文/顧天傑
廣州 兩大巨頭成大贏家
有多少人看懂了這次廣州土拍？
7月18日，廣州第二輪土拍落下帷幕。
掛牌的14塊地，有7宗地塊以底價成交，4宗地塊溢價成交，3宗流拍，總成交金額209億。
天河區燕塘地塊最受追捧，獲得7家房企報名，54輪競價後以15%的最高限制溢價率進入搖號環節，折合樓面價50842元一平米。
（來源：百度地圖）
本來廣州天河區宅地就比較稀缺，加上交通便利區域成熟度高，坐3號線四通八達，以及學校、醫院、購物廣場一應俱全，積累的一批置換購買力得以釋放。
相比之下天河區另一塊育新街南側地塊卻遭到流拍。
儘管這塊地周邊自然景觀不錯，但配套不夠成熟，折合4.25萬一平米的樓面價，顯得比較貴。
廣州2021下半年以來已經有3次土拍，2022年第二輪土拍合計4塊地有溢價，市場勉強算是有了回暖的跡象。
從廣州終端銷售來看，統計局數據顯示，截止6月底一手房價格已連續3個月上漲，二手房價格已經連續5個月上漲。
其中6月廣州二手房價格環比上漲0.5%，環比領漲一線城市。
2022年6月70個大中城市房價指數 來源：國統局
中原數據顯示，2022年上半年廣州新房累計成交39618套，低於2019和2021年同期水平，成交量暫時未列歷史第三。
2022年廣州第二輪拍地，最大贏家依舊是國企央企。
比如央企保利48.8億拿下荔灣、南沙、黃埔區三塊地。
保利也是整個上半年極少數營收突破千億的房企之一，總營收1108.5億，淨利潤107.2億。
廣州政府為了托底樓市，在拍地規則上大部分採用了限地價+搖號的方式，只有海珠區一塊地採用了限地價+競自持+搖號的規則。
背後的意圖很明顯：一方面縮小土拍規模，另一方面提高土地質量。
2021上半年，廣州還能擠進千億土拍俱樂部。如今到了2022上半年，能夠躋身千億土拍的只剩下北京、上海和杭州三位大哥。
從二手房來看，克而瑞數據顯示，2022上半年廣州二手房網簽成交41956套，對比2021年同期減少3萬多套，高於2018到2020年同期數據。
目前最好的預期是，2022年三季度後廣州逐漸恢復以往的月度交易水平。
到時候民營房企也一步步重新回到市場，拿地造樓。
河南 政府終於出手
相比廣州的國企央企托底，河南政府更有誠意。
河南鄭州本地最大房企建業，剛剛經歷了一場國資入股。
7月21日，河南鐵建投集團與建業集團正式簽署戰略合作協議，雙方合作進入實質性階段。
7月21日建業地產發布公告稱，公司控股股東恩輝投資有限公司已與河南鐵建投集團下屬房地產開發平台河南同晟置業有限公司簽訂股份轉讓協議。
按0.7325港元每股的價格向後者出售885,000,000股股份，占公司已發行股份的29.01%。
建業董事長胡葆森說，鐵建投買的是股權，帶來的是鼓舞，國企和民企合作，增加的是信用，更是市場的信心。
當下樓市，最缺的就是信心。
眾所周知，2021下半年，建業經歷了非常困難的一段時期。
水災、疫情、房地產收縮和現金流短缺，差一點就壓垮了「河南王」。
建業主要業務集中在河南省，於2021年8月向政府發報告求援。
報告詳細整理了各種損失：
一、直接損失5.5億
二、經營性損失8億
三、運營性損失3億
四、正在銷售的300多個項目超過50個銷售案場關閉
五、銷售回款較原計劃減少30億、累計損失近50億
建業美元債券在市場上的價格一度暴跌。為了穩住人心，建業地產時任總裁王俊站出來說：
表示生產經營依舊在持續，財務健康程度也依舊良好，並沒有什麼現金流問題。
到了2022農曆新年之後，河南建業一度傳出裁員61%的消息，隨後被闢謠。
掌門人胡葆森表示，這次5級變3級的架構大調整，是醞釀了大半年的一次改革。
他說：
即使沒有後來發生的特大暴雨和三次疫情爆發，也是要進行這樣一次變革的。
只不過是特大暴雨災害，加上三次疫情疊加的發生，就迫使必須刀刃向內，先刮骨療傷。
建業先後與中國電建地產及中海簽署戰略合作協議。
同時將手裡的電影、文娛、戲劇類資產的股權進行轉讓。
從建業2021年底的財報來看，總資產為1458.07億元，總負債為1330.63億，公司總借貸、淨借貸分別為219.40億及120.92億，公司期末總現金共計98.48億。
按照三道紅線的計算公式，建業剔除預收款後的資產負債率為86.4%，期末淨借貸比率為94.9%，現金短債比為1.46。
危機仍舊沒有解除。
一代河南王差一點就倒在了黎明前，好在河南政府牽頭拉了一把。
建業是幸運的極少數，對於那些沒有托底機制的民營房企來說，只剩自救一條路。
畢竟不是所有房企，都能像新東方俞敏洪一樣，保證賬上隨時有一兩百億現金。
7月22日恆大和恆大物業同時公告，宣布有關134億存款質押被強制執行的調查結果。
這件事直接導致6名涉事高管被要求辭職，現任執行董事肖恩說：
資金被用於集團的運營和償還集團境內外債務，暫未發現個人侵占資金、中飽私囊等情況。
業內人士最大的困惑在於：
這麼大一筆錢，集團掌門人不點頭，底下的高管真的敢動嗎？
一場房企瘦身潮，已經降臨中國樓市。
克而瑞2022上半年百強房企名單中，千億級別的房企只剩9家。
除了開頭提到的保利發展，碧桂園、萬科、中海地產、綠城中國、華潤置地、融創中國、招商蛇口以及金地依舊維持了千億級別的尊嚴。
黃奇帆在2019年接受採訪時說：
未來10年，樂觀地預計，全國9萬多家房企會減少到1萬家左右。
想要真正做到房住不炒，他給出了五點真誠的建議：
1.嚴格執行買土地，批租土地使用自有資金
2.地價格拍賣不能超過當期房價的三分之一
3.政府應對土地供應和房產總量做出理性判斷
4.管住開發商，杜絕首付貸
5.政府建設至少20%的保障性租賃房、10%的產權型保障房
其實還有一點不能漏。
不能每一次，都讓想要買房的普通人，成為房企高管錯誤決定的接盤俠。
（免責聲明：本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）
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作者：顧天傑編輯：始末
圖片：來源於網絡，侵刪
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