一個多月前，好貓寫了《謠言能否擊垮碧桂園》，那篇文章總結了謠言產生和傳播邏輯，借用莎士比亞的話說：
謠言是一支憑着推測、猜疑和臆度吹響的笛子。
去年的融資危機，使得一批房企暴雷，主要是民營房企，但今年以來的銷售危機，讓所有房企信用搖搖欲墜。
郁亮說，這是他從業以來壓力最大的日子，接着他又說了一句更內涵的話：
「這個時候市場情緒變得很重要，但凡一絲微光就當是光明所在往前走。」
這不是躺平，而是「信心就是黃金」的另一種說法，是「市場恢復是一個緩慢過程」的自我慰藉。
以郁亮講話為時間分界點，隨着7月銷售數據慣性回落，爛尾樓救助政策未及時落地，金融機構和投資者，對房地產行業風險偏好，再次跌至谷底。
「招保萬金」中的金地，債券被7折拋售，股票連續7日下跌。
儘管國資是第二大股東，儘管穆迪仍維持評級，且常常被評價為「佛系」房企的金地，在瘋狂加槓桿的年代始終克制，沒有上規模的野心，依然被做空和質疑。
到了生死存亡的時候，再「佛系」企業，也不可能對負面消息無動於衷。
如果說去年還有房企，對調控抱有僥倖和賭博心理，覺得縮表會半途而廢，行業出清會戛然而止，其實是情有可原的。
1994年的調控，沒有多少從業者經歷過；2008年的調控中斷反彈，卻讓很多人記憶猶新。
到了今年，殘酷政策和市場環境極限施壓，如果說哪家房企還沒有進入戰時狀態，沒有詳細應對方案，那是死不足惜，簡直不可思議。
「能夠識別風向的轉變，並及時採取正確的行動以避免沉船，對於一個企業的未來至關重要。」這是自我革命成功英特爾的經驗。
不常公開露面的金地掌舵人凌克，出現在一千多人參與的投資人會議中，給出了一系列細緻數據。
現在的關鍵問題是，這些數據能否經受得住歷史考驗。
不用發散太多，一家房企能否活下去，是不是還有明天，主要從三個方面來判斷：
1、流動性
現金流是企業的生命線，流動性關乎能否活下去，流動性涉及債務結構、融資渠道、開源節流方案等主要因素。
金地提前透露了中期數據，截至6月30日，金地的有息負債為1223億元，短期有息負債417億元，在手貨幣資金648億元，其中70%能夠自由調配。
債務結構有一個優勢，公開信用債方面，年內境內債僅有10月一筆27億元到期，境外債存續僅有一筆4.8億美元，將於2024年8月到期。
也就是說，金地大部分債務均為銀行開發貸，只要銷售仍在繼續，金地的融資不存在極端壓力。與此同時，金地的境外評級看起來已無實質意義。
金地管理層強調，上半年開發貸新增餘額50多億元，在行業內可與萬科、中海比拼。
從資產負債表來看，金地2021年處於絕對融資優勢，全年融資量創新高，大部分債務將在三年後到期。
金地也給出了詳細的現金流指引，從今年8月1日至明年6月30日，到期公開債務將為150億元，預計經營性現金淨流入430億元，可以足額覆蓋債務。
430億元是一個誇張的數字，實現大規模現金回收的前提是，金地已經處於戰時狀態——謹慎拿地。
前7個月，金地實現銷售額1191.5億元，拿地金額僅為81億元。TOP10房企里，萬科和碧桂園拿地同樣謹慎。
2、銷售力
對於被質疑的合作項目，金地給出了詳細數據：
已被識別涉及出險項目26個，金地所占權益貨值135億元，其中5個處於尾盤或交付狀態，16個持續銷售不再需要股東投入，1個折價回購項目，只有1個項目處於談判收購中，墊資敞口5億元。
近年來合作項目成為行業主流，萬科、龍湖、碧桂園都採用這種方式分擔開發壓力與風險。
頭部企業面對合作項目出險，只要不是大面積出險，頭部企業都占據着處理主動權，無論是收購，還是以某種代管代建的方式繼續項目，都有市場先例。
歸根結底，合作項目只要銷售可以繼續，無論合作方以哪種方式退出，接盤方都將受益。
金地前7個月，實現銷售額1191.5億元，同比下降36.8%，比萬科同期下降幅度少一個百分點。單月來看，1月同比下降38%，5月最差下降至50%，6月7月分別下降17%、28%，降幅收窄。
金地強調，8月銷售預計將同比持平。這裡有去年8月低基數的影響，但從某種意義上來看，確實是熬過了最艱難時刻。
從價格上來看，金地的銷售價格未有明顯波動，銷售均價高達2.5萬元/平方米，顯現出城市布局和產品力、品牌力的優勢，也符合郁亮所說的一二線城市率先企穩回升的論調。
金地下半年有1200億元貨值推出，按照50%的去化率，600億元的資金回籠，為上文中430億元經營性淨現金流的實現，增加了概率。
3、成長性
房企有成長性嗎？這似乎是一個哲學問題。
時至今日，這場調控已經不再僅限於「縮表」的範圍，行業出清和市場變化已成必然，大膽點說，一半以上的房企沒有明天。
行業中僅有的不太充分的成長性案例，有萬達的從開發轉型運營，萬科在持有運營型物業上的多業態滲透，綠城加碼代建物業，華潤在城市綜合開發上的努力。
金地有什麼？
按照管理層的陳述，金地有一批優質持有型物業，包括商業、寫字樓、核心城市的優質產業園區，同時擁有金地集團+金地商置的雙重上市平台。
金地管理層沒有透露的是，金地在代建、城市更新領域，尤其是在大本營深圳，有着多年的積累和品牌號召。
不過正如郁亮所說，房地產開發仍然是個十萬億的大市場，房地產公司仍然有機會，在開發領域活到最後，才有機會滲透到成長性業務。
這輪行業出清後，房地產面臨的是低利潤、高風險的局面，這需要一個有實力有擔當的大股東，以及充分學習能力的管理層團隊。
金地的大股東分別是富德生命人壽、福田區投資控股、大家人壽。管理層用「婆媳矛盾」來回應股東不滿的質疑。
這個回應其實可以給100分，作為險資股東，平安與華夏幸福的合作沒有天時地利，但商業邏輯是沒有問題的。
富德生命人壽也是佳兆業的第二大股東，這些先例似乎只能促使股東與房企共進退，以期未來發揮業務協同作用。
整體來看，金地的回應基本符合商業邏輯，金地活下去沒有問題，至於未來在哪裡，任何房企可能都沒有充分答案。
正如海爾張瑞敏常說：沒有成功的企業，只有時代的企業。
當然金地也給出了檢驗方法，接下來月度銷售狀況如何？公司層面10億元回購、管理層接連兩個2000萬元債券回購額度，用完了怎麼辦？
很快就會知道答案。
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