文旅地產智庫 - 萬科一個「失敗」的養老社區，何以成為中國養老地產的榜樣？－鑽石舞台

May 09 Mon 2022 23:02
文旅地產智庫 - 萬科一個「失敗」的養老社區，何以成為中國養老地產的榜樣？

來源：歸派文旅

隨園嘉樹。圖源：中房建築

這個「失敗的」養老社區，就是萬科的隨園嘉樹

先了解一下這個養老社區的基本情況：

項目位置：杭州市餘杭區萬科良渚文化村內，距離杭州市中心20公里。

項目類型：慢性持續性照護社區。

服務對象：健康活力老人、自理老人。

服務類別：養老公寓、護理院、文化娛樂休閒服務。

項目規模：占地面積100畝，建築面積63853㎡，容積率為1.0，綠地率為35%，建築密度22.73%。

產品類型：包括健康公寓、頤養中心、康復中心、「金十字」休閒區以及公共配套區。其中健康公寓58937㎡，公共配套（不計容）5381㎡，「金十字」養生休閒區4571㎡。17棟5~6層的多層產品中，1棟為需要輔助的老人護理區，共包含120個床位；1棟為康復中心；其餘15棟為生活自理老人生活區域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源。另外，社區還配有地下車庫11073㎡，提供230個車位。

開發條件：隨園嘉樹土地範圍屬於4A級景區，土地屬性為商業旅遊用地，不可分割使用權，40年產權（2003-2043年），地價6501.59萬元。

一個「失敗」的養老社區

隨園嘉樹鳥瞰圖。圖源：中房建築

隨園嘉樹何以成為「榜樣」

2、選址便利：距離杭州市中心16公里，處於G104、杭寧、滬杭高速附近。從市中心（以「西湖風景區」為參照）駕車一小時，或者改地鐵換公交，時間則為一個半小時。（時間以百度地圖為準）

3、文化生活：在這裡，住宅、教育、醫療、養老、文化休閒相得益彰。其中有5000畝原生態山林、良渚博物館、美麗洲堂，還有着自己的《村民公約》，高曉松的雜書館坐落在良渚文化藝術中心（「大屋頂」），這裡被稱為良渚文化村必打卡的地方，也是建築大師安藤忠雄在杭州設計的第一個也是唯一一個建築作品。

4、內部配套：護理院、保健室、圖書室、舞蹈室、檯球室、理髮廳、放映廳等等，應有盡有。隨園嘉樹項目中央的「金十字」養生休閒區，面積達4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學等，更有老年大學「隨園書院」重拾年少之夢，是一個專為長者營造的養老配套集群。

隨園嘉樹規劃。圖源：中房建築

隨園嘉樹風雨廊系統

單元信報箱結合風雨連廊度身設計，其高度更適合老年人使用，進入公寓單元，會客廳的設置方便老年人休息等候和鄰里交流，稍事休息之後，便可乘無障礙電梯到達各個樓層，入戶置物擱板和超寬玄關的設置更適合老年人入戶整理的需要。

老年公寓入戶庭院

入戶玄關

作為老年人日常生活的住所，公寓套內設計自然是適老設計的重點，而無障礙設計自然是重中之重。除了常規的通道寬度、輪椅迴轉，安全扶手等，隨園還通過使用條形地漏使陽台、衛生間、淋浴間全平無高差。

為配合輪椅使用者的生活習慣，廚房使用了櫥櫃下拉籃和轉角拉籃進行更高效方便的台面下收納，陽台欄杆位置的晾衣架使老年人無需站立即可使用，直飲水的接入避免了老年人燒水帶來的不便和安全隱患。

無高差衛生間

為了服務對熱環境更敏感的老年人，隨園進行了更舒適的熱環境設計。通過天井和敞開外廊的設計，使中間套也有較好的通風效果；而大間距、大面寬陽台、陽台玻璃欄板的設計能使陽光更多的進入室內，採光效果更加優秀。夏天，中央空調的新風系統有效改善空氣質量；冬天，地暖系統遍布房間每個角落，比空調風暖更加舒適，此外還特別增加了衛生間暖氣片和書桌下的暖足機，進一步提高房間的舒適度。

衛生間暖氣片

暖足機

另外針對不同生活習慣的老年夫婦，設計了不同的產品，對於習慣合居分房的老年夫婦，設計了一種小三房的房型，除了提供老年夫婦各自的臥室外，還給有書法或音樂愛好等要求的老年人提供了一間小書房。而對於同房不同床的老年夫婦，我們還設計了雙床臥室，減少老年人間的相互干擾。

在其他細節上，如廚房高亮度操作燈、大按鍵智能電話、小夜燈等均能更好地為老年人服務，此外，緊急呼叫裝置和不活動通知為老年人的安全增加了保障。

大按鍵智能電話

緊急呼救警報

（二）深厚的服務里子

隨園嘉樹有萬科物業公司自營，主要針對健康長者，除了從產品設計與硬件上打造成適老產品外，更加注重服務配套，為長者提供「六心」級、「24小時管家」等服務。

隨園嘉樹服務體系立足聯合國五大照護原則：獨立、參與、照顧、自我充實、尊嚴，從長者的身、心、靈全方位需求出發，提供包括健康管理、智慧小區、舒適生活、尊榮享受四大服務體系。

隨園嘉樹以自理型老人為主，每個月會通過生日會、同學會、迎新會，以及業主自發組織的俱樂部等活動，幫助老人維繫與家人的親情紐帶，同時重新建立起一種和諧的鄰里關係。構建一種「親仁安享」的養老服務體系。，而以術後看護為主的頤養中心和康復中心則將與台灣專業醫療機構合作，提供更為專業的醫療服務。

（三）有效的運營法子

由於隨園嘉樹的土地屬性是旅遊用地，產權只有40年（2003年-2043年），經過幾年的前期建設，直到2013年5月推出，僅剩30年的產權。項目運營採取租售結合的方式。

1、使用權銷售模式

出售30年使用權，無產權證，無法分割小產權，只能簽使用權轉讓合同，土地期滿後房子歸客戶，房屋可以轉讓。戶型75~110㎡，開盤售價14000元/㎡，再按月收取2500~3500元不等的服務費。

「隨園嘉樹」一期的目標客戶群主要針對有自理能力的健康老人，在長時間蓄客的基礎下，開盤兩個月兩次推盤（先後推出200套）；僅老年人的口碑營銷就支撐項目推量的去化；項目開盤售價14000元/㎡，一個月後提價至15000元/㎡。

項目核心客戶來源於杭州市區，占到整體客戶的80%左右；剩餘客戶主要來源於長三角地區，以上海、寧波、溫州等地的客戶居多。

2、長期租賃模式

一次性交納15租金，期內退房可按時間折舊退款，15年之後繼續居住不再收取租金。

2013年5月，隨園嘉樹首期200套房源採用銷售使用權的方式，目前已不再使用此種方式，只採用租金躉交這一種方式，其原因如下：

（1）降低門檻，採用15年租金躉交，大概相當於買房總價的6成；

（2）從資產角度來看，保值增值需要；

（3）考慮到利潤，自己持有可獲取長期租金以平衡收支；

（4）模式調整和時間節點也有關聯：銷售模式是在項目預售階段，客戶更為關注的是項目的硬件條件、未來承諾的服務以及項目位置，三者相加如果吻合，客戶就有資源占有的衝動，即便未交付他們也願意付錢購買。後續採用長租模式時項目已經交付，該階段客戶更關注的是真實服務體驗和硬件標準，此時服務很關鍵，相對來講地段關注度已經降低了。

3、隨園護理院

隨園護理院目前採取按月付費的模式，床位費用是150元-300元/床/日（目前對外折扣7折），護理費根據長者不同的需求，750元-4500元/月（目前對外折扣7折）。

值得借鑑的成功經驗

經驗五：適老化設計需要激情燃燒的「爆點」。

充分的適老化設計，可以讓老人生活在其中更順心，也讓子女更安心。特別值得一提的是，項目公寓超大陽台的設計真是老少通殺，一套75平方的公寓，陽台面積達到吃驚的13㎡。萬科的講解員稱，陽台是老年生活最為重要的區域，因此這個區域要確保絕對的舒適。

走出項目，我一直在想，當適老化越來越常態化，基礎型的適老化設計在營銷上就會失去亮色，而萬科的適老化一直在求深求細，陽台就是觸動人心的適老化「爆點」，在未來，隨着行業競爭加劇，客戶需求的升級，適老化的設計也需要有更多「爆點」，這是誰都無法逃避的趨勢。

寫在最後

在商業模式的實踐過程中，杭州萬科已經探索出可複製的隨園嘉樹1.0模式，即在距離城市中心一定距離內，具有基礎醫療和生活配套，輻射相當規模的人口，使用非住宅用地指標，嚴格控制規模、產品適配及開發成本的條件下，開發養老社區產品。而在具體項目規劃、戶型定位、配套空間設計等維度，杭州萬科養老團隊已制定了相應標準。同時，配合後端已經日漸成熟的服務團隊和服務體系來撬動並實現養老資產的收益，且養老服務本身又可實現盈利，這是適合地產商轉型的最佳切入點。

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