鑽石舞台

◎文/克而瑞研究中心

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2022年以來多地爆發了新一輪新冠疫情，對比2020年武漢新冠疫情，本次傳播速度更快、確診人數更多，預計將持續更長時間，「全域靜態」管控對宏觀經濟和房地產業均造成較大影響。

一、「奧密克戎」傳染性更強，2022年至今全國新增確診53萬例

「奧密克戎」新冠病毒變種進入中國境內後，2022年多地爆發了新一輪新冠疫情，相比於其他新冠病毒變種在2020年和2021年引發的疫情，本輪疫情傳播速度更快、被感染人群更多、對社會運行影響更大。

截止至2022年5月1日，全國累計報告新型冠狀病毒肺炎確診病例66萬例，較年初增加53萬例，現存確診病例39萬例。全國超過38個城市發布「靜態管理」疫情防控通告。其中上海、上饒、哈爾濱等仍處在局部或全域靜態管控中。西寧、唐山、蕪湖、西安等雖已解除區域靜態管理，但宏觀經濟運行遭遇了長時間靜止。如長春連續「靜態管理」達48天。

二、疫情阻斷地產行業復甦，封控下多地銷售、土拍、施工均「停滯」

多地疫情反覆對於房地產業產生較大影響。2022年一季度全國房地產商品房銷售面積同比下降13.8%；開發投資同比僅增0.7%，其中房屋新開工面積和土地購置面積分別同比下降17.5%和41.8%。

具體到實際各級市場而言，疫情反覆對房地產市場運行的影響主要有三：

一是住宅市場銷售停滯，線下看房受到阻礙。城市採取「靜態」管控後區域內售樓處均被迫關閉，CRIC調研數據顯示，38個靜態封控城市中，仍有18個城市線下售樓處處在關閉狀態。上海、上饒等尚在靜態管控中的城市，營銷中心都暫未對外開放。即使是已經解除靜態管控城市也會設置限制條件，比如北京需要24小時內核酸證明方能入場，唐山限制入場人數。長春、漯河等雖已解除管控，但售樓處仍暫未對外營業，所有營銷活動繼續在線上開展。

此外，二手住宅市場由於住宅小區封閉帶看業務也全面暫停，2022年4月長三角、東北地區二手房成交均出現較大降幅。

二是土拍進程被迫中斷，部分城市採取線上競價。受疫情防控工作安排，2022年上海首輪土拍中止，40幅入市宅地中僅4幅按原計劃出讓，均為「城中村」改造項目地塊。長春更是受疫情影響2022年首輪土拍遲遲未啟動（2021年3月長春發布首輪集中出讓公告）。北京、杭州等城市則改為採取線上競拍模式。

三是工地頻頻涉疫，工程建造被迫停工。疫情的影響也波及到上游建築業，建築工地極易發生聚集性疫情。2022年以來據不完全統計，已有10多個工地涉疫。多地發文嚴防工地疫情。上海、徐州和青島要求即日起本市所有建設工程實施「封閉式」管理，不具備條件的暫停施工，暫緩新項目開工。深圳所有建築工地停工4天實行核酸檢測，且未納入集中居住管理的工人不得進入工地。疫情管控使得多地施工進度嚴重放緩，停工頻發。

奧密克戎疫情突襲疊加樓市低迷大背景，前4月，83省市出台115次放鬆政策，南京、蘇州等強二線城市跟進放鬆限購，南寧、瀋陽等弱二三線城市財稅刺激托市。

房地產行業仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑，而在經濟穩增長的政策大環境下，促進房地產市場健康發展和良性循環更顯重要。參考2020年武漢經驗，我們認為應當多措並舉幫扶企業經營逐漸回歸正軌，持續加碼穩投資，全面落實穩就業。

一、穩地產促良性循環鬆綁政策密集出台，但效果不彰在於力度偏弱

2022年以來，為緩解地產下行壓力，各地紓困鬆綁政策不斷，前4月，83省市出台115次放鬆政策，南京、蘇州等強二線城市跟進放鬆限購，南寧、瀋陽等弱二三線城市財稅刺激托市。具體而言：

其一，福州、蘇州、南京等16城放鬆限購。例如南京非戶籍家庭購買首套房，社保繳存年限由原先的3年內連續繳滿2年調整為1年內累計繳納6個月，六合、溧水兩區則無需提供社保或個稅證明。又如蘇州非戶籍居民在市區、崑山、太倉購買首套房，社保要求由3年內連續繳2年調整為累計繳滿2年。秦皇島、廊坊更是全面取消限購。

其二，重慶、鄭州、南寧等19城放鬆限貸。例如鄭州認貸不認房，首套房貸款已結清再購買二套房，執行首套房貸款政策。又如蘭州首套房首付下調至20%，二套房首付下調至30%，首套房貸款已結清再購買二套房，執行首套房貸款政策。

其三，限價政策整體從緊執行，但部分城市出現鬆動。比如深圳首輪土拍商品房最高限價上調，優化房地價差，向企業進一步讓利，寶安尖崗山A012-0112宗地限價較此前提高了4200元/平方米，南京首輪集中供地出讓地塊中多宗地塊的毛坯限價也較周邊此前成交地塊明顯提升，如江北新區N0.新區2022G03地塊毛坯限價達4萬元/平方米，較此前上漲了2000元/平方米。又比如天津停止限價商品住房銷售。此外，網傳深圳、廣州二手房指導價政策放鬆，參考價迎來上調。

其四，青島、哈爾濱、蘇州等6城放鬆限售。例如蘇州二手房限售年限由5年改為3年，青島即墨二手房限售年限降為2年，新房限售由取得產證滿5年調整為網簽滿5年，哈爾濱、宜昌、衢州更是取消限售。

其五，浙江、天津、蘇州等49省市放鬆公積金貸款。例如天津除職工及配偶外，雙方父母也可提取住房公積金，用於支持子女支付購房首付款。又如南寧提升公積金貸款額度，首套最高貸款額度從60萬元提升至70萬元，二套從50萬元提升至60萬元。

其六，南寧、長沙、瀋陽等10城下調房地產交易稅費。例如瀋陽個人住房轉讓增值稅免徵年限由5年調整為2年，又如南寧教職工購買首套或者二套房、留邕人才購買首套房契稅全額補貼，廣大市民購買首套房契稅補貼50%。又如瀋陽個人住房轉讓增值稅免徵年限由5年調整為2年。

其七，無錫、南通、惠州等21城實行購房補貼。例如南通通州區企業職工購買首套新建普通商品住宅，90平以下補貼房款總額1%、90-144平補貼房款總額1.5%；雙職工家庭購買144平以下首套新建普通商品住宅，補貼房款總額2%。又如南陽博士、碩士、本科、大專人才和新市民購房分別給予5萬、3萬、2萬、1萬補貼。

其八，南京、煙臺、達州等8城適度放鬆預售資金監管，受此影響，企業現金流將適度改善，最大受益者將是經營穩健型房企。比如南京允許房企憑藉銀行保函等額替換監管賬戶中的監管資金，又如煙臺信用等級AAA級、AA級房企商品房預售資金監管比例分別下調5個、3個百分點。

其九，西安、成都、蘭州等8城放鬆土拍政策。例如西安延長受疫情影響企業土地出讓價款支付期限、允許分期繳納土地出讓價款、降至競拍保證金至20%、階段性減免土地租金。成都2022年首批集中供地土拍規則調整，達到最高限價後，後續由競銷售型人才公寓面積比例調整為抽籤確定競得人。

表：2022年1-4月政策鬆綁城市

資料整理：CRIC

二、參考2020年武漢，供需兩端政策紓困，助力市場走出疫情困境

武漢作為2020年受疫情影響最嚴重的城市，出台了一系列房地產紓困政策，企業端適當放寬監管要求、減稅降費，幫扶企業擺脫經營困境，居民端定向紓困困難群體、強化信貸支持，助力購房者和樓市走出疫情困境。

1、圍繞企業復工、就業、融資難精準施策，穩投資助力經濟恢復

企業層面，圍繞項目停工交付難、房企現金流緊張融資難等方面精準施策，幫助企業紓困解難，最大限度減少疫情影響。主要包括以下幾方面：

其一，適當下調預售許可形象進度要求。2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產開發項目，其開發投資額達到25%以上，且高層建築形象進度達到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建築形象進度達到正負零，即可申請辦理預售許可。

其二，適度放鬆預售資金監管，提高監管資金使用效率。在重點監管資金增加「項目主體結構達到三分之二進度」撥付節點，累計撥付額度不超過重點監管資金標準的55%；對受疫情影響經營困難或疫情防控期間作出貢獻的企業，在工程進度未達到規定用款節點，可申請預支重點監管資金。

其三，合理順延商品房項目交付時間。買賣雙方已簽訂商品房買賣合同且約定交付時間在2020年1月24日及以後的商品房項目，受疫情影響不能如期交付的，根據實際情況合理順延交付時間，原則上最長不超過3個月。

其四，支持企業合理融資需求。對暫遇困難的房地產企業，金融機構不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響嚴重、貸款到期還款困難的房地產企業，鼓勵金融機構按照市場化方式予以展期或續貸。對有實力有信譽的房地產開發企業兼併重組有關企業或項目，提供融資支持。對符合條件的住房租賃企業，鼓勵金融機構發放租賃住房開發貸款。支持符合條件的住房租賃企業發行公司信用類債券，募集資金用於住房租賃業務。

其五，調整土地競買保證金比例，不得低於土地出讓底價的20%。土地受讓人在土地出讓合同簽訂後一個月內繳納不低於50%的土地出讓價款，餘款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長不超過一年。

其六，減稅降費、允許緩繳公積金等，幫扶企業擺脫經營困境。緩繳城市基礎設施配套費，依法減征或者免徵城鎮土地使用稅、房產稅。符合條件的住房租賃企業、物業服務企業可享受增值稅留抵退稅優惠政策。因疫情影響導致生產經營發生困難的相關企業，可申請緩繳住房公積金，或降低住房公積金繳存比例。

2、居民端定向扶助困難群體、強化信貸支持，賦能成交轉化

居民端定向扶助困難群體、強化信貸支持，助力購房者和房地產市場走出疫情困境。具體而言：

其一，公積金政策定向放鬆，支持疫情防控一線工作者購房。對參加武漢市疫情防控的醫護人員、工作人員，購買自住房貸款的，提高公積金可貸額度，降低繳存時限要求；支援武漢防疫工作的外地醫護人員，在漢購房申請異地公積金貸款時，不受戶籍地限制。

其二，加強居民購房按揭貸款支持力度。支持金融機構加快個人住房貸款審批發放，滿足居民購房合理融資需求。

其三，定向紓困收入困難群體。因疫情影響導致商品房購房人失去收入來源或收入減少造成還貸困難的，可合理適當延後還款期限，原則上最長不超過3個月。鼓勵金融機構與購房人協商，適當為受疫情影響暫時失去收入來源的購房人減免個人住房貸款利息。

其四，受疫情影響貸款暫不作逾期處理。職工住房公積金貸款不能正常還款的，不作逾期處理。對支付房租壓力較大的職工，可合理提高租房提取額度。對感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員和參加疫情防控工作人員，給予疫情防控期間徵信逾期信用記錄修改處理，並退還所收取的逾期罰息。

其五，完善社保、個稅繳納認定標準。非本市戶籍購房人因受疫情影響未能按時繳納社保或個稅需緩繳的，其緩繳期可視為連續繳納，補繳時限不超過6個月。

其六，容缺辦理購房入學手續。購房人符合我市買房落戶或戶口遷移的有關政策，但確因疫情影響無法及時辦理不動產權證書以及落戶或戶口遷移手續的，購房人可憑商品房買賣合同向房屋所在區申請子女接受義務教育，由區教育部門先行統籌安排入學。

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