鑽石舞台

文|呆呆 圖丨呆呆+網絡

距離2022年僅剩下30多天，深圳樓市新盤還在接踵而來。

有些盤是蓄謀已久，有些盤則是突然到來。例如，位於福田上沙的中洲濱海華府一期現樓開始現售就是預料之外。昨日（11月25日），中洲濱海華府一期發布銷售公告，內容顯示：項目將推出120套房源，備案均價9.3萬/平，主力戶型為建面約142-165平的四房。

（中洲濱海華府一期發布銷售方案）

中洲濱海華府一期比海德園位置更靠近福田CBD，直接坐擁深圳城區最傲人的紅樹灣一線海景，備案價低至8.1萬/平起，這絕對是個值得羅湖、福田、南山改善購房者必須關注的盤。

想買的，今天（11月26日）已經可以在i深圳上登記了。

中洲濱海華府一期發布銷售方案前幾天，呆呆才獲悉項目還有120套房源即將入市，趕緊去踩了盤，畢竟，這種城市中心一線海景的大戶型樓盤，目前太稀缺了，現在不看，開完之後估計就沒得看了。

中洲濱海華府一期是中洲灣超百萬大型綜合體一期的住宅部分，整個中洲灣是集超甲級寫字樓、精品酒店、服務式公寓、海景住宅、複合化社交商業空間為一體的綜合體大盤，中洲濱海華府一期由三座高端住宅與一座精品公寓組成，4座塔樓呈V字形排布，住宅部分直面整個紅樹灣自然保護區與灣區海景。

（中洲濱海華府一期小區已經入住）

2018年10月，這批住宅曾經銷售過一批，當時的備案價已經是8.9萬/平，目前剩下的這一批產品，主要分布一期的A/C/D座內，主力戶型是142-165平四房，毛坯交付。

值得一提的是，中洲濱海華府一期已經完全是現樓，2018年買的業主已經住進去，住宅這幾棟樓是整個中洲灣目前景觀最好的位置，可以直面一線海景。

這裡要給大家解釋下什麼叫真正的現樓銷售，很多樓盤的現樓銷售其實只能叫准現樓銷售，例如有些准現樓，因為有裝修，會要等1年多才能交樓，而即便是前期已經入伙的深業中城，今年10月銷售的那一棟現樓，入伙時間還是要等到明年6月份。中洲濱海華府一期預計是交樓最快的現樓，購買後，辦理按揭手續，等貸款下來，很快就可以拿到房子。

當然，因為是毛坯，還得裝修好才能入住，但是收樓這種事情絕對是讓人開心的事情。現在深圳各種轟轟烈烈的各種打新，實際都要2023年才能入伙，有些還要等到2024年，這些遙遠的時間，讓人充滿期待卻長路漫漫。

現在深圳的住宅是限售3年，中洲濱海華府是真正的限售3年（也許多幾個月），別人是真正的要等5年後才能賣房。

買完很快就能收樓這個條件，對於那些孩子需要上學自己不想等的購房者，就像及時雨一樣，特別這種在城市中心的現樓當然必須首先考慮，畢竟，孩子上學等不起。

現樓肯定不是買房的第一因素，讓一個人下定決心買房，都需要多種因素來組合，我們來看看是中洲濱海華府一期其他的優勢，發現，地段和景觀以及備案價才是它的核心優勢，備案價一出來，估計周邊的二手業主又肯定發愁了，買房有更低價格的新房，周邊二手肯定沒人要了。

我們先說最直觀的看盤感受，以及一線海景帶來的視覺衝擊。

因為中洲濱海華府一期前期業主已經入住，現在去小區，所見即所得，小區園林很精緻，特別大堂入口的立體綠化，敢說深圳沒有哪個開發商能做得這麼好。

（小區園林的立體綠化實景）

深圳的開發商裡面，如果說哪些開發商的審美很在線，中洲絕對算一個，這點從中洲的項目里隨時都可以看出來。你去中洲的任何項目，都能看到他們的設計，有藝術風格，而且每個項目都有一些固定的元素是相同的，很有自己的特點。

一個自帶審美的開發商，出品肯定是不錯的，就如這個大堂入口的這種立體綠化，要做好真的很難，他們做到了。

（小區園林實景圖）

大堂入口已經需要刷卡進門，裡面有大堂管家，三梯三戶、三梯四戶這種設計，還是會讓等待電梯的時間少很多的。銷售那天帶呆呆看的是36樓戶型，一進門，因為是毛坯，一眼看去，就會被窗外的風景吸引過去。

（36樓陽台上的風景就是這樣的）

對着上面這樣的海景，家裡的陽台一定是很受歡迎的地方吧，特別是165平的戶型，是個闊景陽台，很寬，可以很悠閒地坐陽台上看風景。當然，如果不想陽台上吹風，主臥也有一樣的景觀。

在深圳，百看不厭的景觀一定是在城市中心的一線海景。帶有這些景觀的樓盤，都在15公里濱海長廊一帶。

今年，擁有深圳15公里濱海長廊景觀的新盤，目前在售的只有一個新盤，還是公寓，且每套都要幾千萬。

現在，這條海岸線上，今年能銷售的住宅只有中洲濱海華府一期，還僅僅120套，這之後，這條海岸線上，就不知道哪一年才會出現住宅新盤，按照呆呆的預計，可能第二個這樣的海景盤，是中洲灣的二期住宅，因為海岸線上僅有的兩、三塊住宅用地簡直珍貴到極點，未來都是照着頂級豪宅的目標去的，動工之間都未知。中洲濱海華府一期將是目前僅有的灣區海景高端住宅。

另外，中洲濱海華府一期前面就是紅嶺教育集團旗下的上沙學校，未來不會再有高樓，也就是說，目前可以看到海景的樓層，基本都是永久景觀，不會有變化。這一點非常難得。

關於這些一線海景的價值，房價已經是最好的證明，雖然紅樹灣沒有深圳灣貴，但是隨着大金沙片區的改造，上下沙舊貌將換新顏，未來這裡的價值比深圳灣更有想象價值。

在樣板房裡面除了看海景，看學校，還能看到東面的中洲灣二期施工的景象，二期和中洲濱海華府一期會連為一個整體，一期樓下就是二期的商業盒子，也就是說，未來中洲濱海華府一期的業主下樓就能享受大型商業配套。目前，二期已經在動工，入市最快也要明年年底，交樓則是兩三年之後了，這個時候，一期現樓的優勢非常明顯。

當然，現在買房，購房者更關注的就是價差，中洲濱海華府一期備案均價9.3萬/平，起價8.1萬/平。

（備案價部分明細）

呆呆看了下，8.1萬/平的都是165平的大戶型，以1300多萬買入福田四房新房，在目前來說，還沒有第二個新盤可以做到。距離中洲濱海華府一期不遠的一個新盤，最近開盤的備案均價11.4萬/平，足足貴了2萬元/平。業內都搞不懂中洲濱海華府一期這個備案價，只比2018年備案價貴了4000元/平。像深業中城一樣看齊去年備案價還能理解，但是和2018年差不多的備案價，還是很少見，畢竟，2019年樓市一頓狂漲猛如虎，很多樓盤的價格遠超過2018年了。

（建面約165平的戶型圖）

（建面約142平的戶型圖）

中洲灣周邊的二手房，主要都是15年以上的舊房，目前出售的二手，政府指導價也有8.5萬/平，如附近的萬科金域藍灣。距離最近的京基濱河時代，參考價是9.19萬/平，無限接近中洲濱海華府一期的價格，想想京基濱河時代雖然是次新盤，一晃也已經是7年前的盤了。最新出來的中洲灣無論規劃還是產品設計，都是引領未來這個區域居住潮流的。

（現樓實景）

另外，同樣屬於大金沙片區的綠景紅樹灣一號，是區域最新的次新盤，呆呆了解到有掛牌的價格高達16萬/平，而且， 2019年年初，綠景紅樹灣壹號一棟大戶型樓王單位推出時候，毛坯備案價已經10萬/平。

現在的深圳樓市，真的是剛需買房者最好的時間，盤多、價低、優質盤也不少，所以，各種買房群里，最感慨的一句就是：現在有錢有名額的人最幸福，可以根據自己需求慢慢選擇。

很多人打新都在往西，但是最近海德園和深業中城的打新故事再次表明，只要地段和配套好，樓市的王者依然在福田，剛剛宣布入圍結果的海德園，創造了今年打新（非幾套尾盤那種）最高的入圍積分—62.2分，而深業中城的備案價，也保持了今年新盤最高的備案價。

深業中城已經售罄，海德園今日肯定日光。中洲濱海華府一期突然推出120套，顯然又讓那些想留在福田生活的人有了新的機會，而且，中洲濱海華府一期和大金沙連在一起想象未來，絕對是值得關注的福田項目。

（福田上下沙夜景）

我們來看下大金沙的規劃，2015年開始，政府就計劃斥資300億元規劃的大金沙片區，這個片區是福田區城市更新「十三五」規劃中八大片區之一，也是深圳市首個實施連片規劃、抱團改造的大片區，還是目前福田區最大的舊改片區。

更新後，大金沙片區的總建築面積約為762萬平方米，這個體量相當於華僑城的2.5倍、車公廟的2倍、華潤大沖舊改（280萬平米）的2.72倍。更新後的新增住宅也將達到350萬平，產業空間達412萬平。

（大金沙片區規劃圖）

大金沙片區的整個規劃，其實是非常富有想象空間，地下空間開發相結合，實現產城一體化，規劃居住人口達13萬人，立體規劃小區設施，把道路、廣場、街巷進行豎向分區實現人車分流。如果完成，這裡將是福田區一個嶄新的巨無霸濱海新城。目前，京基、中洲、綠景和金地四家開發商參與了片區的城市更新。

中洲的體量顯然是目前大金沙片區最大的項目，整個中洲灣一、二期的總建面就已經超過100萬平，有說法是拆遷順利的話，這個盤未來的總建面甚至會超過華潤城目前的體量。目前，中洲灣商業計劃在明年開業，日本的蔦屋書店和一家imax影院已經確定入駐，從這兩個入駐店就可以看出項目商業定位不低。如果喜歡中洲的人可能還會發現，它未來可能是這個區域很藝術的一個商業，體量也很大，和旁邊KKone商業會連為一體，等二期的商業起來，這裡就會形成一個大型商圈。

(中洲灣二期商業效果圖，就在住宅樓下)

特別是中洲濱海華府一期的業主，未來樓下就是二期的商業盒子，二期和中洲濱海華府一期就是一個整體，這樣會讓居住更加具備舒適度和便利性。

（二期商業規劃效果圖）

而且，從交通配套上來說，中洲灣這裡是全深圳交通最便利區域之一了，中洲濱海華府一期臨近地鐵7、9號線，與7號線上沙站僅相隔600米，與9號線下沙站僅相隔800米。如果開車，項目毗鄰濱海大道、廣深高速等城市主幹道，可快速通達全城。項目距離福田口岸、皇崗口岸與廣深港高鐵福田站僅15分鐘車程，未來可以輕鬆享港深一體化生活。

教育配套上，項目周邊有上沙小學、上沙中學等，目前均已列入紅嶺集團下，值得期待。未來，片區還將建設1所初中、4所小學、10所幼兒園，教育資源會較以往更上台階。

最近，中原地產研究部一份資料顯示，今年截至到11月19日，深圳已經開了92個住宅新盤，為深圳供應了22213套新房，其中31個盤 開盤售罄。

不出意外，中洲濱海華府一期這120套，很快也會進入售罄的名單。