鑽石舞台

我們最近開了個小號——地產觀深圳，走過路過看看自己關注了沒哈，沒有的快快點一下關注。

深圳二手房，又有勁爆消息！

沙井房價第一梯隊的網紅盤博林君瑞，89㎡戶型業主最新成交價跌到了568萬，單價只要6.3萬/㎡！

中介透露博林君瑞89平最新成交情況

這6.3萬/㎡的價格已經接近和6萬/㎡的指導價齊平......

而在2020年下半年最高峰的時候，博林君瑞89㎡戶型最高成交價曾達到730萬，單價8.2萬/㎡。

即便是去年年中的時候，博林君瑞的成交價都還能維持在715萬。

去年諮詢當地中介得到的回覆

這才過了一年價格就扛不住了，成交價跌破了600萬，從最高峰到現在，同戶型的房價跌了162萬。

當然，現在賣房的業主基本都是一開始新房買入的，就算最後單價賣的是6萬多/㎡，也還算是小賺。

最慘的是那些8萬/㎡單價接盤博林君瑞的業主，成了活生生的大冤種，高高地站在了山崗上！

說說博林君瑞這個盤吧。

博林君瑞當年2018年開盤的時候，價格只要4萬/㎡出頭，但沒過多久價格就開始翻番。

我仔細扒了一下過去博林君瑞業主的報價。

發現早2020年年初，博林君瑞89㎡戶型的二手房成交價已經達到了6.6萬/㎡，而當時離項目開盤才過了兩年。

疫情期間深圳房價暴漲，博林君瑞的成交價蹭蹭往上漲，年中成交價突破7萬/㎡，年底成交價就突破了8萬/㎡。

一年單價漲2萬/㎡，兩年時間房價漲了50%。

博林君瑞簡直就是前兩年西部房價神話的最好代表。

博林君瑞這麼能漲，一是因為沙井地段有加持；

二是沙井10年內的優質二手次新盤很少。

片區比較有代表性的樓盤像萬科翡麗郡、西薈城、麗沙花都、鴻榮源禧園，樓齡基本都在15年以上。

博林君瑞是近10年沙井第一個進入二手市場的次新盤，在住宅稀缺的沙井片區顯得尤為珍貴。

因此，即便博林君瑞不靠近11號線的地鐵站、即便周邊還有不少農民房甚至爛尾樓，還是擋不住深圳買家把樓盤炒到8萬/㎡。

博林君瑞和地鐵站直線距離都要1.1km

但隨着沙井供應的增加以及指導價政策的執行，這一切都變了。

從去年2021年開始，博林君瑞的成交價按着原來的上漲路線往下滑。

去年單價從8萬/㎡跌到7萬/㎡，今年剛過半年，成交價格就跌回2020年初。

不過值得一提的是，這套568萬低價成交的房源在博林君瑞暫時只有一套。

我查了一下博林君瑞其他房源的掛牌價，發現多數業主的報價還是挺高傲。

除了一套89㎡報價580萬之外，其他房源都在600萬以上，有一套89平3房房源單價甚至還維持在8.2萬/㎡，看來這位業主是真的很倔強。

但畢竟業主掛牌價和成交價是兩個世界，不急賣的業主只要願意掛，掛多少都是自嗨，沒人會當回事。

不過從報價來看，起碼可以看出來一點：

博林君瑞的業主的信心並沒有完全崩塌，至少還會自娛自樂。

但未來如果業主真的要考慮賣，可以預見大概就只能以接近指導價或者和指導價齊平的價格成交了。

最近深圳二手市場上有不少和指導價齊平的房源推出，想要第一時間了解深圳二手房的市場報價，可以掃碼添加我們的房產諮詢師獲取最新的市場價格信息。

除了沙井的博林君瑞，網紅片區光明的另一個網紅盤龍光玖龍台的成交價也在大跌。

最近光明龍光玖龍台以極低的價格成交了一套89平房源，

成交價536萬，單價只要6萬/㎡出頭。

與之相比，同戶型歷史高峰值在2021年3月，當時成交價為730萬，最高單價和博林君瑞最高單價一樣，都是8.2萬/㎡。

此時的成交價相比最高峰跌了194萬，跌幅達到26.57%。

成交價大跌的消息傳出沒多久，不知道是不是成交消息走漏之後影響了樓盤業主的利益，很快就有相關人士出來「闢謠」說這不是正常成交，而是兄妹之間熟人交易，只收了成本和象徵性的利息......

但不管這則闢謠消息的真假，光明第一網紅盤龍光玖龍台的房價下滑早已經是既定事實。

玖龍台在光明的地位和博林君瑞在沙井的地位很像，都是區域內第一個樓齡在10年以內的次新盤。

玖龍台和博林君瑞不同點是它離6號線鳳凰城站很近，交通通勤會更便利，所以玖龍台的單價一直比博林要高。

2020年年末是玖龍台的巔峰時刻，當時玖龍台周邊的商業都還沒建起來，但業主掛牌的單價普遍在8萬/㎡以上，最高峰甚至達到過9萬/㎡以上，一躍成為整個光明房價至高點。

2021年上半年，玖龍台的成交價還維持在8萬/㎡以上；

去年年底12月成交了一套116㎡的4房戶型，總價只有855萬，單價跌到7.3萬/㎡。

今年玖龍台成交價進一步下跌到了7萬/㎡。

圖源：微博

值得留意的是，在536萬這個骨折價出售的房源出現之前，今年玖龍台只成交了一套二手房，而且成交時間還是在4個月前。

不怕價格掛得高，就怕掛得高還無人問津，成交周期拉得越長、業主越是扛不住。

雖然從業主報價上來看，全面下跌還未出現，但我注意到現階段玖龍台89㎡戶型業主掛牌價非常割裂。

同戶型房源報價能相差170萬，證明業主對市場的信心出現了分歧。

光明的新房還在源源不斷地供應，一年內幾十個盤入市、房價還普遍在5萬/㎡以下，這一系列優勢會進一步擠壓原本想要入手玖龍台的購買力。

行情會刺激情緒、情緒會傳染，這都是不可避免的規律。

漲價利好樓市的時候你坐收漁利，降價吃暗虧的時候你也得認。

玖龍台的二手房，接下來會越來越難賣，想要入手光明還是要慎重考慮，如果你最近在深圳尤其是光明買房很糾結，那就直接掃碼找我們的房產諮詢師，會根據你的實際情況給出購房方案。

最後，根據最近二手市場的現象，給大家總結幾點我對深圳市場的看法：

1. 深圳7月份最新二手房成交數據只有2000套出頭，環比上個月繼續下跌，這意味着4、5月份市場稍稍回暖時積累的樂觀情緒再次消失。

相比年初因疫情反覆帶來的悲觀，當下這一次回暖希望破滅之後的悲觀情緒只會更強烈。

2. 以玖龍台、博林君瑞為代表、前幾年最火的那些深圳次新二手盤，接下來的行情會很慘。

尤其是西部的次新盤，人們對西部次新盤的定價還停留在2年前，房價泡沫很大，但現實情況是只有市場最瘋狂的時候，才會有人用8萬/㎡單價買沙井、買光明。

3. 2022年二手行情會比去年更糟糕，2021年多數二手樓盤的價格都還算堅挺，但今年市場信心在谷底，更多人會扛不住，部分房源的降價幅度可能會異常誇張。

今後，指導價賣房恐怕不會多新鮮，比指導價更低賣房才新鮮。

4. 新房也好不到哪兒去，現在新房也有不少開發商在割肉賣，現在新房成交好不好很大程度上不是看樓盤本身的品質，而是看開發商敢不敢降價！越是敢豁出去降價的新盤，賣得就越好。

買家如今想要在新房撿筍，選擇很多，但也要留一點心眼，畢竟不是所有降價的新盤都值得入手，建議大家買房之前先了解一下這個樓盤是否有價值。

剛好我們最近整理了一份價值新盤的清單，想了解的粉絲朋友可以掃碼諮詢獲取。

當然了，想在深圳買對房，挑對時機上車，僅僅是對二手房市場進行分析是遠遠不夠的。

大方向上的宏觀政策要把握，土地供應量決定未來一段時間內的供需關係也不能忽視，新房的成交、區域分析、存量分析也要心中有數！

我們有一份長達85頁的PDF，把上半年的深圳樓市從各方面詳細分析了一遍！

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以上為正文，來自灣區區長

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