行業輿情跟蹤：8月發改委新聞發布會上表示，目前REITs還有6個項目正在開展委託評估，近20個成熟的項目正在加快推進，處於輔導期的項目超過80個，供給端擴容正在加速。同時，證監會強調推動REITs常態化發行，並加快民企REITs試點。REITs量價回顧：八月REITs市場成交回暖，整體產權型REITs收益仍稍優於經營權型REITs。估值方面，高速公路REITs整體仍處於高位，富國首創水務、張江光大產業園的中債IRR收益率相對處於低位。熱點點評：首隻民企公募REIT東久新經濟已獲上交所正式通過，9月15日迎來詢價，將打破目前市場上原始權益人為國企的壟斷局面，為REITs市場注入新活力。1、行業層面8月發改委新聞發布會上表示，目前REITs還有6個項目正在開展委託評估，近20個成熟的項目正在加快推進，處於輔導期的項目超過80個。同時，證監會強調推動REITs常態化發行，另外加快民企REITs試點，目前東久新經濟REIT已獲上交所正式通過，將有力推動民營企業公募REITs試點項目的加速落地，形成示範效應。
2、產品方面本月首批保租房REITs上市，3隻保租房REITs的公眾投資者配售比例均低於0.7%。其中，紅土深圳安居REIT的公眾投資者配售比例低至0.39%，再度刷新公募REITs產品公眾配售比例的新低，且8月31日收盤均實現了30%的漲停。8月15日上交所正式受理國泰君安東久新經濟產業園REIT，並於9月1日正式通過，成為發行的第二單生產製造型園區REIT、也是首單民營（外資）園區REIT，發起人為東久工業，是東久新宜集團（實控人為孫東平）旗下專注於產業園區的專業綜合平台。底層資產為位於金山、崑山、無錫和常州的四個智造園，總建築面積28.39萬平米，整體估值13.76億元。從上交所出具的反饋函來看，重點聚焦其項目的合規性，問題集中於原始權益人的出資來源、股權結構、是否存在委託持股，資金來源是否合規。另外，各地的公募基礎設施REITs都在火熱推進，截至2022年8月底除了17隻已上市的公募REITs外，另有國君東久新經濟、國君臨港創新製造、華夏合肥高新創新產業園三隻REITs項目狀態為「通過」，華泰紫金江蘇交控高速公路REIT項目狀態為「已反饋」、中金安徽交控高速公路REIT項目狀態為「已受理」，市場供給端的擴容正在加速。
八月REITs市場成交回暖，整體產權型REITs收益仍稍優於經營權型REITs。估值方面，高速公路REITs整體仍處於高位，富國首創水務、張江光大產業園的中債IRR收益率相對處於低位。1、成交活躍度回顧8月不同品類的成交額相對於7月均有上升，成交量除生態環保類資產外均保持上升。換手率方面，生態環保、交通基礎設施、園區基礎設施的日均換手率均有上升，而倉儲物流類資產的日均換手率有略微下降。
2、價格回顧產權型REITs八月價格整體上揚，其中華安張江光大漲幅超過了5%，中金普洛斯和紅土鹽田港漲幅也超過了3%，博時蛇口產業園和建信中關村漲勢稍弱，較7月末收盤價漲幅不到1%。除平安廣河高速外，經營權型REITs八月也基本維持漲勢，其中富國首創水務REIT走勢逆轉，八月末收盤價為5.16%，相較於上月末漲幅超過7%，其次華夏越秀高速、國金中國鐵建REIT繼續保持較高漲幅。
3、估值表現8月產權類REITs價格整體上揚，對應PV乘數相比上月有一定提升，最高為紅土鹽田港，中證PV乘數1.43；博時蛇口產業園、中金普洛斯的中債IRR在4.5%以上，相對較高。經營權型REITs的估值表現差異較大，底層資產為高速公路的REITs產品整體估值表現和價格基本吻合，中證PV乘數維持在1左右，平安廣河高REIT依舊錶現稍弱，是唯一一個跌破淨值的產品，另外華夏中國交建REIT走勢平平，中證PV乘數小於1。另外兩隻生態環保類REITs表現穩健，中債IRR仍處於相對低位。
8月15日，國泰君安東久新經濟產業園REIT獲正式受理，發起人為東久工業地產投資有限公司（簡稱「東久工業」），成為首單民營企業作為原始權益人的REIT產品，其實東久新經濟REIT曾作為最早參與申報REITs項目的一部分，但因原資產包涉及6個原始權益人，且分屬上海臨港奉賢政府平台及東久開曼兩個無關聯股東，在2020年發改委報送證監會後被認為不符合REITs設立要求而進行整改。經過整改後原資產包拆分成了兩單——國泰君安臨港創新智造產業園REIT（臨港REIT）及國泰君安東久新經濟產業園REIT（東久REIT）。東久REIT四個底層資產的項目公司分別為上海華靳、崑山華普瑞、無錫奧邁特、常州麥里奇，原始權益人涉及四個境外公司，均為東久開曼100%持有，實際控制人為孫冬平，運營管理機構為原始權益人下設的東久（上海）投資管理。具體資產來看，打包進東久REIT的四個產業園區位於上海、崑山、無錫、常州，開始運營時間為2015-2017年之間，符合三年穩定經營要求。項目總占地面積為46.89萬平方米，總建築面積28.4萬平方米，詳細資產主要包括45棟單層標準廠房、2棟多層廠房、4棟設備用房。從租戶類型來看，企業以精密器械、汽車裝備、信息產業、高新材料四大行業為主，占比達98.21%。長三角廠房產業園區租賃需求旺盛，截至2022年6月，東久新經濟REIT底層資產四個項目出租率均達到100%。作為市場首單民營企業申報項目，資產相對優質，和其他已上市的產業園REITs比較，東久新經濟REIT2022年年化現金分配率預期為5.45%，2023年預期現金分配率為5.53%，明顯高於其他產權類REITs產品。東久新經濟REIT的成功落地將有力推動民營企業公募REITs試點項目的加速落地，形成示範效應。
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