鑽石舞台

千億房企官宣：暫停付息！5筆美元債利息都付不起了

延宕了數月，這一天終於還是來了。

龍光暫停付息，對於資本市場來說一點都不意外。今年3月，龍光推動兩隻境內債展期並獲得成功之時，它的流動性壓力已可見一斑，投資者與債權人也早就對境外債的處置有預期。

宣布暫停付息的同時，龍光也表示將啟動全面的境外債務管理。

在公告中，龍光指出，其正致力於履行應有的財務承擔，由此必須通過對其境外債務的整體管理（整體債務管理方案），以實現對龍光業務和運營至關重要、更穩定的資本結構。

龍光為此委任海通國際證券為其財務顧問並評估其資本結構，且探討所有可行的整體債務管理方案。此外，龍光也委任了盛德律師事務所為其法律顧問以支持這項工作。

龍光方面告訴21世紀經濟報道記者，提出進行整體境外債務管理，目的是公平對待所有投資人，有效解決境外債務壓力，讓公司有更多精力聚焦運營。最大限度挖掘運營的潛能、穩定經營，更好保護投資人以及利益相關方的權益。

龍光方面還認為，主動推出整體境外債務管理，是公平對待所有投資人的體現，代表其絕不「躺平」的決心。

龍光並不是第一家擬提出境外債務整體管理方案的出險房企。此前世茂、正榮、富力和佳兆業等也有嘗試，只是成功者寥寥。

龍光當然也意識到，境外債務整體管理方案是萬里長征。

龍光方面在回復21世紀經濟報道記者中稱，考慮到宏觀經濟環境、房地產行業近況及公司境外債務的複雜性，制定整體債務管理方案仍需要一定時間。公司正在加快推進相關事項，會儘快提交一套境外債務管理方案。

對於債務管理方案的進展，龍光方面也稱，其及財務顧問秉持公平公正的原則和開放透明的態度，積極主動與所有境外債券持有人保持開誠布公的溝通，聆聽各類投資人的訴求和建議，溝通進展順利。

龍光行至債務重組這一步，始於今年年初。

2022年1月，市場傳出消息稱，龍光存在未披露的美元私募債，這一利空消息迅速發酵影響了龍光在資本市場的表現。

隨後，龍光開啟了一系列澄清又承認的操作——先是對投資者表示其並沒有任何美元私募債，之後又在投資者電話會上承認其擔保的私募債不超過10億美元，兩次口徑不一致，投資者對之已有疑慮。

今年5月，類似的事件再次上演——5月13日，龍光集團發布公告稱，其未能與安永就雙方可接受的時間表達成一致以完成審計2021年度經審核業績。在此情況下，董事會要求安永辭任核數師，並委任尤尼泰‧栢淳擔任公司新核數師。而此前的2月，龍光一度公告澄清，計劃更換審計師的消息為謠言。

兩度翻轉，資本市場對之態度有變。

事實上，今年之前，雖然龍光沿襲高槓桿、高周轉的發展模式，但由於表內財務指標不錯，加之土儲集中於粵港澳大灣區，資本市場的形象相對正面。

就在去年年底，境內融資渠道收緊之際，龍光還逆勢發行了一筆CMBS，雖然規模只有6.65億元，但在當時仍是資本市場對之信任的體現。

龍光從信心爆棚，到短時間內口徑反轉，中間過程的鋪墊是不夠的。

「企業自己心態要好，不要總覺得自己有實力。你實力要讓投資者看到，不然是很容易失去信心的。」一位債券投資者告訴21世紀經濟報道記者。

不過，另一個角度分析，龍光或許對未來持續的經營有自己的想法和計劃，因而雖然失去了資本市場的信心，但眼下是否能夠融資對之也並非緊要之事。

經營面上，龍光一直對外傳遞「好消息」。

龍光方面表示，其通過快銷售回款、開展資產盤活促進資金回籠、管控行政成本及資本開支等多種方式，保障企業生產經營。

龍光還稱，目前，其生產經營正常，各項運營和工程建設有序開展，今年1至7月共計完成交付近2.7萬套，合約交付率100%。

銷售面上，受到市場環境的困擾，龍光表現並不佳。2022年上半年，龍光合約銷售額約303.4億元，同比下降58.8%；合約銷售面積約190.7萬平方米，同比下降51.16%。

好消息是，龍光在粵港澳大灣區的資產仍具有一定的吸引力，但龍光方面對資產的出讓計劃未有明確表態；如果未來銷售面持續承壓，龍光的生產經營將如何開展，考驗着龍光管理層的智慧。

龍光董事會主席紀海鵬，是「很重視」資本市場的。

龍光順風順水的日子裡，紀海鵬十分看重市值與股價這兩項指標。彼時龍光經常對外釋放利好以提振股價，例如利潤水平名列房企前茅、財務槓桿控制得當，又如優質土儲成長可期。

圖/這是2021年中期業績上，龍光發布總土儲量情況，5千億貨值、8千萬方、94% 貨值都在一二線。來源：企業公開數據

不得不說，龍光的手法快穩准，迎合了資本市場當時的偏好。其市值也乘風而上，一度到了800億港元的關口之前。股價推漲的同時，緊握龍光過半股權的紀海鵬家族身家也隨之暴漲，那時候龍光上下士氣高漲、幹勁十足。

圖/過去幾年，公司年銷售額同比增速均保持在30%以上的水平，2020年龍光集團躋身「千億俱樂部」。來源：企業公開數據

然而這一切，隨着龍光陷入流動性問題且股票停牌戛然而止。過去這幾個月，龍光從民營房企「模範生」到出險房企的一員再到發布債務重組的消息，業界雖早已有預期，卻未免扼腕。

去年在市場環境驟冷之際，紀海鵬還曾自信，龍光能是笑到最後的民營房企之一。

回溯過往，龍光行至今時今日，不能完全歸咎於行業環境的變化。在今年年初兩度「澄而不清」，紀海鵬或許也並未料到他已透支了資本市場的信心。

過去的倚重，在此時站到了對立面。轉折由此而至。

截至目前，龍光集團港股仍在停牌中。wind數據顯示，其股價年初至今跌幅已經超60%。

無獨有偶，8月10日，另一知名千億房企也打響了股價保衛戰。

一則捕風捉影的商票傳聞，加上某機構一份經不起推敲的行業壓力測試報告，讓這家千億房企的市值跌去16.4%。

另一內房企被傳「商票逾期」，今日股價突然大跌16%

8月10日，優質民營房企龍湖集團遭遇股價驟跌，截至收盤，龍湖集團股價報20.9港元，領跌地產股，跌幅達16.4%。

港股內房股出現全線下挫。弘陽地產跌超14%，大發地產跌超13%，碧桂園跌超8%，旭輝永生服務跌超10%。

圖/wind 8月10日，港股內房股出現全線下挫。

作為穩健派代表房企，龍湖股價的突然下跌引發了關注，業內人士認為龍湖股價受到兩方面影響，一種可能性是，房地產行業下行的大背景下，龍湖股價滯後補跌。

另一種可能性則是，今日瑞銀髮布了對內房股及物管股最新評級及目標價報告，提及「7月國內前100名開發商合同銷售額同比下降40%，暗示房地產銷售復甦將推遲」，該報告將龍湖集團由買入下調至中性，目標價格下調至25.7港元。

此外針對龍湖有一則坊間傳言，稱龍湖商票存在逾期情況，但該信息來源並非權威渠道，記者查詢上海票據交易所票據信息披露平台發現，龍湖並無商票逾期。據接近龍湖的知情人士稱：「龍湖去年就不開商票了，沒有商票逾期，（傳聞）純屬造謠。」

龍湖是民營房企公認的優等生。2021年年報，其淨負債率僅為46.7%，連續6年處於三道紅線「綠檔」。7月9日龍湖確認，已提前將其於7月13日到期的4.5億美元債本金及利息轉至信託人賬戶。截至目前，龍湖集團今年內已無到期需償還債務。

21世紀經濟報道記者獲悉，龍湖管理層回應稱，商票違約是「完全的謠言「，龍湖從去年開始已經不做商票，截至目前商票餘額只有7億元，將在年底前逐步兌付到位。

圖/8月10日晚，上海票據交易所發布公告，稱龍湖集團控股有限公司不存在商票逾期。

‍截至目前，龍湖集團已無今年內到期需償還債務，下半年會安排主動償還明年到期的債務，短期債務占比為10%左右，外債產品不到30%，其中八成做了標記，鎖定了匯率風險。管理層表示，經測算，今年依然能夠堅定保持利潤的同比增長。

吳亞軍判斷，現在不是看風險，反而是看機會的時候。「現在是最（市場）黯淡的時候，但我們應該往光明看。兩周前我們跟合伙人開會，大家都覺得這些事很提氣，我們是很淡定的，國家一直在想辦法讓行業回到正軌，過去槓桿比較高的企業也付了該付的代價。」她表示：「我們沒有為眼前的事情忙碌，高管都是在着眼未來，做一些行業里怎麼發現機會的事。行業出清後，龍湖會一直存在機會。」

公司管理層稱，龍湖一直很注意債務結構，「不管行業要花多少時間恢復，我們都會手持足夠現金流，穿越周期。」並透露，龍湖非常關注現金流安全，每年會沉澱一些資金投資商場，在目前的行業環境下是行之有效的。

就合作方是否出險，是否需要收購出險合作方股權的問題，管理層表示，龍湖不做非標融資，與出險開發商合作非常少，有少數合作項目已進入收尾階段。「我們會留足合作項目需要的資金，基本上就把合作項目的風險和合作方的風險隔離了。」其強調，龍湖選擇合作方時有清晰的名單，合作方資質比較好，並且不允許拿合作項目的股權作抵押，「即使部分合作方出現風險，合作項目還是安全的。」

關於銷售業績，管理層表示，上半年的表現受到疫情影響，6-7月份隨着穩樓市政策發揮效用，7月份龍湖全口徑銷售額為182億元，同比下降4%。管理層透露，8月有幾個比較大的項目推盤，會帶來良好的銷售表現。

具體到區域表現，龍湖管理層透露，城市間的分化非常明顯，一線城市和核心二線城市非常不錯，這個月龍湖會在杭州推一個50億元貨值的項目，預計一把清盤。「龍湖在國內只進入68個城市，是top10開發商里進入城市最少的開發商，相對比較安全。」

龍湖管理層判斷，房地產政策基本見底，但信心恢復需要時間。呼籲所有房地產行業相關人士維護行業健康氛圍。

房企融資成本下降

隨着地產紓困政策的推進，地產信用債融資也快速增加。而且融資成本不高，發行債券的主體評級較高，行業回暖跡象顯現，值得關注。

圖/隨着政策支持，市場流動性充裕，地產債融資成本在震盪下降。

圖/此外各月平均利率均低於4%，處於信用債融資成本較低位置，有利於企業發展。

本期編輯 江佩佩 實習生 黃菁珊