鑽石舞台

駐香港，闖內地，看世界。

陳啟宗，香港恒隆集團董事長，這位年過70的香港地產大佬又一次如約出現在了日前觀點舉辦的2021博鰲房地產論壇上。

博鰲舉辦了21屆，他出現了21次，可謂鐵杆的博鰲迷。

在每年的博鰲論壇上，他總會語出驚人，大聲疾呼行業的風險，而又善心勸導內地房企老闆要理性，因而常被稱作是中國房地產行業的「人間清醒派」。

猶記得，幾年前陳啟宗在博鰲論壇上講到，中國房地產商的瘋子太多了，並警告他們瘋子的前途大半就是兩個，一個是進監牢，一個是破產。

不過，他也非常悲觀的表示，人性是很難改變的。

時至今日，面對慘澹的行業，聽着房企不斷爆雷的聲音，我們再談陳啟宗。

他似乎是行業先知，並提前告知了今天正在發生的一切。

但更準確的說他是一個見證香港地產60年興衰歷史的過來人，掌舵恒隆集團30年而屹立不倒的前輩。

歷史不會倒退，但總是會重演，只是我們很少聽得進前輩苦口婆心的警告。

在行業特別悲觀，特別浮躁的時候，「人間清醒派」的陳啟宗在今年的博鰲論壇上給內地房企大佬們又上了清醒的一課：

多年前我講過一句話，中國住房房地產的黃金時期早就已經過去了，要是你是參與者，你就往往不願意面對現實，所以你的反應就會晚。

當然你意識到情況，並不表示你立刻就要採取行動，但是你必須有充分的心理準備，要不然市場改變的時候，你就會被放在一個非常被動的位置上。

今天我有好消息帶給大家，也有壞消息帶給大家。

好消息是，這個行業絕對會繼續下去，不用擔心。有些行業比如說某些高科技的行業，可能一夜之間就消失了，我們這個行業是絕對不會的，恐怕還會維持幾十年、幾百年，因為住房乃是人類必須的一件事。

但是，它的持續發展並不表示你跟我能夠在其中賺到錢、謀到福祉。

需求永遠存在，市場也永遠存在，不會因為今天我們行業面對的難處就消失，所以從這個角度來看，那是好消息。

壞消息是，賺大錢的機會基本上過去了，而且是機會越來越小。

我想問這個問題，要是你不是在這個行業，你會不會在今天這個環境進入這個行業？

比如說你剛大學畢業，你會不會想做一個住房房地產的開發商？如果你不願意進入這個行業，我們已經在這個行業的人就會思考，我還要不要繼續留在這個行業？

我問這個問題，對我們這個行業的企業的朋友們來說，你可能給出的答案是，我沒得選擇，我一定要留在這個行業。至少你經過了一個理性的步驟去考慮這個問題，從而得出應該留下來的決定。

但是你要非常清楚地知道，賺大錢的機會已經過去了。

賺大錢有兩個方法，一個是我做的不多，但是附加價值很高，邊際利潤很大。我做一點點就可以賺很多錢。

另一個就是利潤很低，所以我就要做好多好多，才能夠賺到一點錢。我想我們這個行業絕對是已經進到後者。

所以這就是壞消息。

我告訴行業的朋友們，騙人是絕對不好的，但是騙自己是更不好的事。所以我們在行業內千萬不要騙人，但也請求大家理性地思考一個問題，你也不要騙自己，要不然你的將來可能會不那麼理想。

我再說一件事，是你們很多人不喜歡聽的，好多年前有一些詞彙我沒聽過，比如說文旅地產、養老地產等等，一大堆這樣的新名詞，我一聽我就說，不好。

為什麼？

那些都是相對於住宅房地產很小的市場，也就是說好的市場、大的市場已經沒有什麼機會了。所以有些人就去搞一些不值得我們花工夫去做的很小的領域。

不是說不可以賺錢，但是是很小的市場，多點人進去它就飽和了，所以你聽到別人講文旅地產、養老地產的時候，你心裡要非常清楚，這是非常不好的時候。

所以從這方面來說，住房房地產已經到了賺大錢的尾聲，或者是這個時代已經過去。

當然，這裡面還有兩方面的複雜情況，第一是因為住房是民生所需，如果政府不干預、不規範，那就是不負責任的政府，如果來干預的政府是負責任的政府，所以他們的干預是應該的。

行業里不少人也真的是做得太過了，所以也不要埋怨政府，當然他們的手法怎麼樣，他們的方法怎麼樣，你可能不喜歡，你不喜歡是你的事，他們要負責市場的規範化、老百姓的福祉，所以他們要做他們就做了。

我也奉勸我的同行們，不要太多的埋怨政府，他們是在做自己該做的事。這是做住房房地產需要有準備的一些事情。

這個行業早年實在是賺了不少錢，所以那些參與者、老闆們，他們有些自我膨脹，而且是自我膨脹到很嚴重的地步。

錢跟名，或者說名跟利，對我們任何人來說都是極其危險的一件事，對你的健康不好，當然沒有這些東西也不好，所以你要如何地在贏得名跟利的同時，你的心裡要平衡，要不然你很容易做出不理性的決定。

你做出不理性的決定，絕大部分過了一段時期之後，你回過頭看都是錯誤的決定，你會有一種不是因為企業長遠不好而做出一些短期為了滿足自己的自我感覺良好而做出的決定，這是屢見不鮮的事，在不同行業都有，但是特別是在房地產行業比較突出。

作為一個行業的參與者，作為一個在行業參與幾十年的人，也是觀察各地實踐的人，都有同樣的難處。

自我膨脹，因為名和利，大家不再冷靜，不能再理性地思考企業的發展，結果你的企業就變得非常的不穩健。

但要是一個行業里過多這樣的不理性的人，過多這樣不穩健的企業，整個行業就會變得不理性、不穩健。

這正是我們這個行業以往二三十年來的一個寫照。

當然，我知道我的不少朋友是這個行業里理性的一幫人，以往這二三十年一方面在賺錢，但是另一方面也基本上是日子不好過的，因為他們不可能像那些「瘋子」們那樣去做一些發瘋的事，所以他們賺的錢在以往幾十年一直比別人少，但是他們絕對是比較理性、比較穩健的。

最後允許我講講我們這個行業里企業的三個選擇：

第一是仍然留在本行。

因為反正這個行業不會消失，不過利潤會變得非常低、非常薄，跟營建商差不多，但是你的風險比他們還要大，因為你要去買地。所以留在本行還可以賺錢，但是賺的不是大錢，而且你要比從前小心很多，因為你的盈利率會下降，你一不小心就會虧本。

第二，轉去做商業房地產。

這一塊也是要非常小心的事情，商業房地產跟住宅房地產就像我們打乒乓球和打網球的分別，有相當類似之處，但是也有相當不同之處。

乒乓球和網球，你能打一個並不表示你就能打另外一個，兩者都可以玩，但是所需要的能力是不一樣的。比如說你做商業房地產你所需要的長線的資金是大頭，而且你可能是不容易套現的，因為商業房地產，以往因為市場的需要，很多人蓋了就賣。從行業的角度來看，從社會的角度來看，從經濟的角度來看都不是好事。

你這個中低檔的商場太多了，所以你要在中低檔行業賺錢不容易，供應太多利潤就減少。你說往高端去走，做高端的商業，就像恒隆這種少數的企業，能在高檔的做商場的企業裡面算是成功的，但是我提醒大家一句話，到今天為止，在高檔的商業房地產領域，成功的主要是香港的企業，內地的也有，但都不是民企，都是跟政府掛鈎的企業。民企在這方面成功的幾乎沒有。

你說不做商場，去做寫字樓。寫字樓更離譜，我從來沒有見過一個市場全是建高樓的，那個寫字樓的空置率是很高的，在中國內地的一二線大城市都很高的空置率，寫字樓市場的空置率30%、40%甚至更多，你憑什麼本事能在那樣的市場裡賺錢？

還有一些是做酒店，我從來不喜歡酒店，酒店是個很不好的行業，所謂不好是賺錢不好的意思，它有社會的需求，但是要賺錢，我在別的地方賺了錢，我可以住任何的酒店，你讓我擁有酒店，我是被逼的，我做個五六十萬平米的項目，裡面必須有一家酒店，但是那個絕對不是賺錢的主要方面。

所以轉型做商業房地產不容易。

第三，退出房地產。

我不是鼓勵你退出，我不過是提出來供大家參考。正如我剛才說的，要是你從來沒有進這個行業，你還進不進？要是你不進這個行業，為什麼一定要留在這個行業？

當然我知道代價是很高的，但是卻又是值得我們思考的一個問題。不是說沒有這個市場，但是不一定是一個從前想象的市場。所以可能退出住房房地產也是一個選項。

2017年的時候在博鰲房地產論壇上大家討論內地的大房地產商會在香港取代香港的房地產商嗎，當年在台上所有人都認為5年之內會取代香港，我是當年唯一一個說不可能發生的，不到一年就證明我是對的，不是因為我比別人聰明，可能是因為我在行業里久一點，而且我參與度不如你們，所以可能冷靜一點、理性一點，也希望我的小公司穩健一點。

看完上面陳啟宗今年在博鰲房地產發自肺腑的發言，呆呆覺得陳啟宗確實是人間清醒，不知道他的話對內地的開發商有沒有觸動，但是呆呆覺得，這話不僅僅適用於開發商，對於樓市投資者也是一樣：

一句話，賺大錢的機會過去了，未來買房都要有長期主義思想。