朱羅紀 - 第一個降首付的城市來了－鑽石舞台

又是菏澤。下午媒體爆出，山東菏澤將購房首付下調至最低2成，這是全國第一個公開降首付的城市。

網上還流傳着詳細細則，大體上是2-4成，4成首付是針對2套以上且無貸款在身的購房者。比起之前的全國統一最低首付3成，下調了1成。

在這一輪的大調整中，的確有不少城市的開發商都在暗暗變相降低了首付——比如通過「送首付」來減輕購房者的壓力，這是慣常操作，在任何一次樓市調整中，「低首付」乃至「零首付」都是最為常見的市場現象。但是像菏澤這樣，由當地金融機構公開下調首付的，在本輪還是第一個。

菏澤超勇的。

2018年，菏澤是全國第一個公開取消限售的城市。當年12月底，菏澤官宣：執行剛滿1年的「限售」政策（拿證滿兩年方可轉手）取消。打響了當時房地產行政調控放鬆的第二槍，我當時寫了點評《菏澤：這個城市的TOP500企業，房企占了227家》。

兩回，菏澤都勇猛的沖在了最前頭。

擔心又會成為「駐馬店鬆綁」的重演（2020年2月份疫情爆發期間，駐馬店降低了首付——公積金購房首付從3成降低到2成，隨後被約談叫停），我還特地等了這麼幾個小時，發現沒有被「闢謠」或者是「叫停」，姑且當它是真的開幹了吧（希望明天別擺回去）。

菏澤勇猛降首付，也許說明了兩點：

1）當地的房地產市場已經非常的拉胯，非常的需要托底。

2）地方城市直接針對「五限令」的調控政策放鬆已經成為默許的選擇。這個解釋一下，我們之前已經做出了「有限寬鬆」的判斷，但那主要是針對房企的融資政策，不涉「五限令」根本。要知道，在去年12月，黑龍江發出調控鬆綁的信號——《省住建廳召開調度會議部署全力衝刺房地產業增長工作》——又突然撤回，說明在當時還有所警惕。但是現在看菏澤，可能又給它「蒙對了」。

實際上，如果你把我們之前的觀點翻出來，就會發現，菏澤這個動作，再一次印證了：中國的房地產市場，早已進入了「邊緣塌陷」。這個觀點我在上次那篇文章里《40支地產股剛剛漲停，黑龍江「救市」又撤回去了！》講過了。

弱能級的城市，市場拉胯不是從去年始。事實上發生它們身上的房地產大調整，在疫情之前就出現了。早在2016-2017年去庫存完成之後，絕大部分弱能級城市普遍都進入了漫長的崩P期，說好聽點叫「邊緣塌陷」。疫情以及因疫情而來的開動印鈔機，在某種程度上短暫的挽救了它們的房地產市場。然而，一旦隨着貨幣政策回歸正常化，我們就能看到，那些靠着人參續了幾天命的城市，立即又現了原形。

菏澤就是這樣。

今天發生在菏澤身上的故事，還預示了一個趨勢：我認為中國那些弱能級的城市，現在最應該做的正確的事，不一定是降首付，而是要先把過去隨意出台的行政管制政策，統統的取消。然後，管理部門要嚴格限制自己隨意干預市場的欲望。我相信接下來的1年，大部分弱能級城市，都會（也應該）紛紛取消「五限令」中的部分乃至全部。

因為那些政策，原本就沒有必要出。

這一點在中國任何一個城市身上都表現的足夠明顯，我們可以舉最近惠州的例子。

最近幾天關於惠州的報道多了起來，大體上也是市場塌陷，有些像去年媒體集中報道的環京樓市「膝斬」——北三縣有些盤都跌了6-7成。

從數據上看，的確非常的難看，尤其是全靠深圳客撐起來的臨深地區。去年全年，惠州臨深片區新建住宅成交70655套，暴跌39%。其中大亞灣區成交量跌幅最大，同比暴挫59%。惠陽片區的房價也出現了4%的下跌。