國慶前，我就已經給大家發出信號，「樓市風向變了！」。「利好來了！對三種市場的影響分析！」明確告訴大家無論是官媒的聲音，還是地方的調控政策都有了一定的緩和。果不其然，國慶之後，少數城市已經搶先一步下調房貸利率，甚至親自下場救市！據無憂找房平台調研統計，廣州中國銀行、農業銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率較過往有所下降。佛山也跟上，佛山建設銀行和農業銀行的首套二套房利率均下降了20個基點。不僅利率下調，就連房貸放款速度也比之前快了，有些新房用戶表示兩個月就放款了，而之前動輒要等半年以上。南京銀行首套首貸利率下調至5.8%，目前是所有銀行中最低，招商銀行首套首貸下調5BP。二套房貸未結清的，利率普遍在6.3-6.5%，其中工行下調10BP，9月6.4%，最近下調為6.3%。也許是成交量過於慘澹吧，目前蘇州的房貸額度充足，放款速度也比之前快。就在我寫稿子的時候，湖州也加入了下調利率的行列中來。根據湖州樓市的打探，9月份湖州新房利率集體上6%，10月份來，已經有一些銀行下調了房貸利率，首套房最低利率已經跌破6%。有些銀行還重新啟動了二手房的放貸，儘管二手放貸等待時間比新房要長，但相比之前一刀切的停貸，二手房市場的至暗時刻終於要迎來曙光了。目前全國而言，房貸利率依舊居高不下，今年9月全國房首套房和二套房的房貸平均利率均有所上升，分別為5.46％和5.83％。但是逐漸開始有越來越多的城市出現了銀行和市場博弈的反轉信號。我算了一下，大概從今年5月份開始，全國各地房貸利率幾乎每個月都在上調，放款時長從當初2個月增加到半年以上，部分城市甚至停貸二手房業務。如今，在經歷了近5個月之後，房貸利率終於迎來回調，雖然下調的幅度不算大。但停止上漲、加快放款速度、重啟二手房業務，這三點對如今快要進入冰河世紀的樓市行情來說，已經是最大的溫柔了。另一頭，地方的樓市政策也不再一味的打壓調控，東北已經陸續有城市出台救市操作。其實在東北，哈爾濱並不是打響救市第一城，長春才是。早在8月最後一天，長春就已經率先出台多條救市措施了。也許是第一座開啟救市的城市，長春的救市之路還是相對謹慎的。比如政策發布並不是由當地房管局或者住建局，而是借房地產協會的名義來發布，房管局不過是採納意見而已。2、預售資金不用監管了，由銀行出面擔保，以保函替代預售資金監管。1、鼓勵農民和人才買房，人才50元/平、農民80元/平額度予以購房補貼，買房享有85折優惠。2、政府向農民和人才發放5000萬元資金來購買家電，以抽取消費券形式。之前一直傳言的首套房首付降至2成，這一次並沒有採納。給房地產扶持可以，但要是涉及到限購限貸等調控政策，意味就不一樣了，長春的「救市」也是在摸索中前進。不過以上對於開發商和購房者的扶持，長春已經足夠誠意了。奈何樓市就是買漲不買跌，我查了一下長春9月份的新房成交，竟然數據比8月份還差。長春救市後，上頭也沒有指責或者制止的聲音，哈爾濱這才有勇氣跟上來，發布哈16條救市措施。哈爾濱的救市政策和長春一樣，都是直接撒錢，扶持開發商和購房者。比如剛需沒錢買房的，哈爾濱直接撒錢給補貼，博士10萬，碩士5萬，本科3萬，普通人也有1萬。公積金貸款由20年提高至30年，公寓也按照民用水電來執行。開發商壓力大的，那就降低樓盤拿預售證條件，只要建出一層就可以領證開賣。地方都已經真金白銀拿出來救市了，誠意不可謂不足，只是另一角度來看，也說明了樓市對經濟的影響太大了，就連地方都撐不住親自下場托市。這股暖風不僅僅出現在北方，最近東莞宣布降低二手房交易中個人所得稅核定稅率，個人買賣二手住房的核定稅率，從2%降低到了1%。這是繼珠海、肇慶、中山、惠州之後，廣東省第五個降低二手房個稅的城市。東莞也是搞笑，剛剛才公布二手房指導價，同時間還下調個稅，這不就是打你一巴掌，再給點糖嗎！以前「救市」大多離不開「放鬆」二字，比如放鬆限購、限貸，或者變相放鬆之類的，但是大概率都被駁回，之前開封、駐馬店、海寧都出現了「政策一日游」。今年南昌變相放鬆限購，更是被住建部點名批評，有這些前車之鑑，地方也不敢太放肆。說句實在話，大部分城市樓市行情才開始進入調整階段。如果現在就放鬆限購限售來刺激樓市，不僅是對當地樓市，對全國樓市也會造成不好的影響，更違背「房住不炒」的主旋律，這是地方政府是無論如何都要守住的底線。這一兩年也有城市另闢蹊徑，通過人才引進，降低落戶門檻來救市。不過隨着越來越多城市取消落戶限制，這個辦法對樓市已經起不到刺激作用了。也可以簡單理解為地方出錢出力吆喝，鼓勵購房者上車。無論是對購房者撒錢補貼，還是降低交易稅費，這些錢全部都是地方財政支出。另外降低新房拿預售證的門檻，還有不對新房預售資金做監管，其實也是地方在拿自己的信用作保證。我們普通人買房最怕就是自己的期房成為爛尾樓，既然地方敢給開發商降低要求，鼓勵大家上車，那麼將來就不要讓大家失望。最後，如果這次哈爾濱的救市之路沒有中途被叫停，那麼接下來肯定會有越來越多城市跟進。包括山東菏澤，湖南嶽陽、株洲，湖北鄂州，江蘇江陰、南通、徐州，河北唐山、張家口，昆明、瀋陽等地方。這些之前都出台了限跌令的城市，不排除也會跟風救市。所以我判斷全國樓市的政策底已經到了，那剛需此時要入場抄底嗎？這個需要根據不同城市來判斷，有很多城市現在還不是買入的時機。比如東莞，二手房指導價才開始出台，未來一年市場很難反彈。當然，並不是說市場慘澹就不能買，相反真正的優質資產只有在淡市才凸顯放光芒。深圳的市場應該夠慘烈了，但是部分新房依舊需要靠搶才能買。大家可以觀察自己所在的城市，如果已經處於下行周期中，但依舊有新房搶手，那這些新房就是能夠穿越周期，抵抗牛熊的。換句話說，這些房子大概率是占據較好的區位、交通、學校等配套條件的。櫻桃平時的一些碎片化的觀點，也會抽空錄製視頻發在視頻號和抖音號上！大家快關注起來吧。視頻號直接點擊下方關注，抖yin搜索【櫻桃大房子】城市調研（武漢，北京，佛山在公眾號下的菜單欄）：
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