鑽石舞台

今天上午，綠城管理（9979.HK）中報投資者會上，管理層做了一個很老派的PPT，但裡面有幾張圖很耐人尋味。

然後，他們提出了一個新概念：「行業投資正在去中心化。」

我把它通俗化為，「甲方爸爸變多了」。

不到18個月裡，甲方爸爸，從以前比較單一的開發商，轉變為更多的來源。

地方政府，城投公司，金融機構

AMC，REITs，CMBS

在PPT里，綠城管理找了幾個證據來證明這個結論。

第一，增量1。

從過去一年多的土地市場看，70%的土地被國央企與城投公司買走，它們將依賴專業的輕資產代建公司來消化產能。

第二，增量2。

從未來五年看，地方政府已經簽下了海量保障性租賃住房的軍令狀。那麼，這類投資勢必依靠代建公司來兌現。

第三，存量。

從未來一兩年看，保交付已是國字頭壓倒性的任務。錯綜複雜的暴雷項目，需要通過兼併重組、重建信任鏈來完成交付。項目股東重組後，從開發商變更為銀行與AMC，它們不可能自己來干，只能亟待代建公司來重建產業鏈。

於是，「甲方爸爸變多了」。

雖然綠城管理是從代建視角出發得出結論，但是，這個結論，完全折射了整個地產行業正在發生的現實。

一個肉眼可見的數據是，從去年開始，銀行爸爸，第一次出現在了綠城管理的甲方客戶名單里。

而且，收入占比迅速攀升。

2021上半年，金融機構還沒有出現在綠城管理的客戶名單里，但是下半年就直接貢獻了6億元，占比8.4%。

今年上半年，僅僅半年光景，金融機構貢獻了5.5億元收入，占比提升到了13.4%。

這個數據可太有意思了，很有態度。

首先，它是從微觀經濟行為中實際產生的數據，不是預測，而是現實。

留給開發商的時間不多了。

其次，它說明，銀行已經開始以我為主，採取實際行動來推動重組復工，原有的項目開發供應鏈正在被重塑，越來越多的開發商可能要靠邊站。

如果一些暴雷開發商打算躺平，消極抵抗，甚至以爛尾為籌碼，把業主當人質，那就有點太高估自己了。市場與商業世界總會演化出一種解決方案，如果這個不行，就試試另一個。

第三，綠城管理透出的這個數據，只是一個公司的個案。

個人覺得，下半年，隨着保交付政治強度的進一步增強，這個趨勢在可預見的周期里，會變得更普遍。

第四，甲方爸爸變的更多，更多元，可能會在特定的區域、特定的細分市場，裹挾各種利益主體，重新塑造中國地產行業的產業鏈格局。

它會不會進一步放大代建市場的蛋糕？

它會不會引誘更多建築施工類公司逆襲走上開發賽道？

地產職業經理人的最佳僱主會不會發生變化？

品牌開發商會不會集體代建化，在產業鏈中的地位進一步下跌？

地產開發的金融化程度不會降低，但開發商再也吃不到它的紅利了？

地產行業開始真正步入美國模式？

等等

一家之言，歡迎接龍。

如果我們把爛尾樓與暴雷房企當做草原上的一塊腐肉，腐肉終將被消化。

主角到配角，情懷與專業，在下一個好的故事裡還將延續，可惜未必是你。

在舊的行業格局裡，一個大分工體系默契運行了二十年。

政府滿足於賣地，銀行高興地融資，賺的盆滿缽滿，地產商居於舞台中央，躊躇滿志，下面一堆乙方，滿臉醉紅。

在新的行業格局裡，這個大分工體系面臨破局。

政府被迫親自下場搭台，金融機構以金主身份，從幕後走到台前，干預、設計、整合整個產業鏈的座次排序，出險的地產商還得在旁邊繼續候着，它們不被允許輕易退場。乙方團結一致的心氣也散了，各自開始新一輪抱大腿遊戲。最末端的買家們，滿臉迷惑。

不過，有人惶惶退場，就有人蠢蠢欲動。

最近一段時間，一些新生代、中生代的職業經理人已經給出了跳槽的新軌跡。每個軌跡的背後，都站着一個持幣入場的新玩家。

以上，你同意麼？

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