今天本來計劃可能斷更的，早6點就到了辦公室，趕出來一篇6千字的報告，下午也是各種事情，本想着晚上好好學習下政治局會議精神，尤其是下面這一段。
結果就看到又有人說些誤導的話，什麼「沒有提房地產稅」「沒有提房住不炒」，然後說什麼「很大的政策拐點到了」，言下之意就是房地產要再次放開了。
如此歪曲，必須得專門說一說了，比較簡短。
第一，中央「房住不炒」的基調沒變。
看政策、文件、會議精神，一定要先有一個基調，同樣的話，在不同的基調下，結論截然不同。
今天的會主要研究2022年的經濟工作，為下周的中央經濟工作會議做準備，在上面那段報道里，有八個字已經對明年的經濟工作定了基調，那就是「穩字當頭，穩中求進」。
什麼叫「穩」，穩就是未來的措施要基本延續當前的政策，不能今年定的明年就改，也不能拐大彎。
過去幾年來，在房地產上始終堅持的是什麼呢？自然是「房住不炒」。
當然，「房住不炒」絕不是「房住不漲」，更不是一定要讓房價跌下去，根本是要遏制炒房，推動房地產市場正常化。
這裡一定要區分「炒房」和「投資」的區別。
同樣是通過買房獲得收益，所謂「炒房」就是在過去預期房價一定漲，所以不管不顧，無底線的使用槓桿，地方政府、房地產企業、中介、社會公眾，幾乎不動腦子的投入進去，製造了很嚴重的問題，這種房子一定會漲的剛性預期必須打破。
但是打破一定漲的預期，不一定要房價跌，畢竟房子是中國經濟的定盤石，是中國經濟穩定和發展的重要支柱，還是中國絕大多數普通人最主要的資產。一旦有閃失，可不是嚴打校外培訓、股市動盪、中概股暴跌能夠相比的，這也是房地產改革、轉型格外求穩的根本原因。
未來讓房子更符合城市發展的價值，讓房價增幅在通貨膨脹率附近或者略低於就夠了，部分大城市和發展好的城市可以略高於，保持這樣的增長率，就是比較健康的，完全可以通過中國未來經濟的持續增長把過去的存量問題慢慢消化掉，這是更穩妥的做法。而房價漲跌核心是土地供應和貸款政策，我們完全有能力調控的。
而「投資」不同於「炒房」，未來的房價將是分化的，靠自己的頭腦、資金儲備、決斷去獲得收益，承擔投資失敗的風險，這無可厚非，本質上跟股市一樣，房子說白了就是城市的股票。但是打破必漲剛性的預期，就能把通過房子獲利的門檻大大提高，全社會也就形不成「炒房」的浪潮。
具體不一一展開了，可以看看舊文《從香港看中國房地產的未來》《房地產稅要試點了？別急》，這兩篇發在「大樹鄉長」，看完也就夠了。還有幾篇發在更名後的「大樹鎮巡撫」上，比如《如何讓買房促進個人發展？》《什麼是保值增值的優質房產？》
既然明年是「穩字當頭」，那房地產領域「房住不炒」的核心基調不會變，在這個基礎上再談「穩中求進」，這個「進」指的是對全社會整體有利的「進」，而不是對某個行業、某個企業的「進」，具體到房地產行業，就是要「促進房地產業健康發展和良性循環」。
第二：為什麼今天的報道沒提「房地產稅」「房住不炒」？
不提「房住不炒」很簡單，因為這已經是不言自明的事情了，對於一個已經鐵板釘釘根本不會去改的事，為什麼還要浪費筆墨去提？
現在不去提，反而證明「房住不炒」已經極為穩固，思考未來房地產變化，都要在這個大框架下，但是一定要注意好好理解到底什麼是「房住不炒」，小鎮已經寫過很多次了，不再展開了。
而「房地產稅」，全國人大剛剛授權國務院，既然決定試點，那麼在試點成功前就不會花費太多精力在這上面，等試點開始再說。小鎮也在《從香港看中國房地產的未來》《房地產稅要試點了？別急》寫的很清楚了
第三：明年房地產行業怎麼調整？
還是要松一松的，央行也降准了，更重要的是，今年房地產業確實被打擊的很慘，也該松一鬆了，也會有一些寬鬆的資金進入房地產業。
但是進去的錢，將主要是進入「保障性住房建設」，怎麼做呢？主要靠國企，畢竟現在國有房地產企業過去兩年比較聽話，整體運營狀況良好。
另一方面，創新型的鼓勵政策將優先提供給優質的房地產企業，比如上周證監會提到的不動產投資信託基金（REITS）,已經在一些城市開始嘗試了，但是這筆錢重點是保障房，而不是商品房。
另外，民營房地產企業如果願意參與到保障房建設，也可以拿到一部分資金。還有一些非常困難的企業，各地的房產項目還是要由各地政府和國企擔起來，保障完工的同時，也可以部分轉入保障房。
在以保障房為基礎的情況下，才是商品房市場，但是目的也是為了「滿足購房者的合理住房需求」，比如適當放鬆銀行個人信貸，調整今年下半年的貸款緊張問題，減少對剛需的誤傷，又或者支持合理的改善需求等等。
一定要注意，滿足的是「購房者」「住房者」合理需求，而不是「房地產企業」，這類會議精神報道高度精煉，反而大大降低了閱讀門檻，一定要字斟句酌，不要站在個人立場上揣測。
最後：明年經濟工作最核心的重點是什麼？
明年經濟工作，在開頭截圖已經說的很清楚了，總共幾百字，一定要一個字一個字的多讀幾遍。
一定要看中央關注的是什麼領域。
貨幣政策、財政政策；
內需和消費、有效投資；
市場主體活力；
知識產權保護；
結構調整，製造業升級，供應鏈安全；
保障房、商品房、房地產業；
科技發展，企業創新，金融支持；
改革開放，區域發展，要素市場化配置；
民生，生育，養老，常住地基本公共服務。
一共9大塊20多個小項，看起來很多，但可以抓住幾個主線穿起來，角度很多，小鎮先講一個主線。
比如，明年經濟工作的重點就是打通經濟運行的關鍵堵點，這個堵點有幾個，最重要的就是內需。
小鎮在上周提到10月PPI和CPI剪刀差已經達到歷史新高，明年出口很難指望得上，投資也需要調整，內需才是明年中國經濟破局的關鍵。
雖然經過兩年的危機影響，居民收入增長放緩，但中國居民儲蓄反而顯著增加，這說明老百姓不敢花錢了，不敢花錢說白了還是對未來的信心不足。
怎麼做呢？
要穩定就業、擴大就業；要降低民生壓力，改變養老預期；要增強社會整體生產力，獲得更多額外增量；要打破科技關鍵堵點等等；也要提前調節當前就業困難和10-20年後勞動力人口下滑之間的矛盾。
核心是為了讓中國人對未來更有向好預期，敢於消費，這樣經濟才能運轉起來，而為了刺激更大多數人的消費，讓消費真正提高廣大人民的幸福感，那就必須加強分配機制，對一些不正義的賺取大量利潤的加大打擊，比如偷稅漏稅、嚴重過高的收入等等，也包括深化今年的一些工作。
既然主線就是希望讓更廣大的中國人有向好的預期，更敢消費，那麼又怎麼可能重新放開房地產？
過去幾十年的房地產調控已經證明了：監管政策時緊時松，只會讓行業以及民眾心存僥倖，房價一定漲的剛性預期就無法打破。時緊時松結果就是松，這次好不容易堅持下來了，就不可能回頭。
一定要調整腦子裡那個「非此即彼」的極端思維，松一松就是松一松，不是松很多、更不是全松。如果比喻一下，這就好比把系在房地產行業脖子上的繩子稍微松一下，免得真的勒死了，畢竟我們要的是房地產的健康發展和良性循環，房地產還是很重要的。
但是也不要有意無意的擴大理解「松一松」，把這個認為是鬆綁的信號，甚至以為是什麼「大的政策拐點」。事實上，一旦重走歪路，重新緊起來其實一點也不難。
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