買了臨港是虧是賺；虧得話會虧多少？漲的話會賺多少？一直很少有自媒體討論這個話題，那麼今天我們就來看一看。
我統計了臨港從2020年9月至2022年7月的成交數據。從數據來看在2021年下半年入場的朋友應該都買在了高點！最多虧損達到了12%。
當然如果是在2020年上半年買入的，則漲幅可以達到將近40%。
陰陽的分割線出現在2021年的7-8月，正好是樓市新政出台後的時間點。整體大盤調頭，臨港自然也很難逆勢而上，虧損的出現也是意料之中。
臨港這次開發從18年開始大規模展開，至今將近5年。
那麼在上一輪漲幅中到現在，臨港的漲幅在上海對比，怎麼樣呢？
西側三林板塊，北側高行板塊，內環陸家嘴板塊，靠近產業的唐鎮板塊。嘉定新城漲幅最好，最高點達到25%；另外松江新城與奉賢新城都有不差的漲幅，青浦新城的漲幅相對較低。但比較臨港四鎮來說，只有滴水湖有不錯的漲幅表現，其他周圍板塊的表現就相對比較弱。所以，我也經常說，如果要買臨港就買滴水湖。以2020年9月買入滴水湖片區3萬單價100平的房子為例，大概可以賺120萬。假設首付3.5成也就是本金105萬，算上稅費中介費等算它15萬左右，2年貸款利息粗略估計18萬，也就是總共花費現金138萬。而平均增值約120萬，相當於2年收益率接近90%。進群聊樓市，可掃碼私信：
就目前而言，從成交量來看臨港的成交還是比較少的。天量供應下，新房3-3.4萬的價格，沒道理買更貴的二手，想要變現不光需要降價，還需要一些運氣。最近謠傳臨港的購房門檻還將繼續降低，那麼二手對比於新房的競爭力將進一步降低。房東與購房者的博弈持續僵持，價格就會表現會持續陰跌。還是上文那個買入滴水湖300萬房子的例子，如果持續陰跌下去，會虧多少錢呢？臨港新區總占比873平方公里，滴水湖只占72平方公里。101片區：越開越遠，再有新盤要在滬城環路以外了；102片區：基本清盤，剩餘3個項目，2023年結束供應；103片區：目前還有三塊小地塊沒有進行土拍，其他均在售或在建之中，最晚2024年結束供應；105片區：馬上大量入市，TOD中央商務區也將在2024年進入尾聲，而且也是越開越遠的節奏。所以，真正意義上滴水湖核心區域的好房子，在2024年就會結束，疊加上屆時差不多通車的兩港快線。2025年會是臨港二手全面崛起的時刻。個人預測一旦大規模新房供應結束，核心區全面進入二手存量博弈階段，站上高點完全不是問題。我大膽的預測，這些次新商品房的價格會在供應後迅速的站上5-6萬的單價。如果我們在去年上半年買入，預測到2025年站穩去年高點的價格來算：5年時間，上漲50%。第一次本金投入120萬，30年貸款200萬5年利息粗略估算45萬；5年內如果板塊整體成熟度達到70%以上會產生暴擊的化學效應。如果是買在高點的朋友，五年損失的則是45萬利息以及如果不買房子的120萬本金存銀行保本理財（算4%）就是24萬左右，共計65萬虧損。如果覺得這種算數過於枯燥，那麼換個思路。整個上海單價在3-3.4萬你還能買哪裡呢？畢竟連金山都站上3萬了，奉賢猶有過之，航頭新場祝橋等一眾郊環無名板塊新房價格都在4萬左右。3萬這是環滬的價格！但是又有哪個環滬板塊有着可以與臨港相提並論的產業與配套呢？
1.臨港要買只買滴水湖，因為它的地塊最先供應結束，規劃能級最高；2.現在除非要賣房打新，否則還有兩年的時間等一等再出售可能更好；3.臨港按上海平均薪資1萬來算，如果發展速度下降，還需等待更多時間，家庭每月現金流也能結餘1萬保障基礎生存，等得起，不過得再過幾年苦日子了。4.高收益對應相對風險高，我們看的是收益有多少，風險有多高。目前的大環境股債基要麼要求技術、要麼收益低風險高，樓市其他板塊也沒有太多機會的情況下，也許臨港是為數不多的選擇之一。歡迎掃碼或者點擊閱讀原文，對接官方報名通道，還有更多獨家福利。2022年第二批
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