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成績可圈可點

房地產市場並不樂觀。

今年遭受的打壓前所未有，截至目前已經有400多次調控出爐，大棒一揮，很多城市的都被打趴了。

房企的壓力也越來越大。

自從三道紅線出來，一方面監管越來越嚴格，中小企業多次出現債務違約，併購動作頻繁；另一方面，集中供地之後，上半年土拍熱度過高，房企利潤空間壓縮。

雖然土拍新政出台，但市場溫度下降，倒逼行業擠泡沫。一個明顯的趨勢是，行業迎來一次大調整，樓市分化會越來越明顯。不論是城市、區域、樓盤還是房企之間，都會經歷一次大浪淘沙的考驗。

近期，樓市預言家孫宏斌給出了一個信號：

老孫有話直說，不遮遮掩掩。他的預警讓很多房企忍不住哆嗦。

但是行業大變革之中往往蘊藏機會，有準備者就能藉此機會脫穎而出，跑贏樓市下半場。

那麼，在行業見頂、樓市面臨新周期時，如何擁抱變化，立於不敗之地？

悲觀反而往往意味着謙遜，帶來樂觀的力量。發布了半年報的融創，就以「三好學生」的姿態出現，給出了一個參考模版。

為什麼這麼說呢？我們先來看幾個關鍵數據。

房地產規模見頂，房企實現規模的高速發展已經成為過去式。穩步增長，是房企必須堅持的長期主義。

據統計，融創近三年年度銷售額分別為4608億元、5562億元、5753億元，穩步增長，複合增長率達12%。今年上半年，抓住了市場回暖的短暫窗口期，融創憑藉着戰略定力，實現銷售額3208億元，總銷售額穩居行業前四。

來源：樂居財經

值得一提的是，上半年銷售額同比增長率高達64%。

這是什麼水平呢？

據克而瑞統計，今年上半年百強房企累計銷售操盤業績同比增長36.7%。融創的增速幾乎接近百強均值的2倍。可見融創仍維持高速發展，這是非常難得的。

擁有龐大的銷售規模和良好增速，融創跑得又好又快，同時這又將是它長遠發展的堅實保障。

地產進入下半場，經營質量對房企生死存亡的重要性越來越明顯。

這就意味着，房企要講營收，更要講背後的利潤，尤其毛利率和核心利潤率是體現盈利質量最重要的指標。

中報顯示，上半年融創實現營業收入958.2億元，同比增長23.9%；毛利199.8億元，同比增長12.5%；核心淨利潤131.5億元；歸母淨利潤119.9億元，同比上升9.4%。

營收和利潤雙核心都在穩定增長，融創展示出高質量增長態勢。

財務結構優化

融創規模的穩步增長背後，是不斷改善的財務結構。這是它無懼行業變化的底氣。

懸於房企頭頂的「三道紅線」在2020年出爐，而融創先於政策要求，主動落實「降槓桿、優化資本結構」，目前也已經卓有成效：

繼2020年財報顯示槓桿率下降，「三道紅線」指標連降兩檔至黃檔後，融創今年上半年負債指標明顯改善，加速全面轉綠，成為「綠檔」房企指日可待。

其次，融創擁有充盈的現金流。

回款率保持高位水平，截至2021年6月底，融創在手現金達1232億元，其中非受限現金1011億元，較去年底提升2.4%。

同時，融創的融資結構持續改善，信託借款規模連續兩年大幅下降。

2021年上半年兩次發行優先票據的發債利率都是融創上市以來的最低水平，融資成本下降，債務結構進一步優化。

一個財務指標整體均好，高質量發展的融創躍然紙上！

所以，即便「三道紅線」出來，給很多房企帶來重創，但對於融創而言，早已蓄力迎接挑戰，如今迎來新一輪跑贏行業的機遇期。

融創高質量的增長和優質的財務表現，讓它獲得了國際機構的認可。包括穆迪、惠譽、摩根大通等多家國際機構對融創作出「正面」、「買入」評級；全球領先的ESG評級公司Sustainalytics也把融創提升至「低風險」評級，評分位列70家境內參評房企首位。

核心競爭力夯實

面對行業巨變，牢牢把握核心城市的深耕策略，增強對產品品質、服務力的長期追求，是融創打造地產主業護城河的關鍵。

土地是房企生存的命脈，尤其隨着城鎮化的推進、城市間的分化越來越明顯，拿到好地越來越重要，反之，拿錯地的代價也越來越大。

融創對拿地總量嚴管控，對土地質量高要求，持續深耕核心城市，不斷追求出手拿的都是好地。

2021年上半年，公司獲取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷售比37.9%。若把時間拉長至一年（2020年7月至2021年6月），公司權益拿地銷售比僅為28.5%。說明拿地克制，這是很考驗房企定力的。

而且融創土儲充足，能為後續持續發力提供強大源動力。數據顯示，融創在今年下半年內的總可售貨值超6600億元。

繼摘得克而瑞研究中心、億翰智庫的產品力桂冠後，融創在今年上半年再次獲得中國指數研究院「房地產產品力優秀企業」第一名。

產品力是融創核心競爭力之一，它的生命力在於不斷迭新。比如針對主流客群年輕化趨勢，推出了「I AM I」產品年輕化創新，得到了市場的高度認可，落地的上海融創未來金融城、杭州萬融等項目都成為網紅盤。

這在房住不炒，地產回歸品質的時代，將為融創帶來更大的先發優勢。

地產主業提供產品，更衍生出一系列服務。

藉助地產主業的強大優勢，融創堅持長期主義，積極布局「地產+」業務，發展與地產開發主業密切相關、互相賦能的服務、文旅等業務。

其中，去年年底上市的融創服務，今年交上第一份中期成績單，成績非常亮眼：融創服務營收33.2億元，同比增長85%；歸母淨利潤6.1億元，同比增長154%。淨利率為19%，較去年同期上升5個百分點，業績高質量增長。

融創文旅業務的業績也快速增長。上半年營收26.1億，同比增長166%，經營利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%。尤其冰雪業務影響力大幅提升，形成了覆蓋7省份、35座城市的戰略布局，建立了業務的高護城河。

可以預期，未來融創所選擇的具備長遠的行業空間和業務成長性的「地產+」業務，將不斷貢獻新的增長點，和地產主業形成更大合力，推動融創的更均衡、更高質量地發展。

總結

單純強調規模快速擴張的論調已經悄然退場，「安全」是融創近一兩年強調的重點。事實也證明，不論是拿地上早早喊出「謹慎拿地」，還是先於政策主動提出「降槓桿」，融創早已表現出對宏觀環境和行業趨勢的敏銳洞察和精準預判。

基於精準預判之上積極應對，讓它能屢屢拿出優秀的成績單，被業界視為一面標杆。

在今年半年度會議上，融創正式提出了新戰略發展目標——「更安全、更從容、更長期、更有價值」。

強調以利潤為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩健為核心，提升綜合競爭力，持續為員工、客戶、股東及社會創造價值。

它也給行業指明，當蒙眼狂奔的時代已經一去不復返，基於強大的主業優勢，構築全方位抗風險能力的企業，才能立於潮頭，乘風破浪。

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