兔主席 20220726
1.2021年末中央經濟工作會議官方表述
2.房地產行業的問題
3.「房住不炒」與「長效機制」
4.「十八大」以來的思路
5.房地產新的發展模式里的業務、業態
1）「租購併舉」
2）「租賃住房」
3）「保障性住房」
4）城市更新/改造
5）老舊小區改造及社區養老
6）住宅物業管理及生活服務
6.退一步思考：究竟什麼是「房地產」？「房地產」狹義化帶來的問題
7.「住宅地產」的「新的發展模式」 vs 「大地產行業」的「新的發展模式」
8.房企留下的「木馬」——通過住宅物業，觸達更廣泛的居住服務市場
9.圍繞不同的資產/空間/業態發展垂直能力
1）從資產導向到服務導向轉型的典例：酒店管理行業
2）租賃住房/長租公寓——不動產/金融 及 服務 屬性同等重要
3）購物中心——滿足生活消費需求的物理平台
4）寫字樓——包袱重重的業態及如何依託寫字樓空間縱深發展
5）倉儲物流——由單純的倉庫到物流及供應鏈解決方案提供商
6）主題公園——運營極度複雜的行業，迭代需要IP
7）冰雪——探尋不那麼依賴IP的賽道
8）產業園——最有能力打造「雙資本循環」的產業
10.轉向「輕資產模式」
1）何為「輕資產」
2）從「重資產」到「中資產」到「輕資產」
3）不同業務內涵的「輕資產模式」
第一類：資本管理/金融資產的管理與服務（「基金化」、「資產管理」）
第二類：圍繞不動產資產的開發及運營提供的管理服務（從「代建」到「商業運營」）
第三類：對同行/上下游企業提供的技術及服務解決方案（「SaaS」）
第四類：對不動產空間內的機構和個人提供的其他服務（「增值服務」）
11、拉通各種不動產業態/空間/賽道
12、大會員體系
13、回看「舊的發展模式」
14、探尋「新發展模式」的「短中期三部曲」
15.從「保交樓」、「斷供」回看舊發展模式的核心問題：預售制
1）金融行業與地產高度綁定
2）預售制的問題
3）內地傳統住宅開發銷售中的預售+按揭貸款模式
4）形成上述結果（預售資金變為開發商的資金池）背後的機制
5）「銷售額下降」、「斷供」等問題都與預售相關，本質是金融問題
6）收緊預售資金管理導致的兩難困境以及為什麼還不能對預售制一刀切
9）「政府機構」通常會考慮並糾結什麼問題呢?如何解決？
10）採用行政機制解決地產行業當前問題，大的框架是什麼?
當前房地產行業遇到的「保交樓」問題，表面上看是因為預售資金管理所導致的資金問題、流動性問題，實際上已經是一個系統性的信用緊縮問題——無論是購房者不願再支付房貸或暫緩購房決策，抑或金融機構不願再增加對困境/出險房企的投入以避免進一步擴大風險敞口等等——都是信用問題。現在的問題已經超出了房地產行業，正在傳導、蔓延至其他行業，影響到產業鏈里的市場主體、金融系統的穩定與安全，乃至民生、福祉及老百姓的財富安全感。
所以，解決房地產行業問題就刻不容緩了。行動目標也聚焦到「保交樓」上——確保購房者能夠住上停工爛尾的房子。如果我們把「保交樓」問題的解決看做是一個信用問題，那麼，最能夠提供信用的單位就是政府：政府是最大的信用方，能提供最大的信用背書。政府以強力方式出手，可以一舉改變事情的發展方向，幫助市場重振信心。
但由於地產行業就是中國過去二十多年城市發展的縮影，其歷史經緯及現狀都異常複雜，並涉及到不同的區域與地方、不同的開發商主體與項目、不同的監管條線、不同的金融機構、龐大的上下游產業鏈，問題千差萬別，情況異常複雜。鮮有人能夠，並且願意站出來把複雜的問題拆解透，因此也很難進行頂層設計與決策。一段時間以來，對房地產行業問題有點「走一步看一步」，遵循「市場化、法制化」的總原則、大框架，依靠各監管體系、各地方、各種主體自行摸索，研究，撮合、磋商、決策，嘗試解決行業問題。但在這個過程中，又暴露、發現了更多的問題，並使得既有問題進一步傳導、蔓延、放大（遂才有了「斷供」問題）。但這個過程也是必經之路；它可以總結經驗；可以幫助我們把問題看得更全面更透徹；幫助我們在下一階段聚焦到更有效的方法論上。
本系列裡，作者提出的是「行政機制」，認為它應該是下一步的主要力量、主導力量、牽頭力量。市場機制（包括市場化的主體以及市場化的政策）可以作為補充，並期待它們在下一階段發揮更大的作用。
就所謂的「行政機制」，本文只停留在宏觀層面（甚至是抽象層面）討論大框架、概念性的問題，注重實質而非形式，也不會探討顆粒度更細的具體「方案」。這樣做的好處是可以適當脫離，跳脫具體的技術細節、落位宏觀，並且能夠幫助擁有不同經驗、實踐、教育、訓練及話語體系的人一起看清問題的實質，形成一些共識性看法。
本文內容完全系個人觀點，不代表任何的機構、單位、團體。
A）要解決的核心問題：保交樓。為各個在建樓盤項目輸入新的資金，復工復產，解決「保交樓」問題。「保交樓」是第一的，「保交樓」問題本身也已經不小了。先設立一個「小目標」，解決了「保交樓」，再考慮依次解決其他問題；
B）涉及的房地產企業/開發商：旗下已售樓盤項目實質停工至爛尾，項目上資金枯竭（甚至有欠款），並且開發商憑藉自身的資金周轉、資本市場新增融資及在平台及資產層面進行市場化引資或資產處置均無法在短期內解決困境的企業。要特別注意最後一點：「市場化的引資或資產處置」。其一，開發商可能存在引資或資產處置的「狀態」，但實際情況是永遠找不到投資人/下家，要麼根本就沒有投資人/下家，要麼商業條款永遠談不攏，開發商仍在博弈，計算自己的利益；其二，如果開發商真的打算在給定時間內，不管不顧的處置/出清資產，則有可能推動整個市場資產價格下跌（尤其當許多賣方同時操作的時候）。在現實世界裡，有經驗的人把開發商手裡的土地、存貨、持有物業粗一盤點，就可以大概推斷這些項目短期變現的可能性了。當然實際情況更複雜，即這些資產可能做過多筆債權融資，甚至淨資產為負。但無論，如果認為短期變現難度很大，那這些開發商是沒有辦法通過處置資產獲得流動性以完成「保交樓」任務的。這時，政府就需要從「市場化模式」切換到「行政模式」解決問題，宜早不宜遲，防止問題進一步蔓延
C）需要在什麼時間表內解決：當然越快越好，但大約有兩年左右的窗口
——購房者角度：只要不用還房貸，還可以拖一拖。購房者通過預售制購房，本來也做了等待的準備。並且一般而言，從預售到交樓本來也有個一兩年的時間。當前行業與許多開發商主體遇到問題，人們都是知道的，所以只能調整預期。在這樣的情況下，換位思考，假設我是購房者，如果兩個條件被滿足，我可能還再「堅持」一下：一是在項目復工完工沒有時間表的時候，暫時免除還房貸（在購房者與銀行的利益之間，政府要偏向購房者）；二是能夠看到並相信政府正在有力介入，項目復工完工有望。如果這樣的話，大概還可以拖個一段時間，譬如兩年。但也不能無限拖延；
——行業/市場/經濟角度：要儘快。但要看到，「保交樓」及「斷供」問題會帶來全行業的信用緊縮。只要「保交樓」問題不解決，行業就相當於被按了「暫停鍵」。儘快完成「保交樓」，不僅僅是民生政治，也是穩定市場、穩定經濟；
D）「保交樓」的資金不能、不宜從哪裡來：「保交樓」要解決的是已售項目的復工復產。之所以存在「保交樓」問題，就是因為預售制下的資金監管有問題，資金沒有被閉環到項目上。在這個背景下，新開盤銷售項目的資金是一定會被從嚴管理的，一來，政府要確保新開盤不會再因為資金被抽調而導致新的「保交樓」問題，二來，如果新購房者發現資金又被調走用去支持舊有項目，信心也會坍塌。整個事情就有「龐氏」屬性了。所以，對新項目的預售資金進行閉環隔離保護，雖不利於開發商盤活、調動資金，無法緩解眼前保交樓所需要的流動性問題，但對政府來說，是維護更大局面之安全、穩定的必要手段；
E）「保交樓」的資金最終應該從哪裡來：之所以存在「保交樓」的問題，就是因為開發商對預售資金是按照資金池的模式管理的，資金被抽調拿去拍地或付其他項目的工程款，結果為開發商持有的其他土地、在建工程、持有物業等。「羊毛出在羊身上」，既然錢被調走了，那麼最符合倫理直覺的做法，就是要求開發商將那些土地、在建工程、持有物業處置變現，換回資金，重新用於「保交樓」。但如前所述，在市場模式下，通過市場化的機制，開發商可能一時間無法變現這些資產，甚至可能永遠都無法按照理想的價格變現某些資產，並且其嘗試變現的過程本身，就可能影響資產價值（集中處置會導致資產價值下跌）。所以，儘管說「解鈴還須繫鈴人」，「羊毛出在羊身上」，「保交樓」的資金最終應該來自項目對應的開發商，但短期內，需要有其他的渠道提供過橋、過渡的資金
F）短期內，「保交樓」的過渡、過橋資金應該從哪裡來：短期內的資金來源只能是政府。這個「政府」，指的是廣義的政府，即公共部門、「public sector」的概念：可以包括中央與地方政府、國有金融機構、國有企業及其他政府機關及事業單位等。政府/公共部門的背後無他——就是納稅人。為什麼是政府？因為政府是法幣發放者，有能力改變我們的貨幣環境；因為政府能夠提供最大的信用；因為政府能夠頒布和詮釋法律、法規、政策；因為政府有許多的行政手段可以使用；因為政府有足夠的資源和能力，旗下也有許多平台可以分擔各種功能職能……但歸根結底，政府按，還是因為政府要承擔公共職能，要維護經濟社會大局及民生穩定，是最有義務、動力也最有能力解決問題的主體方。所以，「保交樓」的問題，只能先由政府出面，暫時提供流動性
G）政府為「保交樓」提供了過渡性的資金，填補了短期流動性，那麼後面如何從開發商手裡收回「資金」呢？政府不能平白無故接盤（「bailout」），納稅人出錢把開發商沒蓋完的樓給蓋完了，然後開發商全身而退？沒有這樣的道理。需特注意，這不是拿納稅人的錢去救開發商，這是為了大局不得已的暫時過渡。這個定性，一開始就要格外注意。
H）所以，政府/納稅人最終需要從開發商手中獲得「保交樓」所需的資金（也就是土地、在建工程及存貨、持有物業等）作為補償。這是實質。至於具體如何操作，就是形式問題、技術問題了。但如果要稍加拆解，大致可以分為兩個環節：
——環節1：政府從開發商收里「收回」土地、在建工程/存貨、資產。怎麼收回呢？當然是在法律、法規框架下進行（這個問題是技術問題，本文就不予探討了）。但核心在於，這個環節是有政治授權、政治導向、行政驅動的，從定價、商業條款、決策到執行周期，都不是一個簡單的商業化經濟行為，也不能是一個商業化經濟行為。同時，特別要指出，交易定價要充分參照市場價格，不能大幅偏離。這就使得交易本身自帶「護盤」功能（這一條是重中之重！）；
——環節2：政府將「收回」的土地、在建工程/存貨、資產重新「釋放」，收回資金。如何釋放？具體方法可以有很多，也是技術層面的問題。譬如重新出讓土地（並且可以適當調整規劃。下面我們會再談這個問題）；譬如調整資產的職能、功能（例如將原本的住宅調整作為保租房）；譬如進行證券化（例如保租房公募REIT，或者利用優質自持資產發行ABS等）。政府單位內部還可以進行一些「騰挪」，例如讓有富足資金及資產負債表空間的企業（例如央企）接走部分的資產。方法很多，也都是技術問題。只要大方針確定了，從來都不缺乏技術解決方案
——環節1和環節2並非絕對分開的。兩個環節可能非常接近，甚至有可能跳過環節1直接到了環節2。但核心要義是：兩個環節都是自上而下部署，政治授權、行政驅動，要在指定時間內完成的。要避免市場化機制中友好磋商、自主商業談判、自主商業決策及因為商業化所帶來的一切不確定性。我們說得直白點，在戰場上，在生死存亡的一線，有時確實不能有這麼多的溫文爾雅和繁冗禮節。
I）不同政府/公共部門機構的大致分工是什麼樣的？大致輪廓可能這樣：
——中央：判定大方向、做政治決斷，給予政治授權。政治決策一旦完成，後面的事情就是「船到橋頭自然直」了；
——中央工作組：中央層面可以有一個高級別的工作組，相關部門委派成員參加，專門負責此事。工作組應該有國務院主管部委（發改、國土、住建、國資、財政等），也應該有黨體系參與（例如紀委、宣傳部等），在政治授權上不能有「盲點」。成立工作組的目的，就是為後面的決策與執行提供充分的政治授權，能夠協調一切有關的部門、地方、及職能條線資源，並使得中央對進展時刻知情；
——國務院主管部委（例如發改、國土、住建、財政等部委體系）。一是該方案可能涉及土地的收回、轉讓、再出讓，再規劃或調規劃等，需要這些部門的參與、授權、推動落實執行；二是今時很多開發商是全國性跨區域經營的，地方政府有動力解決本地的保交樓問題，但恐沒有能力也缺乏意願解決跨區域問題。涉及跨區域主體的問題，少不了中央/國務院牽頭；
——金融監管機構：一是對初始的「保交樓」提供全面的政策支持，二是對政府「收回」資產（環節1）及政府重新「釋放」資產（環節2）提供全面的政策支持。三是在政策上全力支持優質企業的融資（例如三條紅線「綠檔」開發商）；
——商業銀行：負責提供短期的資金/流動性支持。涉及的問題很具體，就是要復工復產的話，錢從哪裡出。短期內，要再對困難項目「墊資」，各種國有金融機構、企業、地方政府都可以發揮作用，但對大頭，特別在關鍵環節指得上、不掉鏈子的，還得是商業銀行。而提請商業銀行支持的這個環節，必須自上而下，必須行政驅動的，對負責主事的單位、團隊和個人要有充分的政治授權及免責。因為商行已經在房地產行業里「傷得很深」，不希望再擴大風險敞口，不希望「蹚入新的渾水」。總之，要發動商業銀行，就不能再是一個簡單的市場驅動的經濟行為，而是在完成中央指定的特殊任務。這是其中的關鍵。過程中地方政府可以給予某些增信。但這也都是技術問題了；
——央行：在短期內，為商行提供底層的流動性支持。換言之，短時間內，如果商業銀行能力不足，可以藉助央行獲得流動性；
——其他國有非銀金融機構（從主權基金，到社保，到險資，不良資產管理公司，到其他各類非銀金融機構）可以在過程中給予必要的資金支持，同時也必須有充分的政治授權及免責，由行政機制驅動。否則這些機構參與的動力會比較有限。對於所有的金融機構（包括銀行和非銀）而言，難點都集中在「保交樓」階段，而不是在後面的環節（政府收回資產，或重新釋放資產）
——地方政府。「保交樓」問題往往都會被拆解落實到各地的項目上。其一，因為關乎民生穩定，主體責任會層層拆解，最後落位到地方政府身上，地方政府會擔負主體責任，因此解決的動力強。其二，地、市一級的政府距離項目最近，最能了解情況，最能協調資源，相比省而言可能也更有實際的財政能力，因此，也是最能督辦落實「保交樓」任務的主體。在整個大棋盤裡，地方政府就是落實保交樓的一線。無論中央部委一級如何牽頭全國性開發商的問題解決，最後都免不了地方政府的有力支持。具體而言，地方政府利用的工具手段可以有很多，包括地方平台、地方房企、地方建築公司、供應商，以及地方專門為保交樓及行業紓困成立的專項基金等。
——央地國企（包括房地產企業、建築公司、地方平台等）。主要負責具體完成停工爛尾項目的工程建設（類似於「代建」）。過程中，央地國企可能還需要做到以下幾條，一是有可能需要提供部分墊資（「有錢出錢」），當然有地方政府和商行支持最好，另外最終羊毛最好出在身上，央地國企直接參與困境開發商土地與資產的「收回」；二是出來做信用背書，把困境開發商的項目貼標換為央地國企自己的項目，並且接管所有與供應商及購房者的界面；三是不能指望從中獲取太多的收益（要當成「公益事業」來辦）。由於央地國企都有自己的國資監管及問責體系，因此，參與「保交樓」事業也需要有明確的政治授權、指令，以及必要的免責，不能僅通過市場自發驅動。
——行業協會。事業單位，屬於廣義的政府體系，由於沒有實質的行政權能，無法作為行政機制的推動主體，只能做倡導、遊說、問題反饋等輔助功能。
以上的各個環節，都必須是政治授權、行政驅動的「行政模式」；各個單位、機構都是在指定時間內完成指定任務的，並需要得到一些政治免責。這也是這套方案區別與「市場化機制」的本質區別。另外，行政模式下，必須政治導向，遵循保交樓-保供應商的目標，不能變形走樣，變成了保開發商主體甚至保原始股東。
小結一下：
中央決策、統一部署、授權；
商業銀行提供地方政府督辦
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（未完待續）
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