鑽石舞台

剛剛，銀保監會、住建部聯合發布《關於銀行保險機構支持保障性租賃住房市場發展的指導意見》（以下簡稱「指導意見」）。

新規旨在落實2021年7月2日國務院辦公廳發布的《關於加快發展保障性租賃住房的意見（國辦發［2021］）22號》（以下簡稱「22號文」）中關於金融支持保障性租賃住房建設運營的要求。

其實，該新規的徵求意見稿早在2021年11月就已流傳出來，期間一直沒有進展。

2022年2月8日，央行、銀保監會突然聯合發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知（銀髮〔2022〕30號）》，該通知只摘取了指導意見中的一項核心內容，「銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理」。

此後，市場紛紛猜測這份意見是否還會發布。

沒想到8天後，正式稿最終還是出台了。

作為信貸相關的內容，首先需要明確保障性租賃住房的項目性質，嚴格把控其合規性。保障性租賃住房從本質上說是准公益性項目，有一定的經營收益，政府預算支出是其重要的資金來源，但在收益平衡的情況下可以進行市場化融資，在防範不增加政府隱性債務的前提下，項目信貸合規限制比較小，金融機構在保障性租賃住房項目中有一定的業務機會。

1.融資機構

a. 國家開發銀行。作為準公益性項目，政策性銀行貸款是最為適合的融資渠道，首先是政策性銀行貸款的利率相較商業銀行要低很多，其次是貸款的期限可以很長，這兩項優勢對於保障性租賃住房項目非常契合，保障性租賃住房前期投資大，物業以長期持有為主，還款來源為租金收入，而且租金低於同地段同品質市場租賃住房的租金，這就決定了其回款時間長且現金流規模小，政策性貸款是成本更低期限更長還款壓力更小的融資渠道。指導意見正式稿進一步限定徵求稿中政策性銀行為國家開發銀行，指定國家開發銀行獨家承擔保障性租賃住房的政策性中長期貸款職責。

b. 保險機構。保險也是非常適合保障性租賃住房的一個資金渠道，在銀保監會9月7日答記者問時也曾提及「推動保險資金支持長租市場發展」。保險資金的雖然利率低、期限長，但對於投資項目的收益穩健性要求比較高，保障性租賃住房屬於政府民生工程，不同於市場化的租賃住房，無須參與市場經營競爭，其租金收入雖然低但非常穩定，符合保險資金的要求。保險資金規模巨大，可以給保障性租賃住房提供充足的資金供給。

此外，保險機構也可以為保障性租賃住房創新開發建設、財產損失、租賃人員人身安全等新的險種。

c. 商業銀行。商業銀行為保障性租賃住房項目提供融資需要謹慎評估項目收益是否更夠平衡，需要遵守15號文的規定，防止實際依靠財政資金償還，防止增加政府隱性債務。根據22號文的規定，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。

此外，財政部、發改委發布的《關於申報2022年新増專項債券項目資金需求的通知》規定，保障性租賃住房仍為新增專項債鼓勵投向領域，因此銀行在項目收支平衡的前提下，還可以為專項債投入的保障性租賃住房項目提供配套融資。

金融機構在提供上述貸款前，需要遵守15號文的規定查詢財政部融資平台公司債務及中長期支出事項監測平台，嚴格審核貸款主體是否為政府融資平台。對於承擔地方政府隱性債務的客戶，不得新提供流動資金貸款或流動資金貸款性質的融資，不得為其參與地方政府專項債券項目提供配套融資。

指導意見還鼓勵農村中小金融機構發揮與農村基層自治組織、合作社的良好合作優勢，優先支持集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目。新修訂的《土地管理法》增加了農村集體經營性建設用地入市的規定，土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。2021年7月2日《土地管理法實施條例》頒布，規定進一步明確了集體經營性建設用地入市細則，要求土地所有權人應當編制集體經營性建設用地出讓、出租等方案，報市、縣人民政府審定，以招標、拍賣、掛牌或者協議等方式確定土地使用者，雙方應當簽訂書面合同，合同示範文本由國務院自然資源主管部門制定。目前《農村集體經營性建設用地入市指導意見》正在報批中，集體經營性建設用地入市的操作細節還有待落實。22號文是較早明確提出農村集體經營性建設用地入市的文件，鼓勵集體經營性建設用地直接用於建設保障性租賃住房，且提出建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款，但具體的入市操作方式，土地性質，土地價格，抵押貸款設立及實現等細節還需實踐探索。

銀行雖然融資成本上沒有優勢，但銀行具有全面的專業化服務能力，可以提供開發建設、裝修改造、運營管理、交易結算等專業化、多元化服務。

d. 非銀機構。非銀機構融資成本比較高，這類機構更重要的優勢在於其專業化的服務。正式稿刪除了金融租賃機構，保留了信託機構。

2.融資產品

根據22號文提到的融資產品，指導意見進一步完善了產品的內容：

（1）貸款類產品：鑑於保障性租賃住房前期投資大、資金回收慢，為保證經營的穩定性，政策鼓勵金融機構提供中長期貸款。

a.保障性租賃住房自持主體項目投資貸款和運營貸款：包括利用國有建設用地、集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地建設保障性租賃住房的項目建設及運營主體，貸款需求主要是建設期的固定資產投資貸款和運營期的流動資金貸款。根據22號文的要求，鼓勵提供長期貸款，正式稿刪除了徵求稿中對貸款期限的規定，貸款期限可以突破「原則上不超過20年，最長不超過25年」的限制。

b.改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業投資和運營貸款：主要是支持住房租賃經營企業盤活、改建、裝修市場存量房屋經營保障性租賃住房提供投資和運營的資金支持，鼓勵中期貸款，正式稿同樣也刪除了徵求稿中對貸款期限的規定，貸款期限可以突破「原則上不超過5年，最長不超過8年」的限制。

（2）其他金融支持。

a.銀團貸款。

b.銀行保險機構投資保障性租賃住房項目房地產投資信託基金（REITs）。22號文發布同日，國家發改委印發了《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，明確將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口淨流入大城市的保障性租賃住房項目）納入基礎設施REITs試點項目，將保障性租賃住房基礎設施REITs試點具體限定在了4個直轄市和29個人口淨流入大城市，包括北京、上海、深圳、杭州、廣州等，鼓勵將存量租賃住房的產權、收益權進行證券化，銀行保險機構可以通過對該類REITs產品加大投資的方式提供資金。

c.銀行保險機構投資保障性租賃住房企業發行的企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券。22號文支持經營保障性租賃住房的企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營，銀行保險機構可以通過對上述債券加大投資的方式提供資金。

d. 銀行保險機構投資存量保障性租賃住房抵押發行的住房租賃擔保債券。22號文鼓勵企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券，銀行保險機構可以通過對該類債券加大投資的方式提供資金。

（3）創新擔保方式

對於保障性租賃住房項目的租金收益權、用於保障性租賃住房項目的集體經營性建設用地等資產，鼓勵探索創新抵質押貸款業務，鼓勵與融資擔保機構合作，通過探索新的抵質押物和保證來增加貸款的保障能力。

租金收益權可以歸為《民法典》四百四十條規定的「現有的以及將有的應收賬款」的範疇，物權法中應收賬款的概念包括了「公路、橋樑等收費權」。在物權法頒布以前，《最高人民法院在關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》中專門規定，公路橋樑、公路隧道或者公路渡口等不動產收益權可以質押。《應收賬款質押登記辦法》也規定應收賬款是指權利人因提供一定的貨物、服務或設施而獲得的要求義務人付款的權利以及依法享有的其他付款請求權，包括能源、交通運輸、水利、環境保護、市政工程等基礎設施和公用事業項目收益權。《民法典》沿用了上述規定。租金收益權也屬於公用事業項目收益權，應該歸入其中。根據《民法典擔保制度司法解釋》第六十一條規定，以基礎設施和公用事業項目收益權、提供服務或者勞務產生的債權以及其他將有的應收賬款出質，可為應收賬款設定特定賬戶，允許質權人就該特定賬戶內的應收賬款優先受償；未設定特定賬戶，質權人可請求拍賣、變賣應收賬款所得價款優先受償。租金收益權質押貸款是有法律依據的。此外，租金應收賬款還可以出售給保理公司做保理融資。

正式稿增加了「鼓勵保障性租賃住房項目業主在項目建設期為在建工程投保工程保險，在項目經營期為租賃經營的財產投保企業財產保險」的內容。

3.加強風控

（1）保障性租賃住房項目管理的基礎管理制度建設。

a.建立保障性租賃住房項目的認定書制度，定期向銀行保險機構公布合格住房租賃企業名單和企業經營信息。鑑於保障性租賃住房項目在政策上與普通的房地產項目完全不同，在當前對房地產項目嚴格收緊的情況下，要嚴防將房地產項目打包納入或冒充保障性租賃住房項目，享受保障性租賃住房項目特殊優惠的情況，因此必須嚴格保障性租賃住房項目的認定工作。這項工作需要地方政府相關部門出台相應的制度，將 住房租賃企業進行名單制管理，與銀行保險機構進行信息共享，金融機構嚴格按照名單內進行審批。指導意見特別要求金融機構不得對已被列入違建或安全隱患管控的項目，違規採取「高收低租」、「長收短付」等高風險經營模式快速擴張的租賃住房經營企業提供融資。

b.地方政府應建立健全租賃住房管理平台，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督，地方政府完善的監管體系和高效的監管平台是金融機構提供金融支持的基礎，便於金融機構及時打擊以保障性租賃住房項目為名騙取金融支持的行為。

c.完善改建類項目配置政策，明確利用閒置和低效使用的非居住存量房屋改建為保障性租賃住房項目的審批標準和要求。

（2）金融機構貸前、貸中風險管理

a.貸前嚴格項目審核。合理測算保障性租賃住房項目的投入收益和現金流，合規適度提供融資，防止過度授信、盲目放貸。採取有效風控措施監控負債率、款項支付、工程進度、租金回款、資產抵押等流程。

b.貸中加強項目後續跟蹤管理。落實貸款支付和用途管理，防範資金違規挪用。加強企業財務和運營狀況監測評估，加強租金回款監控，保障信貸資金安全。

正式稿刪除了徵求稿中貸後項目退出機制的相關規定。

4.金融機構內部管理

鑑於推行保障性租賃住房建設的重要政策意義，指導意見要求金融機構內部要制定相應的制度保證金融支持工作的力度。主要包括：

（1）鼓勵有條件的銀行保險機構成立專門服務部門、組建專營團隊、成立特色分支

機構等，創新建立專門的保障性租賃住房金融服務組織體系，提升專業化能力和水平。

（2）提高保障性租賃住房業務的考核比重，積極推行保障性租賃住房融資內部資金

轉移價格優惠措施，以此提升業務條線和分支機構積極性。

5.監管引導

22號文規定監管機關應完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。指導意見具體落實了銀保監會對保障性租賃住房的特殊優惠監管制度，主要包括支持銀行業金融機構發行金融債券募集用於保障性租賃住房貸款的資金、保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度計算、加強業務指導和風險監測三項，正式稿刪除了意見稿中「提高對保障性租賃住房融資不良容忍度」的規定。以上三項措施中最為關鍵的是保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度計算，這將使得保障性租賃住房建設的融資規模不受政策限制。針對這一條2022年2月8日央行、銀保監會特別聯合發布了通知。

根據2020年12月28日央行與銀保監會聯合發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知（銀髮〔2020〕322號）》規定，銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款餘額占該機構人民幣各項貸款餘額的比例和個人住房貸款餘額占該機構人民幣各項貸款餘額的比例不得高於人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。貸款集中度管理有效的控制了銀行業金融機構的房地產貸款規模。

房地產貸款的具體統計口徑，應遵守2020年12月15日銀保監會發布，2021年1月1日生效的《關於做好2021年銀行業非現場監管報表填報工作的通知（銀保監發〔2020〕55號）》規定。

金融機構房地產融資需要填報新調整的S67房地產融資風險監測統計表，該表屬於基礎類—風險類—信用風險類報表，根據統計表設定，保障性地產貸款分為保障性安居工程和保障性住房開發貸款，保障性安居工程是指扣除保障性住房開發貸款後用於土地開發整理的貸款。

保障性安居工程屬於地產開發貸款項下，保障性住房開發貸款屬於房產開發貸款項下住房開發貸款的子項。繼續細化保障性安居工程中的貸款種類，則需要查詢保障性安居工程需要填報的S66保障性安居工程貸款分地區情況表，該表屬於支持發展類—普惠金融—保障性安居工程報表，按照表格設定，保障類安居工程貸款主要包括：公共租賃住房貸款、廉租住房貸款、棚戶區及墾區危房改造貸款、經濟適用住房開發貸款、限價商品住房開發貸款、農村危房改造貸款和遊牧民定居工程貸款、城鎮老舊小區改造貸款。分類詳情請見下表：

但上述房地產貸款統計報表中關於保障性房地產部分仍是沿用舊的分類方式，其中並沒與明確提出保障性租賃住房貸款，而且其中的很多貸款種類已經取消。22號文後保障性安居工程和保障性住房的分類方式已經發生了變化。

根據2021年7月7日，國務院舉辦政策例行吹風會上住建部住房保障司司長曹金彪在答記者問時表示，「今後國家的住房保障體系，以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。」這是最新的保障性住房範圍定義。廉租房在2014年已與公租房並軌為公共租賃住房、經濟適用房和限價房已正式取消。自22號文發布後，保障性住房僅包括公租房、共有產權房、和保障性租賃住房三類。

此外，查詢保障性安居工程最新的規定《中央預算內投資保障性安居工程專項管理暫行辦法（發改投資規〔2019〕1035號）》，其中保障性安居工程包括：各類棚戶區改造、公租房、老舊小區改造、其他保障性安居工程建設任務。可見保障性安居工程與保障性住房都包括公租房，二者是有相交部分的，而不是像S67表格所設，將二者完全分離。

監管機構在發布房地產貸款集中度管理制度時曾答覆記者，「為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計範圍。」

監管機構也注意到了這點，本次正式稿特別增加了以下內容：銀行業金融機構在計算「房地產貸款占比」指標時，將「保障性租賃住房開發貸款」、「保障性租賃住房經營貸款」、「保障性租賃住房購買貸款」從「房地產貸款餘額」中予以扣除。這意味着保障性住房和商業性住房作為兩個平行的城市住房體系，監管機構將執行不同的監管口徑。

各銀保監局，各省、自治區、直轄市住房和城鄉建設廳（委、管委），新疆生產建設兵團住房和城鄉建設局，國家開發銀行，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行、直銷銀行、金融資產管理公司、金融資產投資公司、理財公司，各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產管理公司、養老金管理公司：

為深入貫徹黨中央、國務院關於發展保障性租賃住房的決策部署，落實好《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）要求，進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支持，現提出以下意見。

一、總體要求

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會及中央經濟工作會議精神，立足新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構建多層次、廣覆蓋、風險可控、業務可持續的保障性租賃住房金融服務體系，加大對保障性租賃住房建設運營的支持力度。

（二）基本原則

——以人民為中心。切實增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，是黨中央、國務院的重大決策部署，是「十四五」時期住房建設的重點任務。銀行保險機構要切實提高政治站位，以不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感為落腳點，將支持保障性租賃住房發展作為推進共同富裕的重要舉措，做好對保障性租賃住房的金融支持。

——以市場化為導向。充分發揮市場在金融資源配置中的決定性作用，銀行保險機構要在商業可持續的前提下，在科學測算收益的基礎上，為保障性租賃住房發展提供多樣化、有針對性的金融產品和服務。

——以風險可控為前提。銀行保險機構要嚴格遵守各項監管規定，規範保障性租賃住房融資管理，嚴格盡職調查，審慎評估風險，穩妥有序推進業務發展。有效防範金融風險，不得以保障性租賃住房的名義搞變通，打「擦邊球」，進行監管套利。

——以多方協同為保障。各地應加快出台發展保障性租賃住房具體辦法，建立健全住房租賃管理服務平台，加強與銀行保險機構信息共享等，為銀行保險機構支持保障性租賃住房創造良好的條件，形成支持保障性租賃住房發展的合力。

二、發揮各類機構優勢，進一步加強金融支持

（三）發揮好國家開發銀行作用

國家開發銀行要立足自身職能定位，在依法合規、風險可控的前提下，加大對保障性租賃住房項目的中長期信貸支持。

（四）支持商業銀行提供專業化、多元化金融服務

商業銀行要優化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開發建設、購買、裝修改造、運營管理、交易結算等服務需求，提供專業化、多元化金融服務。農村中小金融機構要充分發揮與農村基層自治組織、合作社有良好合作歷史的優勢，優先支持利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目。

（五）引導保險機構為保障性租賃住房提供資金和保障支持

支持保險資金通過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。支持保險機構為保障性租賃住房建設運營等環節提供財產損失、民事責任、人身意外傷害等風險保障。

（六）支持非銀機構依法合規參與

支持信託公司等發揮自身優勢，依法合規參與保障性租賃住房建設運營。

三、把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產品和服務

（七）以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款

對利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地、新供應國有建設用地等新建自持保障性租賃住房項目或存量盤活項目，銀行保險機構在綜合考慮企業項目建設或購置，以及後續運營需求的基礎上，以市場化方式提供適配其融資需求的產品。

（八）穩妥做好對非自有產權保障性租賃住房租賃企業的金融支持

鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款，為企業盤活、改建、裝修、運營保障性租賃住房提供支持。

（九）探索符合保障性租賃住房特點的擔保方式

支持銀行業金融機構針對保障性租賃住房項目特點，穩妥有序開展應收租金、集體經營性建設用地使用權等抵質押貸款業務，增強貸款保障能力。加強與融資擔保機構在保障性租賃住房領域的合作，發揮政府性融資擔保機構增信支持作用。鼓勵保障性租賃住房項目業主在項目建設期為在建工程投保工程保險，在項目經營期為租賃經營的財產投保企業財產保險。

（十）提供多樣化金融服務

鼓勵銀行業金融機構運用銀團貸款加大對保障性租賃住房項目的融資支持。鼓勵銀行保險機構在依法合規、風險可控的前提下，參與基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）。鼓勵銀行保險機構為用於保障性租賃住房項目的公司債券、非金融企業債務融資工具等債券融資提供發行便利，加大債券投資力度。

四、建立完善支持保障性租賃住房發展的內部機制

（十一）加強組織領導

各銀行保險機構要切實加強對支持保障性租賃住房業務的組織領導，結合自身發展戰略，建立健全工作機制，強化統籌安排，明確職責分工，確保各項工作落到實處、取得實效。

（十二）優化金融服務組織架構

鼓勵有條件的銀行保險機構通過成立專門服務部門、組建專營團隊、成立特色分支機構等多種形式，創新保障性租賃住房金融服務組織架構，提升保障性租賃住房金融服務專業化能力和水平。

（十三）完善激勵約束機制

銀行保險機構要完善內部績效考核，提高保障性租賃住房業務在房地產各項業務中的考核比重，積極推行保障性租賃住房融資內部資金轉移定價優惠措施，提升業務條線和分支機構積極性。

五、堅持支持與規範並重，堅守風險底線

（十四）推動保障性租賃住房相關配套措施儘快落地

各地應儘快出台發展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。

（十五）加強保障性租賃住房項目監督管理

各地要加快建立健全住房租賃管理服務平台，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督。嚴厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險機構優惠政策行為。

（十六）做好融資主體准入管理

各地要明確保障性租賃住房項目認定書制度，及時與銀行保險機構共享本地區保障性租賃住房項目信息，定期向銀行保險機構公布合格住房租賃企業名單和企業經營信息，為銀行保險機構開展業務提供支持。銀行保險機構要遵循審慎穩健和安全性原則，對取得保障性租賃住房項目認定書的，方可適用保障性租賃住房相關支持政策。不得介入已被有關部門列入違建或安全隱患管控的項目，不得向違規採取「高收低租」「長收短付」等高風險經營模式快速擴張的企業提供融資。

（十七）把控好項目風險

銀行保險機構要密切關注當地保障性租賃住房市場發展情況，科學合理測算保障性租賃住房項目的投入、收益和現金流，合規適度提供融資，嚴防過度授信、盲目放貸。要在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產抵押等方面採取有效的風控措施，有效防範金融風險。針對商品房開發項目配建的保障性租賃住房，應確保保障性租賃住房部分獨立公允核算，實現專款專用。

（十八）加強項目後續跟蹤管理

銀行業金融機構要落實貸款支付和用途管理，切實防範信貸資金違規挪用於其他用途。要持續加強企業財務和運營狀況監測評估，加強租金回款監控，切實保障信貸資金安全。

（十九）拓寬資金來源

支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款發放。

（二十）完善保障性租賃住房監管統計

銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。銀行業金融機構在計算「房地產貸款占比」指標時，將「保障性租賃住房開發貸款」「保障性租賃住房經營貸款」「保障性租賃住房購買貸款」從「房地產貸款餘額」中予以扣除。

（二十一）加強風險管控

各級監管機構要加強業務指導和風險監測，建立健全保障性租賃住房金融風險監測和防控體系，定期監測轄內銀行保險機構支持保障性租賃住房發展情況，做到風險早發現、早預警、早處置。

中國銀保監會

住房和城鄉建設部

2022年2月16日

（此件發至銀保監分局與地方法人銀行保險機構）

中國銀保監會、住房和城鄉建設部有關部門負責人就《關於銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》答記者問

為深入貫徹黨中央、國務院關於發展保障性租賃住房的決策部署，進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支持，中國銀保監會、住房和城鄉建設部聯合印發了《關於銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）。中國銀保監會、住房和城鄉建設部有關部門負責人就相關問題回答了記者提問。

一、《指導意見》的出台背景？

答：黨中央、國務院高度重視解決新市民、青年人等群體住房困難問題。習近平總書記指出，要高度重視保障性租賃住房建設。「十四五」規劃將切實增加保障性租賃住房供給作為「十四五」時期住房建設的重點任務。

2021年6月，國務院辦公廳印發了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號），其中明確要求進一步加強金融支持。

為深入貫徹黨中央、國務院關於發展保障性租賃住房的決策部署，加大對保障性租賃住房發展的金融支持，助力擴大保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，中國銀保監會、住房和城鄉建設部聯合印發了《指導意見》。

二、《指導意見》對銀行保險機構提出了哪些要求？

答：《指導意見》堅持以人民為中心、以市場化為導向、以風險可控為前提、以多方協同為保障，提出以下要求。

一是發揮各類機構自身優勢。國家開發銀行、商業銀行、保險機構、信託公司等，要充分發揮優勢，立足自身業務特點，加大保障性租賃住房金融支持力度。

二是把握保障性租賃住房融資需求特點。銀行保險機構根據自持類和非自有產權類保障性租賃住房特點，分別提供與需求相契合的金融支持。探索符合保障性租賃住房特點的擔保方式。

三是建立完善內部機制。銀行保險機構要加強組織領導，優化金融服務組織架構，完善激勵約束機制，提升保障性租賃住房金融服務專業化能力和水平。

四是加強風險管理。遵循審慎穩健和安全性原則，做好融資主體准入管理，把控好項目風險，加強項目後續跟蹤管理，嚴守風險底線。

三、《指導意見》對各地提出了什麼要求？

答：《指導意見》對各地提出以下要求。

一是推動保障性租賃住房相關配套措施儘快落地。各地要儘快出台發展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區建設保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。

二是加強保障性租賃住房項目監督管理。各地要加快建立健全住房租賃管理服務平台，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督。嚴厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險機構優惠政策行為。

三是做好項目准入管理。各地要明確保障性租賃住房項目認定書制度，及時與銀行保險機構共享本地區保障性租賃住房項目信息，定期向銀行保險機構公布合格住房租賃企業名單和企業經營信息，為銀行保險機構開展業務提供支持。對取得保障性租賃住房項目認定書的，方可適用保障性租賃住房相關支持政策。

答：銀保監會多措並舉，引領銀行保險機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，進一步加強對保障性租賃住房發展的金融支持。

一是支持銀行業金融機構發行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。

二是保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

三是加強風險管控，防範好相關金融風險。

鑑於保障性租賃住房項目屬於准公益性項目，在防範不增加政府隱性債務的前提下，可以進行市場化融資，主要的融資渠道有以下幾種：

1、財政資金支持。

（1）中央預算內投資補助資金支持。保障性租賃住房專項則採用切塊模式，當年確定各省中央預算內投資年度的切塊規模，再由各省發展改革、住房城鄉建設部門在30個工作日內將切塊資金分解下達到具體項目，並上報備案。

（2）租賃補貼。22號文規定，城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，因城施策，採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閒置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給。

2、信貸支持。

鼓勵金融機構加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待，主要提及以下幾類貸款：

（1）向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；

（2）向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款；

（3）向建設保障性租賃住房的集體經濟組織提供集體經營性建設用地使用權抵押貸款。

3、發行債券。

（1）支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。

（2）支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。

4、存量資產盤活，實現長期循環投資。

企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券，ABS、類REITs、基礎設施REITs等，將租賃住房的產權、收益權進行證券化。

發改委在7月2日同時發布《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱「通知」），將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點項目範圍，即時完成兩項政策的無縫銜接，在4個直轄市和29個人口淨流入大城市試點發行保障性租賃住房基礎設施REITs。

5、商業保險資金。

22號文提出支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

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