融資市場偏緊的背景下，公司2021年仍然成功在境內外各類公開市場債券融資10次，融資規模約118億元。公司控股子公司金科服務通過引進戰略投資者融資約40億。在信用評級市場，金科股份信用等級為穩定，中誠信、聯合評級均給予公司AAA級評級。2021年4月，標普國際將公司的評級由B+跳級提高至BB-，並一直維持至今。一直以來，金科股份都在努力開拓地產之外的第二業務增長曲線。2020年，金科股份正式提出「四位一體、生態協同」的發展戰略，以地產為核心，通過向產業上下游延伸，逐步構建起自己的生態系統。目前，部分業務已初具規模。物業方面，2021年金科服務全年實現營業收入59.68億元，同比增長約77%；歸母淨利潤10.57億元，同比增長71%；在管面積達2.37億平方米，新增在管超8000萬平米，同比增長50%。商業方面，金科商業已經形成了金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心三大成熟產品線。2021年，金科商業的營業收入同比增長30%，躍居商業地產企業前20強。截至去年底，金科商業在管項目達到80個，在管面積超過307萬平米。產業運營方面，金科產業已實現全國22個城市的布局，累計開發和管理園區28個，入園企業年產值超過2000億元，建成並運營長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標杆產業園區。根據公開信息，金科股份還在拓展代建業務，2021年代建項目銷售金額20.28億元，新增代建儲備建築面積140萬平方米，代建儲備貨值近500億元。上述多元業態的協同發力，一方面促使金科股份整體收入結構多元化，為公司貢獻更多增量；另一方面也增加了上市公司抵禦行業周期波動風險的能力。再來看一下公司一季報的數據。2022年一季度，金科股份實現營業收入126.72億元，與上年同期基本持平，經營淨現金實現24.84億元淨流入（去年同期淨流出23.37億元）。行業的周期波動影響仍在延續，但是政策向好的趨勢已經比較明顯。4月29日，人民銀行召開專題會議，強調「執行好房地產金融審慎管理制度，及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求。」5月4日，銀保監發文，特別強調「要區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。」同日，深交所也發文表示「支持房地產企業合理融資需求，鼓勵優質房企發行公司債券兼併收購出險房企項目。」各部門連續發文，在起到提振市場作用的同時，也體現了監管部門對地產行業的重視。從公開數據來看，房地產仍是我國國民經濟的支柱產業，2021年增加值7.76萬億，對GDP貢獻率6.8%，如果將房地產上下游涉及的50多個行業增加值加總，對GDP增長的貢獻率接近20%。2021年，我國常住人口城鎮化率64.72%，仍處於快速城鎮化階段，每年城鎮新增就業人口1100萬以上。隨着各部門密集釋放樓市穩預期的積極信號，以及GDP保增長的目標，行業周期波動已經在向好的方向發展，行業內的重點房企值得關注。免責聲明：本報告（文章）是基於上市公司的公眾公司屬性、以上市公司根據其法定義務公開披露的信息（包括但不限於臨時公告、定期報告和官方互動平台等）為核心依據的獨立第三方研究；市值風雲力求報告（文章）所載內容及觀點客觀公正，但不保證其準確性、完整性、及時性等；本報告（文章）中的信息或所表述的意見不構成任何投資建議，市值風雲不對因使用本報告所採取的任何行動承擔任何責任。
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