為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，中國人民銀行決定於2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。
央行負責人說了，全面降准0.5個百分點，大概釋放12000億。
上周高層在新聞聯播中透露了降準的信號，隨後我們的稿子就說了，估計這次是全面降准，至少是0.5個點。
沒想到今天就應驗了。那麼我們應該怎麼理解這次降准呢？
首先，此次降准0.5個百分點，大概釋放12000億，力度算非常大；
如果加上今年7月份央行宣布全面降准0.5個百分點，釋放長期資金1萬億。
對比2020年的3次降准，去年疫情期間共降准3次，釋放1.75萬億。
可見，即便今年降準的次數沒有去年多，但力度是明顯比去年大。
其次，更為關鍵的是，去年是定向降准為主，今年是全面降准，覆蓋面更廣。
定向降準是說我給一部分商業銀行開口子，錢只能借給特定的行業，比如國家需要的小微企業之類的，其實就是不想讓錢流入房地產，但最終實際上也會曲線流入樓市，去年很多地方就喜歡用jyd買房。
但這次是全面降准，龍王下雨，大地得到滋潤，房地產同樣也能沾點雨露，這對樓市來說就是一個大好消息。
去年樓市正在蓄勢待發，如果全面降准，那就是火上澆油，房價上漲將一發不可收拾。
但今年的房地產市場已經慘不忍睹了，不管是房企，還是樓市，急需貸款，否則要渴死了，放鬆對房地產市場的貸款，可以讓低迷的樓市逐漸恢復暖意。
大家一定要明白一個前提，降准最直接目的肯定不是為了房地產，而是考慮全局經濟增長。
此次降准降低金融機構資金成本每年約150億元，通過金融機構傳導可促進降低社會綜合融資成本，從而可以讓銀行借錢給企業，讓企業擴大生產和投資，從而拉動就業。這點我「周六的文章」也有詳細說明。
但放出1.2萬億的資金，無論如何，對樓市就是一個大利好，而且我覺得降准比降息效果還要好。
現在央媽已經更偏好降准了。去年一年哪怕是疫情，LPR也只從4.15降到3.85，總共才降三十個基點
如果只是降息，銀行的成本是下跌了，但還是沒錢的話，在實際貸款中總喜歡在基準利率上上浮利率，這同樣達不到效果。
但降准就代表銀行有錢了，那就會下調貸款利率，間接的可以達到降息的效果。
所以，我認為現在不會輕易使用降息手段了，而降准效果比直接降息效果好。
在現在的整體環境下，從基本面上看，我有兩個核心判斷，大家不懂就看兩遍。
今年10月之前，央行是嚴格限制銀行對房地產的貸款比例，但隨着房企暴雷，樓市下行加速，央行開始窗口指導放鬆對樓市的貸款，從10月份開始，房地產貸款就在回升了，房貸利率也在下調，房貸放款速度明顯加快。
根據上海證券報的消息，11月份金融機構房地產融資環比、同比都在回升，初步預計同比多增約2000億元。
我們訓練營的學員們，在學完課程之後買了房的，也在說貸款審批非常之快。甚至比當初買首套房子的時候還快。
從開發商角度，11月份房企的融資表現也不差，據Wind統計，11月房地產企業境內債券發行金額為471億元，環比增長84%。
上個月的地產融資一直都是以保利、中海等央企國企為主，民營企業由於頻繁出現違約事件，導致金融機構不敢輕易放貸，所以啊，有錢的房企更有錢的，你明白吧？
不過隨着恆大事件有了逐漸清晰的解決方案，金融機構對於房地產最悲觀的時刻也過去了，民企的融資慢慢開始恢復正常了。
上周我才提到碧桂園、龍湖就搶先發行了50億中期票據；禹洲也拿到了11億元貸款；奧園的債務順利延期……
加上如今降准後，金融機構手裡的錢變多了，那對於房企的融資肯定還會繼續加快放鬆的。
第二，整體房地產銷售也會逐漸回暖，部分城市房價將會補漲。
先是深圳，東莞，然後上海，廣州，成都、合肥、杭州、西安、廈門、寧波都迎來大漲，今年年初還有一些沿海發達三線城市都在飛漲。
但是這些城市這一輪大漲周期基本上已經結束了，現在大部分進入調整期，尤其是二手房限價後，直接降槓桿。
而且因為大漲過，調控也十分嚴格，違規操作和違規貸款一旦出現在樓市就會立刻受到打壓。
就拿東莞來說吧，昨天都在傳聞東莞調控放鬆，不用社保就能買房，後面再補社保和網簽。
但馬上就被媒體曝光了，結果很快東莞就立刻闢謠了。去年才大漲過，現在怎麼可能放鬆限購。
所以即便降准，這些城市價格也不會大幅反彈，為什麼呢？
首先調控是不會放開的。樓市調控手段和政策依然從嚴。特別是有些城市對二手房限價了，直接對樓市降槓桿，即便銀行貸款放鬆，有些指導價和市場價差太多的房子，你首付也不夠。
只能說降准後，剛需和改善需求會陸續上車後，成交量肯定會上漲，價格會止跌小幅反彈，筍盤逐漸消失，新房優惠也會收回，但是不要指望回到去年的行情。
對於樓市沒大漲，現在調控還不算嚴厲的城市，資金就有機會進入樓市。
比如武漢、鄭州、長沙、青島、濟南、蘇州，沒漲的後面肯定都會漲。
以及其他弱二線省會城市，包括石家莊、昆明、南寧、貴陽、南昌這些，只要政策不收緊，後面都會輪動到，有些沒漲的強三線也會漲。
所以這些城市的購房者，可以出去看房買房了，別說我沒提醒你哦。
弱三線和四五線城市，依舊不看好，即使會上漲，後面又要跌回去，可以等明年趁機出貨。
上面給定心丸給的已經夠多了，明年樓市企穩回升那是大概率的事情。
12月2日，中指研究院發布《中國房地產市場2021總結&2022展望》報告。
該報告預測，「2022年，中國商品房銷售面積或出現下滑，但銷售均價結構性小漲2%至3.5%。」
「小漲2%至3.5%」看起來不多，但是大家要注意，這個是全國平均下來的情況。
具體到各個城市肯定是不一樣的，有的城市跌，有的城市漲，所以大家要把握自己所在城市的買房節奏。
現在大部分房企的危機都已經解除了，就連房企中最大的雷：恆大也有着落了！
暖風政策從上而下一級級傳遞，接下來我們看到的就是暖流注入寒冬，樓市逐漸復甦的過程。
現在國家就是在大力支持剛需買房，買房一定要順着政策走，調控了大家就不要進場；放鬆了或放水，那就是告訴剛需，可以上車了！
就在剛剛中央政治局會議的消息出來了，有關於房地產的表述和過去幾年發生了很大的變化。
要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。
大家發現沒，「堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位」，這句話變成了支持購房者合理的住房需求。
當然沒提房住不炒，不代表可以放鬆房住不炒，這個底線一定不會破，但是我們這次更側重強調支持合理的購房需求，因為今年收緊房貸後，剛需和改善型需求都受到了影響，這確實不太好，畢竟現在還需要房地產來支撐經濟轉型。
而且現在買房的安全係數比今年上半年高多了，經過頻繁的調控後，資金緊張的房企都出事了，現在剩下的頭部房企都還可以。
所以整體的安全性高很多，一二線城市問題不大，只有三四線下跌風險大一些。
城市調研（武漢，北京，佛山在公眾號下的菜單欄）：
北京1║北京2║燕郊1║燕郊2║廣州||珠海||中山 ||上海||浙江||寧波 ||崑山||南京||無錫||鄭州 ||重慶 ||合肥||三四線||西安 ||成都||長沙 ||綜合
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