2022年1月9日《郁亮在萬科2022年會上的總結髮言》流出，郁亮從戰略—機制—文化—組織—人等方面，做了新一年度的內部發言。
郁亮的內部講話中，戰略層面縮表出清，背水一戰，要麼死，要麼活；文化方面要「節衣縮食、戰時氛圍」；組織方面減員增效，人的層面快馬加鞭，日夜兼程。大概如上。
其中，他提到了5次「黑鐵時代」。這是萬科首次提及這個詞。
黑鐵時代，迅速成為地產圈的熱詞。
而早在一年前，手哥已經撰文預言，房地產進入黑鐵時代。
詳見2021年1月19日文：房地產的黑鐵時代。
如果那時候，有企業掌舵者提前警醒，調整戰略節奏，則不止於遭遇2021年底的困厄，現在的境遇大不相同。畢竟2021年上半年，尚有緩和的餘地。
一年後，行業哀鳴四起，萬科發出怒號，相對更多沉睡的企業來說，依然不晚。
萬科郁亮之總結髮言，流傳甚廣，但是以一企之視角，迎接新時代。
有業內人非議：降薪、減員、加班……看到了滿血的資本嘴臉。
也有人說：一概不提產品、客戶和服務，妄稱行業大哥。
不要把一家企業想象得太偉大、太完美，企業的首要任務是創造效益，存在並運轉下去。「活下去」，是企業的基礎。這個不能苛責萬科。
黑鐵時代，然後呢？
站在企業角度，郁亮提到了許多「節衣縮食」的舉措，從自身做起，不定頭等艙，經濟艙也要比價格等。
從行業角度看，郁亮並沒有提出黑鐵時代的具體解決方案。
而一年前，手哥在文中已經說到黑鐵時代，房地產業的未來。
如果說此前的無論黃金時代還是白銀時代，他們都是中國房地產商的輝煌時期。
此前是企業時代，無論生產什麼樣的產品，造出多麼爛的房子，通過概念包裝，營銷噱頭，價格槓桿，渠道分銷都能賣出去。
而渠道分銷，是這個時代的完結。
之後，將進入全新的用戶時代。
人口增長，在2021年出現奇點，之後中國或許將進入低速增長乃至負增長時代。
供求關係也會發生變化，這個年銷售額17萬億的產業，根基要被動搖。
房企的黑鐵時代，是用戶的黃金時代。
之前是產品提供給用戶使用，未來是用戶需求決定企業生產。
在企業端，要以銷定產，按需定製才是良性運轉方式。
大庫存、高周轉，是通往死亡之路。
如何「以銷定產」？房企最好的學習榜樣
凡是經濟活動，皆有規律，皆有周期。金融有，地產也有。
經濟規律疊加行業發展決定未來，政策也會影響。
黃金，白銀，黑鐵，不是線性發展，也會有周期往復。
周期有短周期，長周期，短則幾年，長則幾十年。
相信房地產的黑鐵時代之後，是黃金時代。
該死死，該活活，出清之後，未來很美好。
只是大多數企業，看不到。
因為大多數企業，依然是甲方思維，以我為尊，我最牛逼。
時代的潮水，已經流向用戶了。
地產的用戶紅利時代，自2015年已經蔓延開來，阿那亞是最好的例證。
今天【地產操盤一起學】群里，某TOP30房企的學友說，他由項目總拔擢到華南事業部負責大運營，包含營銷、運營、客服物業、商業四大板塊。這是地產的正途，打破壁壘，打通用戶，這是大道，是方向。具體怎麼做，那是技戰術層面。
在地產操盤一起學群里，後續陸續研討展開，陪伴有理想、志於推動行業向善向美的操盤手、企業一起成長。
不盲從，不妄斷，做有思想的蘆葦。
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這個賭對了，房企就贏定了
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