近期地產政策的調整，是市場關注的重點。從政策的發力點來看，以國慶節為界，國慶節前以需求側為主，包括1月、5月和8月三次下調5年期LPR利率，5月和9月兩次下調新發放首套住房貸款利率下限，9月出台支持居民換購住房的個稅政策，9月下調首套個人住房公積金貸款利率。
國慶節後以供給側為主，包括11月12日的金融支持房地產16條、11月14日的保函置換預售監管資金、11月28日的股權融資5條等，業內也稱為「三支箭」。
從政策出台的短期效果看，資本市場反應熱烈，但是實際銷售尚未有明顯起色。
本輪房地產危機的起點，與供給端出現風險的時點較為吻合。2021年6月，商品房銷售開始回落，而百度搜索指數上看，2021年6月，某地產商的搜索指數開始上升，2021年9月搜索指數達到高峰，兩者基本契合。
而政策加碼的驅動力之一可能是斷供潮，從百度搜索指數上看，斷供搜索指數在2022年4月初開始升溫，在7月份達到高峰。下半年以來，地產政策出台明顯加速。
本輪地產危機與房地產行業多年來的發展模式是分不開的。中國房地產調控的落腳點是控房價，以及防風險，因此以卡住開發商融資作為抓手，一方面降低開發商的融資敞口，降低金融風險，另一方面倒逼開發商通過降房價的方式加速回籠經營現金流。
但是降房價會直接減少存貨估值，大幅侵蝕股東權益。在債權人和股東之間，開發商選擇了以時間換空間。
從房地產投資的資金來源來看，2021年7月之後，資金來源大幅惡化，最明顯的是定金及預收款，主因是居民購房的回落。其次是自籌資金，主因是債券、資產證券化、非標融資等資金來源的受阻。
今年以來，個人按揭貸款的負向拉動開始顯現，這是前期居民購房回落的滯後效應，定金預收款和自籌資金的負向拉動也明顯拉寬，開發商的經營現金流和融資現金流同步惡化。
既然本輪地產危機的起源是供給端，政策的應對思路也是供給端。政策最初的主線是「保交樓、保項目」，後來我們意識到，不保主體、難保項目，於是政策又過渡到「既保主體、也保項目」，這在金融支持房地產16條中已經體現。
然後我們現在也意識到，不保銷售，難保主體，近期鄭州、武漢、南京、佛山等陸續不同程度的放鬆限購、限貸等措施，預計未來放鬆銷售端的地區範圍將進一步擴大。
但是如果我們觀察一下分等級城市的銷售變動，可以看到2021年7月後，首先出現銷售大幅下滑的是三線城市，2021年7月-2022年1月，三線城市是拖累銷售下滑的主因。2022年2月起，二線城市的拖累作用開始顯現，並逐步成為近期拖累整體銷售的主因。
但是另一方面，目前的限購限貸等需求端限制政策，主要集中在一線城市和部分強二線城市，三四線城市並沒有太大的政策改善空間。三四線城市的銷售，受到政策放鬆的利好也不會太明顯。
雖然一線和部分二線城市有政策改善空間，也有需求空間，但是目前出險的房企已經沒有了資金流入，也基本失去了繼續開發和銷售的能力，因此一線和部分二線城市的銷售改善，很難惠及到目前出險房企。
我們使用的數據是30城的成交數據，30城成交數據中三線城市占比約20%，而在全國層面三線城市及以下的銷售占比超過60%，因此實際情況可能更差一些。
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