文 | 李建秋
最近，國內各路媒體都在鼓吹越南房地產，諸如「李嘉誠
這幾天翻了一下越南新聞，越南證券市場和地產雙雙暴雷，目前越南正在嚴查，抓了一大批人。
這次先說房地產暴雷。
你可以通過我敘述的案子嘗到一種「熟悉的感覺」。
先說一下背景：今天互聯網炒作越南的房地產，實際上就是炒作過去的老新聞，早在2008年，新浪網就有這麼個新聞：
越南炒地皮問題壓根不是什麼「新東西」，14年前就有了，只是這次借着「李嘉誠投資越南」又回來了。
2008年，越南金融暴雷，導致大批的銀行遭到重創，一直到現在都沒恢復過來，一些商業銀行迄今為止還在背負巨額的債務，吃一塹長一智，越南政府對土地炒作實際上比較敏感，在越南房價開始上漲後，對貸款日益收緊。
2018年，越南的房地產行業貸款增速為26%以上，到現在僅為12%。
早在今年1月，越南多家銀行上調利率，其中，西貢商業股份銀行對 5000 億越南盾以上、期限為 13 個月的存款適用 7.6%的年利率。
亞洲商業股份銀行（ACB）和越南科技商業股份銀行則按照滿足具體規定的存款採用7.1%的年利率。
在房地產政策收緊，利率拉高的情況下，市場上的資金可想而知。
新皇明集團旗下有三家公司：
新皇明集團在去年年底以每平米24.5億越南盾（10.8萬美元）競標購買了胡志明市守添地區的土地，此次拍賣由新皇明集團主席杜英勇親自參與拍賣，面積達10,059平方米，可欣賞中央湖景，屬於3號功能區。該地塊的中標價為 245,000 億越南盾（10億多美元），比起拍價高出 8.3 倍。
此事引發了整個越南的轟動，畢竟這麼高的價格。
然而在1月份的時候，新皇明集團突然宣布退出交易，並且損失了5885億越南盾的預付款。
很多人看出了這件事的不正常之處：越南之星房地產公司總資產剛剛超過7.6萬億越南盾，但是要競標24.5萬億越南盾的土地，問題來了：錢從哪來？
即便是把整個新皇明的資產都算上，也不過20萬億越南盾。
實際上新皇明旗下的三家公司狀況都不佳，2020年虧損超過1萬億越南盾，例如冬季宮公司從2016年到2020年，沒有一年是盈利的。
索萊爾公司僅僅在2020年就虧損了1350億越南盾。
他們從哪裡籌資？
2021年9月20日，越南之星房地產投資公司發行了1900萬份債券，總價值1.9萬億越南盾，固定利率為每年11.5%
發行的目的是為了經營大瞿越路以南的土地建設投資項目，以投資建設辦公功能樓和混合功能樓，這是一個多年沒完工的項目，越南之星發行的這次債券，主要是為了再次啟動這個項目。
實際上這個項目壓根沒動。
這只是第一次，實際上從2021年7月到2022年3月，新皇明旗下的三家公司一共進行了9次債券的發行，籌集了10.03萬億越南盾，這三家公司都不是上市公司。
這些債券誰買了？
新皇明集團。
新皇明集團在購買旗下公司的債券後，搞出了債券衍生品，再把債券衍生品出售給投資者，特別是個人投資者。
這些債券衍生品，其實就已經不是債券了，而是「債券投資合同」。
注意：債券和這類的衍生品不一樣，債券是確確實實的借債行為，借債就要還。
而這類的「債券投資合同」，實際上是一種「投資合作」，也就是債券的持有人依然是新皇明，而投資者，也就是那些買債券的小散，只能從新皇明的投資合作中分得收益。
新皇明在這些「債券投資合同」中有關於風險的特別條款，條款為：
投資者確認：
1，投資者對投資合作有了解和經驗，投資者意識到債券投資可能的風險，有足夠的能力評估債券的收益和風險，並且承擔這些風險。
2，投資者對於發行人和債券信息文件已經有了充分的了解，並且對已經收到的信息感到滿意。
在過去幾個月裡面，經紀人一直不惜餘力的在社交媒體上宣傳這些債券，並且承諾，任何擁有超過1億越南盾的人都可以成為「合作夥伴」
由于越南法律規定，不允許公司向公眾發行私募債券，只能對專業投資者發行，於是新皇明集團的發行經紀人承諾為那些沒有資格購買的人提供專業的投資者證書。
大多數缺乏經驗的投資者，沒有意識到風險，被高利率所吸引，損失慘重。
在4月4日，越南國家證券委員會決定，以披露虛假信息，隱瞞債券發行信息為由，取消新皇明集團三家公司的9隻債券的發行。
由於新皇明事件的爆發，越南財政部，河內證券交易所全面審查各債券發行企業，對發行量，高利率等問題進行評估，對發行利率高，企業財務狀況差，發行目的不明確，債券無擔保等問題進行清查。
財政部負責人說，如果不符合信息披露規定，根據其嚴重程度，依照有關法律法規處理，如果發現有欺詐現象，侵吞投資者財產，移送公安機關依法處理。
4月5日，越南公安部偵查局宣布，以詐騙方式侵吞財產，對新皇明集團董事長提起公訴。
其他六名被告分別為：
新皇明酒店服務貿易有限公司副總經理杜黃越
越南之星房地產投資有限公司董事長阮孟雄
索萊爾酒店服務投資有限公司董事長陳洪山
新皇明酒店服務貿易有限公司副總經理阮科德
冬季宮股份公司董事長黎文盛
新皇明酒店服務貿易有限公司財務會計中心原主任馮世性
目前越南方面正在對投資者進行退款。
新皇明事件爆發後，越南的股市創紀錄大跌。
後續問題：
如果對企業債券一刀切，這個辦法好倒是好，問題是越南經濟受不了。
根據越南債券市場協會的數據，2022年第一季度的越南債券市場總發行量增長18.98%，主要來自於房地產，銀行和建築業。
其中房地產是債券發行的領頭羊，同比增加了22%。
越南債券市場一直比較混亂，為了獲取投資者信任，企業會聘請銀行或者證券公司出面發行債券，投資者可能不太了解發行企業，但是出於對銀行或者證券公司的信任，也會購買。
但是實際上這些機構只提供發行服務，收取佣金，根本不負責評估發行債券的企業的財務能力或者償債能力，如果企業破產，投資者也無法向銀行或者證券公司索賠。
新皇明集團問題爆發後，要不要對債券市場一刀切也是個問題，如果監管機構收緊規定，那麼有更多的企業不具備發行資格，影響償付能力。
你我都知道，當房地產企業的資金鍊斷裂以後，會是什麼下場。
4月份越南房地產的導火索都點燃了。
而現在的中文媒體，在宣傳越南房地產的「欣欣向榮」？
實際上越南證券也暴雷了，也就是所謂的FLC集團涉嫌操縱股票。
FLC集團董事長鄭文決因操控股票被捕和新皇明董事長杜英勇先生因「侵吞財產詐騙」罪被起訴和拘留，導致越南股市出現了創紀錄的下跌。
越南證券市場謠言滿天飛，逼得越南警方不得不出面說要「嚴厲打擊散布謠言的人」
很多小夥伴疑問：我為什麼不知道這些信息？我為什麼在媒體上看到的都是越南一片欣欣向榮的景象？
你說為什麼呢？
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