鑽石舞台

今天我就借一篇文章談談這個話題。

說說所謂「全國哪些城市有價值」其實包含了三個因素，一個是本城市樓市大漲過、歷史上確認過價值，一個是本城市基本面好、未來有價值，一個是這個城市對於異地投資者有號召力，對全國絕大多數區域的跨城市購買者都有一定知名度、吸引力。

公眾號上一篇《未來買房就看這些城市》提到看一座城市的房地產市場，就是看人口聚集和城市定位，這是存量市場「價值再凝聚」的核心。

站在這個角度，近期有個消息就不得不引起關注。

大約半個月前，國家發改委發布一則重磅論文，題目是《差異化培育提升不同類型城市發展新動能》。作者單位是「中宏院國土開發與地區經濟研究所」。而「中宏院」是國家發改委直屬研究機構。

神奇的是，這篇論文很快就被發改委網站刪除。

我找到了這篇論文的原文，現撰文做一個個人視角的解析。

從這篇論文中，我們可以找到國內城市未來能級的分布。論文着眼於各地十四五規劃和2035遠景目標，提出尊重規律、順應趨勢，圍繞構建功能完備、層次有序、支撐有力的城市體系，並重點提出了四個層級的城市等級。

論文很短，只有4629字，但是卻提及了很多重要的理念、這些理念是可以給予購房者重要的理論指導的。

比如文章中提到「要求各級城市持續保持發展動能，不斷增強就業吸納能力」。可見，在城市分級中，「就業吸納能力」才是城市分級的重要功能。

而就業吸納能力恰恰也是解釋人們為什麼離開家鄉、向個別城市聚集的根本因素，其實城市分級的最終體現就是「就業吸納」，「就業吸納」的原因就是產業。

比如文中提到「『頭部城市』國際競爭力有所下降」，說明「頭部城市」在我國的城市體系中極其重要。

而「頭部城市」恰恰是世界上強國吸引全球的資本、人才、企業、資源聚集的落腳點，沒有哪個區域性強國沒有區域「頭部城市」，沒有哪個世界性強國沒有世界「頭部城市」，甚至可以說沒有「頭部城市」就不是強國。

可以預見，我國終將有一批世界性「頭部城市」，比肩甚至超越現在世界上公認的兩大城市紐約、倫敦，來匹配中國的崛起。

而世界性「頭部城市」的候選人就是未來最有價值城市，「頭部城市」未建成之前，都不敢輕言價值頂部。個人看法是候選城市中最有競爭力的就是上海、深圳。北京能否最終成為世界性「頭部城市」要看其功能定位是否有變化。

文中將城市能級分為四級，「全球競爭型代表城市、區域性中心城市、戰略接續成長城市和衰退型城市」。

其中前兩類城市，也就全球競爭型代表城市和區域性中心城市應該說是未來房地產購買者最為關注的城市，也是城市化後一階段的重點發展城市。

第一級是「全球競爭型代表城市」。

論文中提到「打造一批代表國家參與全球競爭的龍頭城市，重點將北京、上海、廣州、深圳打造成為卓越的『全球城市』，將重慶、天津、成都、杭州、武漢、南京、西安、瀋陽、濟南、鄭州、合肥、福州等打造成為高能級的國家中心城市。」

這裡面一共涉及了4+12座城市，這16座城市就是正在或即將參與全球競爭的城市。

從城市發展看，論文認為這16座城市應該是未來發展的重點，雖然這只是不代表官方的一家之言，但是城市選擇的思路卻是源於官方對城市的定位。

這16座城市，包括了所有的4座直轄市、9座國家中心城市、1座社會主義先行示範區城市、沿海發達6省的省會（以上各項有重複），只有合肥，無論是行政級別、本省實力、國家定位都略遜一籌，能夠入圍與其這幾年科技發展迅猛的關係應該相關。

第二級是「區域中心城市」。

論文中提到「重點將全球競爭型代表城市之外的其它省會城市、計劃單列市，以及蘇州、無錫、南通、泉州、佛山、東莞等市場活力較強、製造業優勢明顯的城市打造成為區域性中心城市，」這裡面包含了第一級之外的「省會城市、計劃單列市」，也就是其餘的17座省會和大連、青島、寧波、廈門4個計劃單列市，以及6座地級經濟強市，合計27座城市。

「區域中心」就是本省或本城市群發展的重要支點，也是虹吸區域資源、形成區域高點的城市，所以一些在全國看上去競爭力沒有那麼強的省會也會入圍。

可以說，未來的房產價值就是從第一級的16座和第二級的27個城市中去挑選，其中東北地區、華北地區、西北地區、西南地區大概有9座省會城市，哈爾濱、長春、石家莊、太原、蘭州、銀川、西寧、烏魯木齊、拉薩由於種種原因，並不被購房者看好，從房地產購買角度看第二級只有18座城市。

這其中沒有包含，但是購房者公認比較有價值、有號召力的城市或區域還有北三，環滬3個地級市南通、嘉興、崑山、珠海、海口、三亞。

也就是說，如果站在比較長的周期，結合經濟發展、城市定位的基本面，全國購買房地產確定性比較高、也能形成對外地購買者形成號召力的城市，一共也就是41個城市和區域。

今後說具有全國性價值的，基本就是在說這41個城市和區域，這才是絕大部分購房者口中的價值城市。

當然有很多城市的購房者不服氣，包括山東中部、河南南部、尤其是江蘇北部、浙江北部和中部、福建沿海的不少城市其實在過去幾年漲幅一點都不遜色，甚至不輸很多二線城市，但是從基本面和號召力來說，可能還要經過一段時間的發展、確認。

也有很多購房者詢問三、四線城市是不是都沒有價值了，答案當然是否定的，未來一定會有一些三、四線城市會跨越能級，成長為更高能級城市，但是對於購房者的難度在於無法識別，不知道如何找到這為數不多的幸運兒。而論文中給出的一個思路就比較重要。

論文提到，第三級戰略接續成長城市，要立足於要素成本低、市場潛力大、比較優勢突出等優勢，在改革開放、創新提升、產業培育、平台支撐等方面加大支持力度，進一步激發發展活力，打造成為引領支撐內陸地區高質量發展的新興極點和我國推動就地就近城鎮化、承接產業轉移和實體經濟發展的重要載體。並且用了一張表格來圈定具有代表性的城市。

在房地產購買中，「好城市」的選擇是決定性，可以說在「好城市」才有「好房子」，在一個不是「好城市」的城市，只有「筍盤」而沒有「好房子」。

所以，找到並且聚焦有價值城市，就成為全國購房者最重要最基礎最有效的行為。