近日，隨着蘇州、無錫兩城共計23宗地塊的全部成交，今年第一輪集中供地漸進尾聲。據不完全統計，截至5月11日，除上海、鄭州、瀋陽、長春外，全國22個集中供地的重點城市中，已有18個城市完成了今年首輪集中供地。
從城市供地節奏和房企拿地結果來看，多項數據指標較往年發生了較大變化，TOP50中近3成房企還沒拿地，而除了一季度國央企+地方平台的拿地主體外，4月在多個熱點城市供地開啟之下，部分區域深耕的民企開始在土拍市場尋求突破。
01TOP50房企中近3成還未拿地
即便各地不斷出台新政策，以提高房企拿地的積極性，但僅從成交結果來看，效果或不及預期。
據梳理，2022年1-4月，房企新增貨值價值與2021和2020年同期相比降幅均超60%。以TOP30門檻新增土地貨值門檻來看，2022年中國金茂以81.3億元排名第30位，而2021年、2020年的TOP30門檻分別為海倫堡的238.9億元和正榮集團的241.6億元。
頭部房企在拿地時依舊謹慎。據克爾瑞，銷售TOP50房企4月單月拿地金額接近1000億元，環比上漲127%，但同比依舊下跌69%。整體來看，前4月有超過3成TOP50房企未拿地，市場下行、資金緊張帶來的投資壓力並沒有隨着部分城市土拍火熱而好轉。
另外，梳理過往信息可知，相較過去兩年，今年1-4月房企拿地權益金額大幅下降和部分房企排名提升，均與城市供地節奏有很大關係。今年多城首輪供地數量明顯下降，以福州為例，今年首輪供地宗數相較去年底時減少12宗，武漢則減少近40宗。
不過今年首輪供地中也有以量換取成交的城市。比如杭州，在今年首輪集中供地有60宗涉宅地塊，累計出讓金額827億元，而去年最後一次出讓的35宗地塊攬金近800億元。這意味着，在2022年首輪供應中，杭州以量換價的供地策略取得了一定成果，既完成供地目標，又減輕了參拍房企的資金壓力，為小規模房企增加土儲提供了機會。
但今年以來多地土拍政策明顯有讓利房企趨勢，這是否會令房企更傾向從招拍掛市場拿地，從而減弱對舊改、收併購等形式的關注？
5月10日，合一城市更新集團董事總經理羅宇在接受記者面訪時表示，土拍變化對舊改來講，是會帶來一定影響，但這種影響需要多方面來看。比如土拍樓面價，一直以來都會是舊改項目的對標對象。土拍如果是1萬塊的樓面成本，舊改起碼有30%左右的優勢，土拍會帶動舊改價格標籤的重新建立。
「其次，相比招拍掛配建、嚴格限價等規定，舊改在這方面要求相對寬鬆，這也使得它雖然操盤周期較長，但還能取得較不錯的利潤率。此外，還需考慮雖然房企都想拿熱點城市熱點地塊，但價格觸頂後搖號並非都能拿到。比如原本10家報名了某塊地，最後只有一家拿到，我們更要關注的是剩下9家資金會不會外溢到舊改、收併購等。」
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這家房企營收49億 花43億拿地
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樓市回暖預期或提升房企拿地意願
部分土拍市場回溫，也主要是集中供地城市「讓利」之下的結果。
據克而瑞分析，從4月完成首輪集中供地的7個城市來看，深圳、杭州、寧波熱度明顯更高一籌，首輪成交平均溢價率均在5%以上。尤其是深圳，首批集中供應的8宗地全部觸及價格上限，平均成交溢價率達15%；杭州土拍熱度同樣不低，成交的59宗地中有23宗地觸頂，僅1宗地遭遇流拍，平均溢價率為6.4%。
值得關注的是，今年4月各城市的首批集中供地中，相比去年，今年深圳首批集中供地的商品房限售價均有所上調，幅度在5%-10%之間。這無疑是讓利開發商，有助於提高開發商的拿地積極性。對於房企來說，優質、高性價比地塊的補充，也優化了企業土儲結構。
克而瑞分析人士建議，對於有資金實力的企業來說，當前正是拿地的窗口期，選擇合適的城市、項目，逆市增加優質土儲對於企業未來發展有較大助益。而對於資金仍然偏緊的大部分民企來說，還應繼續尋求合適的合作機會。
可以看到，近期多地出台房地產寬鬆新政，而政策層面的暖風也將吹進土地市場。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，「5月份預計一些城市的土拍市場會有積極復甦的表現。」
在樓市回暖的預期下，克而瑞分析人士預計，土地市場也將有一定程度的回溫，但是不同城市的回溫速度將有很大差異。可以看到，即使是集中供地的核心城市，也有土拍遇冷較為嚴重的情況。
億翰智庫分析人士則認為，截至4月底，土地市場的恢復還局限於優質地塊及核心城市，距離整體恢復還需要時間，基於政策面風向的轉變，隨着房企融資渠道以及監管程度將進入糾偏進程，以及疫情的有效控制，各地調控政策的放鬆，住宅成交市場有望迎來回升，預期下半年土地市場或逐步恢復。
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