鑽石舞台

「一行兩會」表態穩樓市

5月4日，中國人民銀行、證監會、銀保監會分別召開專題會議深入傳達學習中央政治局會議精神，研究部署具體貫徹落實措施。

央行表示，執行好房地產金融審慎管理制度，及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求。

銀保監會強調，要督促銀行保險機構堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產企業風險處置項目併購的金融服務。同時，加強「新市民」金融服務，支持「新市民」在城鎮創業就業、購房安居、教育培訓、醫療養老等方面的金融需求。

證監會提出，積極支持房地產企業債券融資，研究拓寬基礎設施REITs試點範圍，適時出台更多支持實體企業發展的政策措施。

同日，深交所也發布了《關於支持實體經濟若干措施的通知》，表示要支持房地產企業合理融資需求。支持房企正常融資活動，允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優質房企發行公司債券兼併收購出險房企項目，促進房地產行業平穩健康發展。

10餘城密集出台樓市新政！

除監管層外，各地亦針對房地產市場因城施策，穩樓市相關舉措出台速度顯著加快。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，在當前房地產市場調整壓力持續較大的背景下，中央政策定調已明確釋放積極信號，各地因城施策力度進一步加大預期較強，政策放鬆有助於購房者預期和置業信心恢復。預計在政策發力顯效、疫情得到有效防控後，市場企穩可期，尤其是基本面支持強的熱點城市有望率先企穩，進而帶動重點區域三四線城市完成築底。

「現在瀋陽的房地產市場還是比較差，新房和二手房的庫存量都不少。」5月5日，瀋陽某品牌房企市場研究人士告訴21世紀經濟報道記者。其公司今年在瀋陽的銷售認購金額較去年同期下降超3成。

4月29日，瀋陽發布通知，明確非瀋陽戶籍家庭在瀋陽限購區域內購買新房，執行瀋陽戶籍家庭購房政策，即不再提供自購房申請之日起2年內在瀋陽連續繳納6個月及以上個稅或社保證明。

「推出新政之後外地人在瀋陽買房的門檻就降低了，有機會吸引更多外地人買房。」上述房企人士談到。

要注意的是，4月26日-30日，瀋陽先後發布5個通知優化房地產調控，除了調整外地人限購政策外，還包括二手房交易增值稅免徵年限由5年縮短至2年，在瀋陽有2套住房家庭「賣舊買新」過程中可再購買1套新房，有60歲及以上成員家庭、二孩和三孩家庭可在已有2套房基礎上再購買1套新房等。

除了瀋陽外，「五一」前後（4月29日-5月4日），洛陽、株洲、黃石、連雲港、中山、惠州、上饒、梅州、岳陽、無錫和嘉興等地亦推出樓市新政，包括提高公積金貸款額度、降低首付比例、放寬首套房認定標準、發放購房補貼和契稅補貼、優化限購區域等。

如5月1日起洛陽個人公積金最高貸款金額調整為55萬元，夫妻雙方和青年人才最高貸款金額調整至65萬元，二手房公積金貸款最低首付比例統一按20%執行。株洲、上饒、梅州等地也上調了公積金貸款額度，或降低了公積金貸款首付比例。

再如5月1日，岳陽發文加大個人住房按揭貸款支持，即首套和二套住房貸款利率分別不高於5.1%和5.46%，最低首付比例20%；對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次購買普通商品住房申請貸款的，執行首套房貸款政策。

與岳陽類似，5月1日起，上饒首套房和二套房商貸首付比例分別降低至20%和30%，併合理下行商貸利率。

另外，4月29日黃石發布新政，在黃石城區購買新房給予50%契稅補貼，在大冶湖新區購買首套新房給予100%契稅補貼。4月30日惠州發布新政，明確滿足惠陽區和大亞灣經濟技術開發區範圍內的合理住房需求，不再將其納入限購重點片區等等。

業內人士：二季度重點城市房地產市場有望觸底

業內分析人士認為，監管層相關表態或意味着未來各項支持性政策將及時出台，有助於進一步改善房地產市場環境。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行再次強調「執行好房地產金融審慎管理制度」，所謂金融審慎管理，就是在地產下行明顯時給予扶持，在快速上升時收緊或調控，其目的不是打壓房價、打壓市場、打壓行業，而是保持市場和行業平穩健康。同時，不拘泥於一時的政策松或緊，一時的槓桿高或低，而是穩定，在中長期內實現地產轉型的目標。

針對銀保監強調「要區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序」的表態，李宇嘉認為，這是針對當前房企信用風險處置困境的有效途徑。「把項目和企業隔離，把風險掰開、最小化，便於信息相對透明的項目引入新資金，從而盤活預售資金，並以數個獨立項目盤活帶動整體風險的處理。」他分析道。

李宇嘉認為，未來政策紓困的力度會加大，二季度重點城市或都市圈的樓市將有望觸底，下半年，市場有望觸底回升。但目前市場面臨的疫情衝擊、需求疲軟、土地市場不慍不火、房企收併購大面積落地難度較大等問題仍未解決。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂則指出，一行兩會的表態中「及時優化」、「積極支持」、「督促銀行保險機構」等用詞更積極，傳達了調整政策的迫切性，預計後期地方銀行及相關金融機構對於購房者及房企的支持性政策將及時出台。

具體來看，支持性政策將涵蓋三個方向，一方面，地方住房信貸政策調整，取消認房又認貸，降首付、降利率，切實降低需求端的購房成本；另一方面，房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環境將明顯改善；此外，銀行、AMC等機構對重點房企的風險項目併購等有望加快推進，利於房企風險出清。

前4月新房累計漲幅創近7年同期新低

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，今年以來超百城優化房地產政策，促進居民合理購房需求釋放，4月供需兩端政策落地節奏加快，政策範圍進一步向優化限購、限貸、限售等方面延伸。

陳文靜表示，部分城市市場信心有所修復，但政策效果尚未明顯顯現，整體市場預期仍然偏弱，疊加部分城市疫情反覆影響，重點城市成交規模仍處低位。

中指研究院指數事業部分析師孟新增介紹，1-4月百城新建住宅價格累計上漲0.08%，累計漲幅處於近七年同期最低點，同期百城新建住宅成交規模居歷史同期較低位，同比下降超4成。

從4月單月來看，據貝殼研究院數據，全國重點62城新建商品住宅簽約面積環比下降35%，未見「小陽春」。

今年以來，各地房地產政策調整以需求端為主，「五一」前後多城政策調控內容亦涉及供應端。

如洛陽新政第一條即綜合評級企業，突出分類施策。具體包括依據企業綜合評級實行差別化預售管理，依據企業評級實行差別化監管資金管理，支持高品質、改善型住宅小區建設等。對低容積率、高綠地率、精裝修優質房地產項目，商品房備案價可以根據建設成本適當上浮。

再如上饒在新政中明確，將信譽較好、沒有資金風險的房企的預售資金重點部分監管比例適度下調至6%，支持分批繳納物業質量保修金等。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，5月4日央行、銀保監會、證監會發文中與房地產相關內容用詞更積極，傳達了政策調整的迫切性，預計後期地方銀行及相關金融機構對於購房者及房企的支持性政策將及時出台，切實降低需求端購房成本，房企整體融資環境將明顯改善。

孟新增告訴21世紀經濟報道記者，調整供應端政策的目的也是為了更好促進需求端住房消費，未來房地產政策調控將覆蓋供需兩端，但仍將更側重需求端。

本期編輯 劉巷 實習生 詹惠楠