這篇文章非常重要，本來想設置付費閱讀，還是嫌麻煩就算了，請務必要看。因為昨天傍晚央行在官網發了通稿，開完了第三季度例會，裡面提到：要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。要知道央行貨幣政策委員會例會很少直接提及房地產，所以市場會特別重視。如果不出意外的話，很快就會見效，這也是業內人士一致的看法。其實央行開會也提到了，國內經濟恢復仍然不穩固，不均衡。今年房地產市場更是被壓的喘不過氣來，不僅僅是一個個大中型房企在滑鐵盧式的閃崩，8月份銷售數據也在下滑，房價下跌的城市也越來越多，出台限跌令的城市就已經有十來個。最關鍵的是，9月份土地流拍的數量飆升。第二批土拍中，10個城市終止掛牌或流拍的地塊數量高達136宗，占掛牌總數的27.81%。而今年第一批土拍這個比例只有6.83%。以前杭州沒利潤的土地大家也都搶着要，累死累活沒錢賺也就算了，就是為了賺個銷售規模，說出去你是千億房企的名聲好聽。但現在購房者心目中，大而不倒的信念已經破滅了，並不是大房企就一定安全。有三條紅線壓着，融資那麼難，很多房企都快活不下去了，千億房企照樣瀕臨破產，拿地沒錢賺，光要規模有什麼用，為了活下去，民營開發商玩不下去了，直接躺平。所以杭州最近10塊地，流拍9塊。只有央企國企還能玩一玩，今天深圳第二輪土拍，22宗地，1塊流拍，16塊地被央企國企拍走了。說來說去，房地產還是要健康發展才行，大漲大跌都不符合各方的利益。大家都很關心的是，這對市場有多大影響，接下來該如何買房，對哪些城市有影響，哪些沒影響，最利好哪些城市呢？不知道你們還記不記得，今年年初我做過一個市場預測，當時我說今年的行情會從一線輪動到二線城市，為什麼呢，因為一線漲完了，有價差在，那資金必然跑去二線。當時的判斷的前提和宜居就是年前會議說的今年貨幣政策不會急轉彎。但結果因為貨幣收太緊了，這個節奏就全打亂了，有些城市輪到了，很多還沒有輪到。並沒有完全按照我年初的預測走，有時候計劃總是趕不上變化。四月份的時候，這個輪動跡象其實挺明顯的，比如佛山的輪動。比如重慶，第一輪土拍拍的還很帶勁，溢價率很高，行情一好轉，就開始打破了重慶不適合投資的魔咒，重慶群立馬進入買買買的狀態，還有武漢、青島、濟南行情也開始啟動了，武漢光谷漲的很HIGH。但五月份，我看到M2急速下降到了8字頭時，我感覺貨幣實際上已經在急轉彎了，當時我也及時寫了文章跟你們說了，貨幣收緊了，要注意風險，畢竟去年的M2是兩位數。M2下滑表現在貸款上就是信貸收緊，房貸明顯收緊，基本上都要6-8個月以上才能放款，房貸利率也都在漲。這對市場的影響，就是樓市迅速熄火，原本啟動的二線城市行情也中斷了，重慶漲了2個月，漲幅大概10%吧，就奄奄一息了。特別搞笑的是，之後我又看到重慶群說，看來重慶還真不適合投資啊，太不抗跌了。接下來房貸如果真的能放鬆的話，會對市場有哪些影響呢？深圳上海廣州合肥成都寧波東莞杭州西安海口廈門等等這些城市，有些我沒點到名，但房價已經大漲了一波，並且調控已經落地，比如長三角的很多三線城市都屬於這一類，你們可以看看本地房價是不是大漲了，調控了，然後對號入座。特別是二手房限價這個殺手鐧，現在被死死的控制住了，不讓你再漲，那貸款放鬆後，對市場的幫助就不會有那麼大。當然行情會比現在好點，成交量肯定會上升，有些短期恐慌性下跌的低總價學區房價格反而會止跌，但也不要幻想房價再漲一波，有的二手房指導價和市場價差大的房子還是會繼續跌。深圳這幾個月在疊加二手房限價的影響下，去年暴漲的的學區房，比如八卦嶺，百花片區的已經快速下跌30%。9月的二手房成交量估計只有1500多套，去年7月有1.34萬套，對比一下有多差，量價下滑速度遠超市場預期。如果貸款能鬆綁，深圳二手房成交量肯定會抬升，有量才有價，總價低的好的學區房價格應該可以止跌了。不過對那些市場價和政府指導價差太多的二手房，相當於打了5折6折的，我覺得幫助有限，你加快放款也沒用啊，首付從原來的300萬變成了五六百萬，買不起的還是買不起，該跌還是繼續跌，這就是在強力去槓桿。如果你是剛需，或者急着買學區房，現在確實是個不錯的抄底時機，上海粉絲跟我說浦東學區房也跌了兩成多，你急着買也能買了，肯定不會買虧。想改善的，如果不想虧，你就同時買賣進行，這是最保險的。還有新房，價格倒掛多的，位置又不錯的，依然是隨時可以買，畢竟有些新房一旦錯過就沒有了。如果說你現在資金不夠，或者是沒有名額，那也不用着急，後面還是有很多機會的，不要擔心房價又要上漲，現在不要搶着上車，千萬不要超出自己的實力去加槓桿。畢竟目前的調控政策不會放鬆，二手房限價短期肯定不會放開。那市場就會有很多撿漏的機會。而且通過過去這麼多年的調控你們應該也有經驗了，貨幣放鬆也不是說持續放鬆的，都是緊一陣，松一陣。明年如果其他城市行情好轉了，經濟起來了，可能下半年貨幣隨時又會收緊。所以現在從大的周期來說，這些已經漲過的城市，就不要抱有太多幻想了，只要你再漲，隨時可能把你壓死，杭州如果繼續漲，二手房指導價隨時出台。最理想的狀態就是行情反彈一點，比現在少跌一點，樓市穩定，是各方最想要的。我前面說了，今年本來就該輪到二線城市了，只是貨幣沒有按既定計劃走，結果打亂了走勢。現在如果鬆動，那對那些行情還沒有啟動的城市，肯定是大利好，想買的可以買了。因為他們已經深度調整了好幾年，有的已經從2017年調整到2021年，調整了四五年時間，市場泡沫已經完全消化了。最關鍵的是，市場上已經積累了一波需求在等待釋放，現在缺的就是啟動的信心，市場永遠都是這樣，買漲不買跌。信貸這麼緊，怎麼漲，所以現在萬事俱備只欠信貸放鬆的東風了，這東風一吹，二線城市行情很快就會啟動。包括青島、濟南、武漢、重慶、蘇州、鄭州這樣調整充分，今年行情有的剛啟動就被中斷，有的是還完全沒啟動的，都會反彈。包括弱二線城市，比如正在大跌的昆明，南寧，貴陽，還有石家莊，天津這種慢跌好幾年的城市，都有好轉的機會。總之就是房價都沒有正兒八經漲一波，還沒有遭受調控的城市，都會有行情的。但一定是核心地段漲，絕不是整個城市，分化依然是趨勢。畢竟這些二線也是省會核心城市，人口還有流入，有產業，就有購房需求，再差也不會差到哪裡去。哪些呢？就是落後的三四線，以及市場調整還不到位的城市。悲觀點說，只要不是貨幣大放水，如果只是正常的貸款，以後可能永遠也輪不到那些弱小城市上漲了。你想想，一二線城市郊區都不漲，哪裡還輪得到弱的三四線城市上漲呢？同樣的七八千價格，你是會去買省會的郊區，還是會買你們那個前景堪憂的市里或者縣裡。省會以後人口會不斷流入，教育，醫療都是全省最好的，就業機會也多，而你們市里人口還在不斷流出，以後房子多的是，誰來接盤都是個問題。現在一二線城市，能漲的也就是核心地段，或者是比較好的地段，偏遠的地段，就算是行情來了能漲那麼一點，等行情差的時候，賣的比誰都差。深圳就很明顯，最近新房又是冰火兩重天，地段好的，價格倒掛多的開盤還可以售罄，比如龍崗中心城的頤安都會中央，坂田的荷塘里，還有光明的兩個盤都是賣5萬多，開盤就賣完了，其他地段差的遠的，價格還沒有優勢的，比如寶安松崗的滿京華雲著賣4萬8，開盤就只去化3成。所以三四線城市也一樣，差的三四線城市，人口流出，又沒產業沒有就業的城市，以後是完全沒有上漲的機會了。還有一些不錯的三四線城市，比如唐山，2019年才結束上一波上漲，現在應該還沒有結束調整，我沒去查數據，但我覺得不會這麼快。類似這樣的城市，你們可以去查下當地的土拍數據，庫存周期就能判斷後市行情了，現在應該是輪不到他們漲，那政策放鬆就跟他們也沒多大關係。我文中沒有提到的城市，你們買房前自己要去查查數據，畢竟每個城市的漲跌節奏不太一樣。你們一定要持續關注我的文章，只有長期關注我的，不是只看一兩篇，斷章取義，才能及時掌握我發出的信號，通過政策把握漲跌周期基本上大方向不會錯。只是漲跌幅度，我覺得確實是很難預測到，因為你沒法計算出來，就像深圳這一波，跌幅有的已經達到3成了，我之前說跌2成吧，有的人還說我太悲觀了，結果沒想到跌了3成吧。今天這篇文章碼了我一下午，但是對你應該是有價值的。看完右下角記得點在看。同時分享出去。櫻桃平時的一些碎片化的觀點，也會抽空錄製視頻發在視頻號和抖音號上！大家快關注起來吧。視頻號直接點擊下方關注，抖yin搜索【櫻桃大房子】珠海||中山 ||上海||浙江||寧波 ||崑山||南京||無錫||鄭州 ||重慶 ||合肥||三四線||西安 ||成都||長沙 ||綜合覺得本文不錯，就順手幫我轉發到朋友圈和微信群哦，謝謝。
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