鑽石舞台

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一線城市全面進入存量房時代

對比此輪調控各大城市出台的政策,論最嚴厲非北京莫屬:居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低於60%,購買非普通自住房的首付款比例不低於80%……

嚴厲調控會否帶來房價應聲而落?在一些業內人士看來,類似北京、上海、深圳這樣的一線城市,未來樓市將繼續趨於平穩,市場分化進一步加快。一線城市土地資源稀缺,新房供應越來越小,市場正在進入存量房時代。數據顯示,北京2020年二手房銷售套數是新房的4.7倍,上海和深圳二手房與新房銷售套數比分別是3.4倍和2.4倍。

這樣的背景下,一線城市新房產品將呈現三個趨勢,一是高端化,二是大戶型化,三是科技化。以北京僅存的少數新盤之一的中冶德賢公館為例,這個位於南四環的項目,以187平米三居和214平米四居為主,配備動態舒適度控制、物聯網智慧社區、個性化醫療檢測等六十多項科技系統。

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環一線、強二線城市在全國市場中的作用將不斷強化

一線城市樓市收緊以及成交轉淡,將會促使需求外溢,環一線地區以及部分熱點二線城市有望成為樓市成交中心。中國指數研究院報告認為,隨着城市軌道交通日益完善,一線城市郊區及周邊縣市與核心城區通勤時間縮短,將更有利於需求向周邊擴散,緩解一線城市的房價壓力,新一輪機會中,一線城市周邊區縣仍將是布局價值點。

「一線城市周邊縣市以及熱點二線城市蘊藏的投資價值依然誘人。」據知名開發企業中冶置業有關負責人說。中冶置業在近期發布的中國房地產百強研究中躍升至第42位,為近兩年百強研究中提升速度最快的企業之一,同時在百強企業盈利性TOP10中位列第5位。

事實上,開發商已經在環一線、強二線城市土地市場大量落子,數據顯示,過去一年一線城市住宅用地成交量大幅下降50.9%,而熱點二線城市土地成交量則大幅攀升超六成。以中冶置業為例,這家近年來無論是成交量還是盈利都快速攀升的地產商,圍繞京津冀、長三角、珠三角地區加大土地拓展力度,深耕市場需求旺盛的一二線城市,獲得北京、天津、廣州、珠海、石家莊等城市優質地塊,截至2016年底土地儲備就已超過1000萬平米。

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樓市長期需求走勢如何?還得緊盯「小學生」

基於市場供求,從更加長的時間段考量,未來全國各地城市市場長期需求將與「小學生增速」息息相關。

研究數據顯示,過去三年小學在校人數複合增速與房價漲幅相關係數達到0.66,兩者存在較高相關性。事實上,小學生數量增長最快的深圳、廈門也正是近幾年房價漲幅最大的城市,北京、鄭州、南京、武漢、廣州、合肥等城市小學生數量增速也基本與房價漲幅相吻合。

除了「小學生」外,另一個與房地產密切相關的因素是購買力。與一線城市相比,多數二線城市以本地需求為主,因此人均儲蓄存款餘額反映城市購買力,杭州人均儲蓄餘額緊隨一線城市,購買力支撐充足,南京、蘇州雖然人均儲蓄在杭州之下,但也支撐較強。

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康養、文旅地產或成為樓市黑馬

關注地產的朋友會注意到,近期包括萬達、恆大、融創、中冶置業在內的一批知名開發商都在具有稀缺性的旅遊目的地布局,主打以生態環境為賣點的康養、文旅地產項目,而種種跡象也表明,隨着中國人口老齡化加速以及人們對於美好生活環境關注度提高,這類以環境為主要賣點的地產需求正在逐步升溫,有望成為市場黑馬。

以康養地產與文旅地產為例,中冶置業在煙臺「中冶·沁海雲墅」項目與中信國安集團、北大醫療合作,建立醫養結合的養老機構,打造以「機構養老+療養康復+居家養老+分時度假」為模型的全產業鏈康養產品。在承德興隆,將憑藉優越的自然景觀優勢,引入北大附屬醫院、北大附屬實驗學校等資源,打造距離北京最近的山水棲居第一城。

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房地產開發商將轉向多元化發展

中國房地產百強榜單顯示,開發商隊伍正在呈現「強者恆強」的競爭格局。資料顯示,2020年百億級房企達到131家,較2019年增加14家,市場氛額接近61.8%,行業集中度加速提升,強者恆強態勢凸顯。

激烈的競爭中,開發商都在積極轉向多元化發展。以中冶置業為例,該企業自2016年以來,進一步開拓文旅康養地產、主題公園新領域,業務領域從「一主兩翼」向「一主N翼」拓展。

「新常態下,國內房地產市場長期供求結構發生改變,住房總量由『整體供給緊缺』逐步轉向『供求大致平衡』,行業告別高速增長的黃金時代,步入內生發展的白銀時代,升級轉型的步伐正在加快。」中冶置業有關人士表示。

併購重組是眾多房企謀求多元化發展的一種重要手段。據不完全統計,房地產行業2016年發生併購案例近190宗,涉及金額超過3500億元,一些企業通過股權收購彌補市場拿地不足,擴大土地儲備,同時在競爭格局日益複雜背景下,通過併購擴大自身規模,以在未來競爭整合格局中占據話語權。