鑽石舞台

羅宇接受《南方都市報》專訪時表示，變化還是很明顯的，結合我們合一實操項目中所遇到的情形，主要變化可以從四個方面來講：

首先，破解拆遷難可謂是《條例》的靈魂和核心，深圳通過引入行政徵收、預告登記、規範搬遷安置補償協議等機制創新，探索為解決長期困擾城市更新行業拆遷難題找尋解決方案。深圳已於7月31日發布首個市級且最核心的《條例》配套細則《深圳市城市更新未簽約部分房屋徵收規定（徵求意見稿）》，對具體執行程序及各中細節作出了全面詳實的規定。對於深陷拆遷泥潭的更新項目或將迎來曙光，各家均積極爭取適用於《條例》行政徵收以破解自身拆遷難問題，目前，鹽田海濤花園是《條例》後首單啟動行政調解的更新項目，哪個項目將成為第一個適用於《條例》行政徵收程序的條例，讓我們拭目以待；

其次，確權前置，打擊回遷房指標炒賣。《條例》目前要求在物業權利人更新意願核實階段組織區規劃土地監察機構、轄區街道辦事處和原農村集體經濟組織繼受單位對歷史違建物業權利人進行核實。目前，部分轄區已發布確權前置歷史違建權利人核實流程，據初步統計，截至10月中旬，已有數十個村改項目陸續全面開展確權工作。同時，對於已立項村改項目也面臨着政府出台相關補丁政策銜接確權要求，政府正在不同程度對回遷房指標炒賣形成全方位合圍打擊，這將有效助力城中村改造的拆遷實施；

第三，對舊住宅區影響較大，城市更新、棚改或殊途同歸。《條例》規定：舊住宅區拆除重建後優先用於公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建設。7月9日發布的《關於進一步加大居住用地供應的若干措施（徵求意見稿）》也提到允許在新增居住建築面積中安排一定比例的商品住房，在政府負責完成規劃編制等前期工作後，公開掛牌選擇市場主體；

最後，條例配套細則持續更新，除上面所提到的部分轄區確權前置政策、未簽約部分房屋徵收規定外，已發布的配套細則還有部分轄區的行政調整實施辦法等，未來《條例》配套細則將持續更新和完善，應重點關注。

合一城市更新集團董事總經理羅宇對時代周報記者表示，集中供地之下，開發商必須走向非公開市場，如城市更新、非農建設用地及征地返還地合作開發、土地整備利益統籌、農地入市閒置盤等。集中供地將倒逼房企多元化拿地，部分房企已成立非公開市場事業部。目前城市更新收併購交易日益活躍，中後期較成熟項目競爭激烈、成本提高。

羅宇建議，城市更新中後期成熟項目往往高價微利，盈利空間較小，轉型房企應儘快建立城市更新早期介入、項目熟化出地運營能力體系。

合一城市更新集團董事總經理羅宇在接受21世紀經濟報道記者採訪時指出，本次推出的地塊留了相對可觀的利潤，這一點對於本地的國企還是比較有吸引力的。再者，它們對於本地的情況非常熟悉，對市場價值的判斷也會更準確。此外，它們開發資源也相對豐富，因此實現快速開發，在這方面也有一定優勢。

從運營角度來看，深圳地鐵本次拿下的地塊多數都是綜合用地，具備一定的挑戰。例如，其拿下的位於南山區招商街道的地塊，就包括教育設施用地和文體設施用地；而坪山、寶安和光明的三宗地塊，則都有商業用地。

羅宇表示，這一次集中供地，主流還是以剛需房為主，因此開度難度並沒有那麼大。對於深鐵來說，由於TOD這種綜合開發模式成為主流，也給了它在房地產開發運營領域的經驗積累。「從另一個角度來看，像深鐵這樣的企業，它很容易在市場上聘用到優秀的人才來完善團隊，這也是一種能力。」

合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，目前只看到大浪街道辦的通知，是否全市統一行動有待觀察。如果全市統一行動，會對小產權房的投機行為有很大的影響。

他強調，想要堵住小產權房反覆炒賣的行為:一方面約束中介行為；另一方面需要村股份公司與開發商配合，讓其不為交易提供便利。

羅宇指出，實際上，最新的《深圳經濟特區城市更新條例》明確了，在城市更新項目計劃立項之前，就要先就村改項目的房產確權並回遷給確權權利人，即使購買了也是長期持有等待回遷；而對於已立項的，建議政策細則上也能要求在某個時間點之前，就要對這些小產權房進行確權。這樣一來，就堵住了小產權房炒賣的漏洞。

羅宇介紹，小產權房市場有兩大類別，一類是潛在舊改範圍內房產，屬於回遷房類，這類目前投機炒作的比較多；另一類是非舊改房產，購買後主要是為了居住。深圳常住人口持續的增加帶動了旺盛的購房需求，而由於商品房占比住房總量較低，導致剛性需求進入小產權房交易市場。其實，有很多買家購買小產權房是為了居住，客觀來說這也是對深圳住房需求的有效補充。所以，長期來講，探索將小產權房納入公共住房保障體系才是長久之計。

而關於這輪小產權房市場升溫的主要原因，羅宇強調，是房產投資需求在「715新政」後抑制了，加上小產權房不限購，致使部分短炒資金進場帶動了市場火熱象。

合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，廣州強制徵收的條例正是向深圳學習的，對於加快拆遷還是能起到一定作用。羅宇對界面新聞表示，該條例雖然各地都有實踐，但寫入地方政府城市更新法規算是第一次，有助於減少合作企業的擔憂，減少後續開發的不確定性，或許是未來各地實踐的重要風向標。

深圳市城市更新協會評估與諮詢專委會副主任羅宇告訴《中國經營報》記者，今年以來，中央到地方之所以更為重視城市更新，與其節地發展、城市復興以及產業升級等多因素密不可分。

「城市更新可以有效提高土地利用效率、節約用地、節省建設用地指標。其次，城市更新可以帶動城市復興，向存量要增量。在社會效益方面，城市更新優化城市功能與空間布局、提升城市形象品質、改善城市生態環境、加強基礎設施與公共服務配套設施；在經濟效益方面，建設用地供應，帶動固定資產投資，增加地價及稅費收入等。此外，城市更新還可以幫助當地實現產業升級、消費升級，以及當地對文化脈絡的傳承。」羅宇表示。

合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，《通知》較《更新條例》範圍更全面，由「新立項的城市更新項目」延展到各階段的城市更新類村改項目。這種界定對象範疇的擴大在土整項目上同樣有體現，確權要求延伸到各階段的土地整備村改類項目。這有助於更全面地打擊城市更新、土地整備村改類項目中的投機炒賣行為。

合一城市更新集團董事總經理羅宇則告訴21世紀經濟報道記者，在過去，深圳的城市更新和土地整備類的回遷房交易是比較普遍的，也存在着很多炒買炒賣。《通知》的發布明確了具體的條例，新立項的項目要先確權，再進行意願徵集，最後必須回簽給確權的人。《通知》將確權要求明確下來，填補了原本的政策漏洞。

關於政策對市場的影響方面，羅宇認為，在《通知》實施後，確權的工作量肯定會增加，但這是一個一勞永逸的工作。這一政策防止炒買炒賣和釘子戶抬高拆遷補償標準等行為，對於參與城市更新項目的企業來說是有利的。《通知》有效管制住了城市更新項目範圍內的不合規交易，對於市場和企業都是利好的。

合一城市更新集團創始人 董事總經理 羅宇 表示本次的這個試點，可以說不管是在地區的選擇，還是在城市能級的選擇方面，它的覆蓋面都是比較廣的。而在不同區域的重點城市之間進行試點探索，也將有利於為我國此次更新的發展探索出因城施策的有效模式。而在本次試點政策裡面，住建部也提出將搭建試點工作的宣傳平台來推動試點城市之間的交流，並且及時向全國來推廣試點的經驗。