一
這輪經濟大周期，以前所未有的方式，重新定義了中國好公司的標準：剩者為王。
不管是運氣使然，還是缺乏冒險，不管是船長牛掰，還是公司生命堅強，活者為王。
但，我們總不能一直用這麼「低的標準」來要求中國公司。
你想嘛，如果大家只是為了生存而戰，場面與吃相，總歸不會很好看。
純粹為了活下去的欲望，有非常大的概率，扭曲人的面目與商業道德，以鄰為壑，減緩企業家的投資欲望，讓商業形態從豐富多彩變得黯淡無光，精英的想象力都被用來集資詐騙割韭菜了。
所以，我們必須用「更高標準」來要求中國公司。
這些更高標準，往往來自於對某個公認難題的破解。難題的解藥可能是商業模式的迭代，也可能是技術突破，管理創新。
總之，一個卓越公司盛裝出現前，都必須先完成自己的成人禮——幹掉一個公認的大難題。
這幾日，租房很熱。朋友圈裡，貝殼，天貓，各地安居平台，紛紛下場。
那我們今天來談談租房。
在租房領域，最大的、公認的難題是什麼？
大家盡可以說說自己的感受。我的感受是八個字：信任不足，模式有毒。
二
信任高度不足。
業主，租戶，中介，這三個交易對手，長期以來互不信任，但為了交易發生必須糾纏在一起，不是一天兩天了。
我們甚至能寫出一個很長很長的三方吐槽清單。業主擔心房屋被打隔斷，租戶擔心突然被要求搬家、中介卷錢跑路，中介則擔心業主與租戶私下聯合，中途踢自己出局，等等。
收入模式渾身有毒。
二房東掙差價、資金池、租金貸陷阱、惡意競價收房，在上個周期里是長租生意的主流模式。
在那個舊模式里，業主難言自己掙到了大錢，租戶則成為了韭菜，中介平台方競價收房，並大肆擴張，最後卻一地雞毛，民怨沸騰。政府突然有一天意識到，這種舊模式下，分散式租賃，不僅未能提供真正有效的供給，反而循環推漲了房租的漲價預期，其社會成本由無數的其他人被迫分擔。
於是，一段時間內，分散式租賃這個細分市場幾乎被高層判了死刑，蛋糕迅速擴大的預期被強制按死，主流的長租公司紛紛退場散租，視為畏途與禁區。
但是，我們必須面對一個殘酷的事實：
「分散在無數業主里的房源，才是租賃行業真正的希望所在，它量大價廉，天然分布，價格落差豐富，用戶摺疊，是決策層在規定時間內打贏「租售並舉」之戰幾乎不可替代的王牌。」
它只是需要被一種「更無害」的商業模式組織起來。
三
二十多天前，發生了一個令人印象深刻的事件。
7月6日，成都市保障性租賃住房工作領導小組辦公室發布《關於居民自願將自有住房用於保障性租賃住房操作指南》，該政策支持居民將自有住房用於保障性租賃住房。經成都市住建局擇優選取，貝殼租房成都站（成都久伴住房租賃有限公司）成為成都市首批保障性租賃住房運營服務企業。
這個新聞，關注到的人並不多，但是極具態度與信號意義。
大家還記得嗎，去年此時，從杭州到長沙，從深圳到成都，當時幾個地方政府發起官方自營的存量房屋交易與租賃平台時，外界與輿情普遍將其視為市場化在售平台的大利空，當日甚至引發了貝殼股價的波動。
但今天看來，當日極端情緒，純屬誤判。
不僅如此，以成都為最大標誌，地方政府還特別歡迎，市場化的租賃機構提供託管運營服務。
為什麼選擇貝殼作為成都政府官方合作夥伴？
2021年底貝殼內部提出「一體兩翼」，自此，業務板塊擴展至租賃和家裝家居兩個領域。
以租賃業務為主的貝殼租房，以平台方式提供租賃經紀服務、公寓運營服務、專業機構託管服務、投資共建房源等由輕到重的各類租住產品和服務。截至目前，貝殼租房整體房源託管數量已經超過5萬套，迅速抵達了楊現領博士定義的5萬套規模經濟的臨界點。
其中，省心租即是貝殼租房自營的分散式機構託管服務業務。從去年年底開始，成都成為貝殼租房「省心租」業務模式的試點城市。短短數月內，成都實現了1.2萬套以上的分散式房源託管量。
事實上，如果我們放大格局，跳出貝殼，省心租也另有一個使命：
「試圖向政府與行業證明，分散式租賃，在商業模式迭代後，依然可以擁有規模化、標準化、機構化、無害化的可能性。」
表面看，它的模式清晰而簡單。
在房東端（房源端），省心租提供一攬子的省心託管服務，核心目標是成為一個穩定、可靠、省心的房源託管機構品牌。
在租戶端（客源端），省心租提供一個省心租房大禮包，無死角覆蓋租戶可能遇到的租賃風險與核心痛點，目標是成為一個區域高性價比房源集合的省心品牌。
這兩個目標，主打關鍵詞都是，省心。
為了打消兩個群體的顧慮，省心租向房東與租戶提供了一個承諾清單：不隔斷，不裝修，不分租，不打擾，嚴控租金溢價漲幅，專業管家，等等。
但是，問題的關鍵來了：
「貝殼租房提供了這麼多，它到底要什麼？」
這個問題很誅心。
我向來認為，一間公司是不是一個商業意義上的「好人」，並不取決於你的口號。
如果你的商業模式，並不能佐證你的好人設，你的口號就很廉價；如果你的盈利模型，無法持續輸出正向現金流，足夠支持你活下去，你的口號與善意並不值得被輕易信任，你要麼愛慕虛榮，要麼另有所圖。
畢竟，我們為什麼要把這麼重大的責任與海量的痛點，託付給一個連自己都無法養活的人身上？
四
所以，省心租要想證明自己是一個有能力對分散式租賃進行規則洗牌的好人，你必須得證明，省心租在商業上是自洽的，可持續的，是一個活着的榜樣。
那麼，盈利模式就很重要。
貝殼省心租出生之際，分散式租賃的規模化、機構化之路上，政策與輿論的天花板已經鎖定。
1，保障性租賃住房租金漲幅被限制在年增5%以內；
2，不能向社會傳導租金上漲的預期；
3，不得依賴資金池、租金貸等一切金融槓桿；
4，分散式租賃二房東市場散亂。
也就是說，這是一個價格高度管制、沒有金融槓桿、名聲不佳的賽道。任何新玩家，都必須遵守遊戲規則。
貝殼接受了這個賽道的挑戰。從成都的實際數據看到，貝殼省心租的租金與同一區域的普通租賃房的租金基本持平，絕大多數房源最高的房源租金溢價率也不會超過5%。在北京一些區域這個數字甚至可以做到低於3%，且每年面向租戶的漲幅也低於市場平均值，保證租賃市場租金水平的穩定性。
這種高度克制的租金紀律，讓省心租的商業模型懸念十足。
那麼，它究竟如何掙錢？
答案是，從內部的運營效率要效益，把已經聲名狼藉的金融槓桿替換為不為人知的內部運營槓桿。
我來拆解一下。
貝殼租房通過兩類套餐服務，高度取悅用戶，然後圍繞以下三樣東西，建立自己的商業模型。
1，優質房源
2，空置期；
3，內部運營效率。
抓住了這三樣東西，就抓住了貝殼省心租產品盈利模式里的命脈。
它的邏輯非常直接。
房源，意味着貝殼租房的成本。如果房屋質量不好，收房太貴，那麼，貝殼的初始成本就會居高不下，規模一上來，很容易導致風險的急劇攀升。
因此，必須嚴選優質房源。貝殼基於內部運營數據作出決定，只收一居、二居與三居。而且，這些房源，需要位置、價格、品相要達到一定的嚴選標準，才能入庫。
空置期管理是貝殼省心租盈利的關鍵。收房時，貝殼會向入庫的房東要求給予一定的空置期，根據面積、居室、周邊配套等從30-60天不等。出房時，如何能夠以最快的時間把房屋租賃出去，並且在過程中進一步降低空置期，貝殼就能掙到一筆來自時間的紅利。
內部運營效率則是前面兩樣東西得以兌現的最大底牌。
在這個商業模型里，沒有一樣東西有強烈的外部污染性，它是無害的，因此它在政策與民意的天花板下，是一個很安全的生意。
五
但我們對省心租的追問，剛剛開始——為什麼是貝殼，它為何有膽量這麼玩？
層層穿透下來發現，貝殼的內功扮演了決定性因素。
租賃生意，可簡化為，收房與出房之間的剪刀差。
但是，剪刀差，可以來自於簡單粗暴的差價，也可以來自於運營效率的提升。
圍繞收房與出房，貝殼建立了三種特別的能力。
1，貝殼基於一個龐大的線上交易數據庫，讓它可以提前同行知道，每一個商圈、每一個小區，在季度、月份的去化情況和平均價格。這幫助貝殼建立了收房端的價格談判能力。
2，在租賃領域，單個用戶從首次訪問到成交，平均周期是14-20天——這意味着，貝殼可以提前三周預測多數小區的成交熱度。這幫助貝殼建立了收房端的免租期的談判能力。
3，貝殼有龐大的線下門店網絡，它把房屋交易里的那個ACN體系複製到了租賃業務中，讓經紀人有更大動力向貝殼租房推薦客源。這幫助貝殼建立了出房端的空置期的管理能力。
正是這三種特殊能力加持，貝殼租房膽量日增，終於在今年，以成都、北京為試驗田，對分散式租賃輸出了全新的商業模式。
上半年，這個商業模型已經在成都初步跑通。
截至2022年7月，貝殼省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、寧波、深圳8個城市服務和在管房源超3.5萬套。其中，省心租在成都市場發展迅猛，在管房源超過12000套，約8000套為最近半年實現，且已經實現整體盈利。
六
現在，我們來看看這筆生意可以有多大？值得不值得干？
在貝殼現有模式下，省心租肯定是一筆微利、平價的生意——這十分符合租賃生意的特質，如果你想在一個高度管制的行業，日久天長地做下去，接受微利，是你必須調整到位的心理素質。
但是，微利與平價，另有真相。
一旦規模化，微利與平價，也可以創造出巨大的商業機會。
省心租目前的模式下，假設按每年一套房，按照行業平均水平40天免租期、最低10天空置期、單套月租平均4000元計算，順利運行的話，貝殼有望獲得3000～4000元/套/年的營業收入。
扣除相關營運成本後，假設貝殼每年一套房只掙到了1000元毛利，那麼，5萬套就意味着0.5億元。
如果規模進一步擴大到10萬套，100萬套，那麼，貝殼有望每年獲得非常穩定的數十億元的現金流，以及高達5-50億元的稅前利潤。
薄利，穩定，跨周期，是這筆平價生意非常明顯的氣質。
更不用說，這筆二賽道業務對於貝殼其他賽道業務的價值。
以省心租為起點，貝殼對租賃業務的全面重視，事實上開始了全周期的客戶管理，這將對以下兩個業務產生深遠的影響。
1，家裝家居業務，C端客源
2，新房與二手房業務，C端客源與B端房源。
C端客源邏輯，不必深言。而B端房源邏輯，對進一步鞏固貝殼第一賽道的地位，可謂立竿見影。
一位貝殼的朋友說，從上半年的效果看，對於B端經紀人而言，省心租的房源商機，是普通租賃房源商機的3.5倍，省心租房源的商機轉化效率，是普通房源商機效率的2倍，這樣一疊加，二者的效率差異可以放大到6-7倍。
「同時，對於經紀人來說，無論是收房還是出房，因為是單邊作業，所以它不會有跳單與佣金的風險，作業難度也大為降低。」
七
除了業主與經紀人，開心的人可以有更多。
政府會很開心。
省心租，其實是用一個新的商業配方幫助市場釋放出更海量的優質租賃房源，無需新建，即刻使用，更規模更標準更機構化專業運營，對完成政府的租賃任務KPI，相當有效。
貝殼的股票持有人一定也會很開心。
對於租賃業務的大規模升級改造，讓貝殼突然在另一個兵家必爭的賽道上，彎道超車，同時反哺第一賽道、第二賽道，鞏固它的核心競爭力。
如果你對GMV感興趣，如果你對業務新的增長點感興趣，如果你對貝殼的中後台能力感興趣，假以時日，你們都會得償所願。
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