鑽石舞台

一

給大家看幾張挑戰認知的成交數據圖。

我用套總價這個行業公約數，簡單粗暴定義下高端樓盤。

一線城市的高端樓盤起點線，1000萬元以上。

二線城市的高端樓盤起點線，東部700萬元以上，中西部500萬元以上。

於是，在魔幻的2022年上半年，幾個高線城市豪宅的成交樹就長成了這個樣子。

核心特徵如下：

1，在1000萬以上的三個價格段，四個一線城市普漲。

2，上海新錢與老錢更多，每個價格區間，絕對值都是最大。

3，廣州豪宅市場成交額也在普漲，但從絕對數字看，城市底蘊差點意思。

4，深圳1500萬-2000萬的豪宅，今年上半年同比翻了兩倍，超過了北京。

5，成都的高端購買力稱冠中西部，700萬以內，絕對碾壓；1000萬以內，不遑多讓。

6，杭州樓市豪宅化特徵越來越明顯。1000萬以上的成交量，連續三個半年增長，1500萬以上的成交量，今年上半年同比翻了三倍。

7，1000萬以上，鄭州上半年翻了3倍，增幅很大，但絕對值也就不足百套。

那麼，這些特徵的最大公約數是什麼？

我想，我們看到的是幾乎是同一個現象——豪宅正在尖叫，分貝比以往更加響亮。

在一線城市裡，上海讓我很意外。

基於眾所周知的原因，我本來預測，上海本輪疫情過後，樓市會有一個拋售的過程，從一手到二手。

可是，上海放開後的第一周，上海人民就用罕見的購買熱情，刷新了我的三觀。半年過後，1500萬總價以上的房子，反而比剛需、剛改賣的更為飛起。

在二線城市裡，成都的購買力底蘊很突出。

它500萬總價以上的半年成交量，僅次於南京，與杭州持平，高於廣州。其中，700萬以上的高端盤，疫情三年基本穩定在半年350套的交易量。

二

有追求的房地產人，都不應該輕易放過這個反常的現象：

「為什麼會這樣？」

與一些本地的朋友聊了聊，大家基本認可，這是疫情下面的一個不尋常趨勢，會繼續保持，並值得關注。

雖然大家的理由很分散，但是，共同點都集中在下面三個理由里。

1，疫情下，高端客戶的購買力並沒有受到嚴重影響，資金大放水下，率先買入樓市，圖的是一個保值增值的跑贏邏輯。

2，產品力創新，激活了市場需求。而高端住宅是產品創新最高發的主場，也是唯一有持續買單的市場。

3，地方政府的限價慣性下，城市優質地塊的價格倒掛，進一步激活了投資信心。

過去三年時間裡，三個理由共同作用，聯手塑造出不同能級城市的高端樓市面貌。

三

如果我們相信這是一個會繼續延續下去的中長期趨勢，那麼，房地產的客戶研究、產品線營造、供應商生態、投資地圖，都會因此發生重大的變化。

它影響的可是幾十億、數百億元的投放。

茲事體大。

因此，我們還需要一些活生生的城市樓盤案例，來進一步驗證它的大概率——如果有更多的城市、更多的開發商獨立地、集體性地跟隨這個趨勢，那麼，這個結論就真正值得信賴。

在全國範圍內，一個高度符合這三大買入邏輯的高端樓盤即將入市，坐標成都市錦江區，金融城東區。

錦江金茂府就是在這個背景下，進入標本的視野。

它是金茂在成都市場布局的第二個金茂府，也是金茂全國範圍內目前唯一一個純六層洋房、戶型設計極為大膽、賣點鮮明的金茂府。

我希望它成為至少三個樣本。

1，產品創新樣本。

2，核心板塊價格倒掛樣本。

3，高端熱銷趨勢能否持續的測試樣本。

它能夠通過樣本測試麼？

在郊區非典型豪宅麓湖之外，我們需要一個從核心板塊里長出來的純正高端房樣本。

四

來看看產品創新。

錦江金茂府產品端的大膽與任性，在下面三張圖裡，淋漓盡致。

僅有的三個戶型，從小到大，165平米起步，185平米，255平米。

這當然是我所見過的戶型安排最為激進的金茂府，但是，除了大，你還看到了什麼？

1，戶型設計很見中心思想。

這三個大戶型中，最大的面積都兌現到了客廳，以至於當你第一眼看到的時候，你完全無法掩飾第一印象中的驚訝與驚喜。

2，戶型的背後是客戶洞察。

成都的城市氣質中，閒適與家庭是繞不過去的關鍵詞，這個文化甚至可以同化掉來到成都居住的任何人。用巨大的客廳空間，給動區以更顯著的地位，突出家庭成員在空間裡的生活感受，是整個設計理念中非常重要的初心。

換句話說，這可能也是迄今為止生活感、家庭感地位最重的一座金茂府。

3，獨步江湖的IP科技系統有六大升級。毛細管網科技系統在底躍戶型，升級為全屋兌現，毛細管網敷設量更高，戶內的新風換氣效率也變得更為高效。

4，建築立面公建化，戶型功能別墅化。由於窗牆比超高，顏值效果殺傷力不是一般的強。

向左滑動，可見多圖

再來看看核心地段的價格紅利。

錦江金茂府就出現在成都市最熱的成長路徑上。與市政府所在的錦江金融城西區僅僅隔着一條天府大道，東側是待開發的金融城東區，未來數年，僅有相當有限的住宅用地供應，而且展現出非常強的價格紅利。

錦江又是成都總部經濟最強的城區。截止2021年，錦江擁有136家世界500強，350家總部型企業，成都市50%外國駐蓉領事機構，45%世界500強企業，70%的外資金融機構，世界頂級服務機構12家，全球全國首店67家，舉辦首發首秀首展活動51場。

根據本地消息，錦江金茂府的首開價格大致在3.5萬元左右。

看看它一路之隔的高端兄弟們。

寸土寸金的金融城西區，住宅用地已經基本開發完畢，為下一批高端住戶滿足需求的任務，已經正式交棒給金融城東區。而3.5萬的買入價，令錦江金茂府一出生，就是一個倒掛紅利與投資價值相當醒目的明星盤。

那麼最後，首開之時，它能最終通關一二線高端樓市持續熱銷的測試賽麼？

三四年前，武侯金茂府，曾經在幾乎所有人都不相信的時候開盤，把成都的房價第一次帶入3萬+時代，累計銷售額高達百億元，並高兌付交房。

現在，我們把錦江金茂府的懸念交給成都買家，而懸念將在一個月內揭曉。

不過此刻，我可以提供兩個好玩的數據。

第一，從目前的蓄客看，有高達48%的老帶新比例，武侯金茂府居功至偉，客戶基本盤很牢。

第二，錦江金茂府的物業費近6元/平米，如果加上能源費4.7元，使用成本合計超過10元/平米。

這兩個有態度的數據，都是很高的門檻，也讓這場高端測試變得含金量十足。

五

錦江金茂府是全國第59座金茂府。成都也是在中國十個核心高線城市裡、最後一個單城落地2座金茂府的城市。

我並不懷疑，重重概念護體的錦江金茂府會迅速通關這場測試。我更好奇的是，它很快揭曉的成績單，會給更多的同行開啟什麼樣的腦洞？

把開放性問題寫在這裡，歡迎更多的朋友加入討論。

1，市場心態弱勢，開發商的首選是，做安全性產品與高流速產品。但是，在成交重心高端化之際，策略還對麼？定義需要修改麼？

2，產品改善主導與成交高端化的趨勢還能持續多久？視野中的哪些城市正在加入這個趨勢？

3，產品創新，很冒險很刺激，是個雙刃劍。現有的考核體系，能給創新多少時間與耐心？

4，產品創新的背後是能力體系迭代。開發商現有的客研、設計與供應鏈，需要做哪些調整，才能支撐？

這些問題，有的我有答案，更多的需要諸位來回答。

但是，無論如何，最好的答案，一定來自於對消費風向更真實的洞察。

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